Jābūvē, kalpojot klientiem
Romāns Golubevs, 22.10.2012
Lai pārdotu Vecrīgā un Klusajā centrā izvietotu elites klases projektu ar 20—25 dzīvokļiem, būs vajadzīgi vismaz 2,5 līdz 3 gadi - pat ja cena būs 3500—4000 eiro/m². Dārgāki piedāvājumi savu pircēju gaidīs vēl ilgāk. Tā uzskata speciālisti, kas galvaspilsētā nodarbojas ar prestiža dzīvojamā projekta īstenošanu Alberta ielā 1.
Taču tagad viņi ir mainījuši savas darbības ģeogrāfiju un ķērušies pie Jūrmalas projektiem, pārdodot dzīvokļus par 2300—2500 eiro/m² un tādējādi spējot nodrošināt rentabilitāti.
Burtiski pašās šīs vasaras beigās Bulduros, Aizputes ielā 10, ekspluatācijā tika nodots jauns dzīvojamais projekts Dzintara priedes. Projekts ir neliels — tikai 17 dzīvokļu. Taču, kā ir paziņojuši projekta pasūtītāji, viņiem tas ir tikai pirmais solis ceļā uz savas nišas iekarošanu Latvijas galvenajā kūrortā, jo līdz rudens beigām tiks uzsākti vēl divi krietni vērienīgāki dzīvojamie projekti.
Šī informācija bija iemesls, lai žurnāls m² un portāls varianti.lv tiktos ar projekta Dzintara priedes valdes locekļiem Māri Albertu un Baibu Kalniņu — speciālistiem, kuru vadībā Rīgas centrā ir īstenoti mājokļu tirgum nozīmīgi vairāki dzīvojamie kompleksi, tostarp nama Alberta ielā 1 - jūgendstila šedevra — rekonstrukcija. Sarunu mēs sākām ar jautājumu, kā sokas ar šī projekta dzīvokļu pārdošanu, kuri pircējiem tika piedāvāti jau kopš 2007. gada.
Neviens jau arī nesolīja, ka būs ātri
Baiba Kalniņa: Pārdoti ir gandrīz visi divdesmit dzīvokļi. Brīvā pārdošanā palicis vairs tikai viens. Četri dzīvokļi ir izīrēti. Tos, starp citu, var nopirkt ar visiem iemītniekiem — kā investīciju projektu. Rentabilitāte, protams, nebūs augsta — aptuveni 3—3,5 procenti. Taču tāds ir tirgus. Īres piedāvājumu diferenciācija tikai sākas: nebūtībā aiziet laiks, kad par gandrīz vienādu cenu tika piedāvāti elites klases mājokļi un objekti, kas nu nekādi nevarēja pretendēt uz elitāru mājokļu statusu. Mūsu gadījumā likmes sākas no 10 eiro/m² mēnesī. Ar laiku šis rādītājs tikai celsies. To saprot arī investori. Divos pēdējos darījumos tika pārdoti Alberta ielas projektā dzīvokļi ar jau noslēgtiem ilgtermiņa īres līgumiem.
Kad pirms krīzes Jūs māju izlikāt pārdošanai, par dzīvokļiem tika prasīts, sākot ar 6000 eiro/m². Krīze ieviesa savas korekcijas, un 2010. gadā piedāvājuma cena bija nedaudz vairāk par 3000 eiro/m². Par kādu cenu tirgojat tagad?
Baiba Kalniņa: Tagad prasām 4200 eiro/m². Tie ir dzīvokļi ar labu balto apdari un vēsturiskiem un restaurētiem dekorējumiem. Ārzemju pircēji uz mūsu piedāvājumu reaģē visai pozitīvi. Nekādi „netīrie darbi” telpās vairs nav jāveic, bet tajā pašā laikā ir iespēja veidot dizainu atbilstoši savai gaumei. Ir jāsaprot, ka mūsu prece nav masveida produkts. Pēdējos gados Alberta ielā 1 pārdoto dzīvokļu cena svārstījās no 500 līdz 800 tūkstošiem eiro. Un tas jau nozīmē, ka šādiem pircējiem ir atbilstošs pārticības un prasību līmenis.
Pieredzējušie mākleri jau pašā Alberta ielas 1 nama pārdošanas sākumā teica, ka par ātru pārdošanu labāk nesapņot. Krīzes laikā 2009. gadā un 2010. gada pirmajā pusgadā pircēju praktiski nebija. Objektu demonstrācijas atsākās tikai pēc Imigrācijas likuma labojumu pieņemšanas, kas ļauj ārzemniekiem pretendēt uz uzturēšanās atļaujas piešķiršanu. Tomēr es neteiktu, ka tirdzniecība norit rosīgi — pircēji rindā nestāv.
Dīvaina loģika
Zinot Jūsu pieredzi ar Alberta ielas 1 namu, ar kādu tirdzniecības termiņu, Jūsuprāt, jārēķinās tiem pasūtītājiem, kuri uzsāk analoģiskus projektus?
Māris Alberts: Ja nemainīsies likumdošanas attieksme pret investoriem un cenu līmenis saglabāsies aptuveni tāds pats, kāds tas ir pie mums, tad tie vienalga būs 2,5 līdz 3 gadi. Esmu pārliecināts, ka uzturēšanās atļauju izsniegšana apmaiņā pret investīcijām ir jāturpina un ka nav vajadzības pieņemt bargākus spēles noteikumus. Reizēm mani pamatīgi izbrīna latviešu preses reakcija. Reiz kādā cienījamā vietējā avīzē izlasīju rakstu par to, ka no vilciena „ir noņemti” nelegālie ieceļotāji, šķiet, no Gruzijas un kaut kādām arābu valstīm. Raksta autors stāstīja, ka viņi tiks nogādāti nelegālo migrantu centrā Muceniekos. Tur viņus ēdinās, mācīs viņiem latviešu valodu — viss kopumā pozitīvā noskaņā. Un turpat blakus citā šīs avīzes materiālā atspoguļota skaļa vaidēšana par tēmu „ai, ai, ai, kas nu būs, krievi pērk Latvijas nekustamos īpašumus”. Tātad informācija tiek interpretēta negatīvi. Kas tā par savādu loģiku?! Par to, ka pie mums ierodas migranti, kuri „sēž uz kakla” mūsu jau tā nepavisam ne bagātajai valsti un burtiski jāuztur mūsu nodokļu maksātājiem, ir prieks, bet par to, ka cilvēki ved uz Latviju savu naudu, tiek pausts sašutums. Man ir grūti saprast šādu loģiku un pozīciju!
Gribu lūgt precizēt, kā tiek veidotas savstarpējās juridiskās attiecības starp SIA Forburga, kas ir projekta Alberta ielā 1 pasūtītājs un pārdevējs, un SIA Dzintara priedes ar tās Jūrmalas projektiem?
Māris Alberts: Abos uzņēmumos strādā viena komanda. Var teikt, ka SIA Forburga pieredze pašlaik aktīvi tiek izmantota Jūrmalā. Kūrorta pilsētas vajadzībām mēs izveidojām jaunu zīmolu, kuru aktīvi attīstām.
Palīdzēja gadījums
Vai tas nozīmē, ka neplānojat uzsākt galvaspilsētā jaunus projektus?
Māris Alberts: Pašreiz tādas situācijas, lai teiktu: „Rīt sākam!”, nav. Tomēr tirgu mēs vērojam un pētām. Rīgas centrā ir maz adekvātu gruntsgabalu pārdošanas piedāvājumu.
Parunāsim par Jūrmalu. Kas pamudināja sākt darbu Jūrmalā? Vai Jums bija pirmskrīzes periodā sagādāts gruntsgabalu portfelis?
Māris Alberts: Nē, līdz pat pagājušā gada sākumam gruntsgabalu mums nebija. Vienkārši bijām noilgojušies pēc darba (smejas — m²). Patiesībā viss notika nedaudz spontāni un pat nejauši. Mums tika piedāvāts zemesgabals Aizputes ielā 10. Uz tā iepriekšējais saimnieks bija nodomājis uzbūvēt māju, bet tā arī nespēja atrisināt finansējuma problēmu. Projekts tika iesaldēts. Mēs nopirkām zemi uz nomaksu, operatīvi pārstrādājām projektu un pagājušā gada rudenī ķērāmies pie būvniecības darbiem. ie ilga deviņus mēnešus. 2012. gada augustā māju Aizputes ielā 10 nodevām ekspluatācijā.
Kā ar pārdošanu?
Baiba Kalniņa: Visai labi. Pabeidzot būvniecības darbus, no 17 dzīvokļiem rezervēti bija 13. Pašlaik nodarbojamies ar pircēju īpašuma tiesību noformēšanu. Dzīvokļu pircēji praktiski visi ir Krievijas iedzīvotāji, kurus interesē atpūta Latvijā un uzturēšanās atļauja. Pagājušajā gadā mēs dzīvokļus tirgojām par 2350 eiro/m², pašlaik — par 2500 eiro/m². Šie dzīvokļi ir ar pilnu apdari, iebūvētu virtuvi un skapjiem koridoros.
Savi plusi
Sakiet, lūdzu, vai pircēji nestāstīja, kas viņus saista Latvijā? Aizvadītā vasara taču diez vai kādu varēja iepriecināt ar labu laiku.
Māris Alberts: Mūsu klienti ir cilvēki gados — viņi nav jaunieši. Dažus saista nostalģiskas atmiņas, citi ierodas pirmoreiz. Kas viņiem pie mums patīk? Valodas vide, laba kultūras dzīve, lieliska satiksme — iespēja nokļūt līdz Rīgai un Jūrmalai gan pa gaisu, gan ar vilcienu un savu auto. Ir laba gastronomija un ekoloģiski produkti. Pēc pircēju vārdiem, viņiem patīk, ka Latvijā ir maz ieceļotāju no Āfrikas un Tuvajiem Austrumiem. Viņi stāsta par to, ka Maskavā, kas strauji paplašinās, tagad ir atļauts bez īpašas saskaņošanas veikt būvniecības darbus visu diennakti. Cilvēki no tā cenšas aizbēgt. Un arī ekoloģiskā situācija Krievijas galvaspilsētā ir visai sarežģīta.
Mani iepriecina tas, ka Latvija bez tās tradicionālajiem plusiem cenšas piedāvāt arī citas priekšrocības, kas ir svarīgas bagātiem Krievijas iedzīvotājiem. Mums ir pasaules līmenī konkurētspējīga banku sistēma. Nākamgad stāsies spēkā likums par holdingu režīmu, kas ārzemju pilsoņiem, atverot uzņēmumus mūsu valstī, nodrošinās vēl labvēlīgākus nosacījumus uzņēmējdarbībai. Var pieņemt, ka tas vēl vairāk palielinās pieprasījumu pēc mājokļiem par adekvātām cenām. Ļoti gribētos, lai mūsu valsts īstenotu dzīvē Parex bankas savulaik izmantoto reklāmas saukli: „Mēs esam tuvāk nekā Šveice!”
Manuprāt, runas par to, ka Latviju nevar salīdzināt ar siltajām zemēm un ka pircējiem no Krievijas ir izdevīgāk pirkt nekustamos īpašumus Spānijā vai Francijas dienvidos, nav īsti pamatotas. Ne visus manis minētos mūsu valsts plusus Krievijas iedzīvotāji var saņemt Eiropas dienvidos. Galvenais ir atsevišķas personas izvēle. Un ir lieliski, ka daļa ārzemnieku apmetas mūsu valstī.
Mākleri autoritātes runā par to, ka Jūrmalas pašreizējās cenas ir nepamatoti paaugstinātas par 25—30 %. Projektu attīstītāji apgalvo, ka pārdot lētāk ir neizdevīgi un ka tieši tādēļ gandrīz viss kūrorta piekrastes pirmās līnijas piedāvājums tiek tirgots par 4500—7000 eiro/m². Ir arī dārgāki piedāvājumi. Jūsu Jūrmalas projekts Aizputes ielā 10, protams, nav piekrastes pirmā līnija. Toties cena — 2350 eiro/m² — ir patīkama pircēja makam. Vai tas nozīmē, ka apbūvētājs var nopelnīt arī tad, ja ir minēto cenu līmenis?
Māris Alberts: Mājokļa pārdošanas cenas veidošanas process sastāv no vairākiem desmitiem komponenšu. Ja katra no tām jau iekšēji ir trīskārtīgi vai četrkārtīgi uzskrūvēta, tad ir tikai pašsaprotami, ka celtniecības pašizmaksa izaug līdz kosmiskiem mērogiem. Tas notiek arī tad, ja zeme ir pirkta par nesaprātīgu cenu un tiek pieņemti nesamērīgi arhitektūras risinājumi. Tad, jā, cena būs ļoti augsta. Bet, ja runājam par celtniecību, kurā tiek izmantota tirgū dominējošā monolītbetona celtniecības metode, tad ir vienalga, vai būvēt Jūrmalā vai Rēzeknē. Kā mēdz teikt, mannas biezputra ir un paliek mannas biezputra. Esmu gatavs apstiprināt, ka tikai retajā projektā celtniecības pašizmaksa pārsniedz 1500 eiro/m².
Jaunie izaicinājumi
Jauno tehnoloģiju izmantošana ļauj ietaupīt uz būvniecības izmaksu rēķina. Vienu no tādām - konkrēti austriešu tehnoloģiju - mēs izmantojām savā objektā. Tā, salīdzinot ar parasto monolītās betonēšanas paņēmienu, ļāva ietaupīt aptuveni 20 procentus. Un tā mēs ieguvām gan kvalitātes, gan cenas ziņā konkurētspējīgu produktu. Šo pašu paņēmienu mēs izmantosim arī divos citos mūsu projektos, kurus uzsāksim šoruden. Pirmais no tiem — luksusa klases projekts — būs Dzintaru prospektā.
Vai luksusa klase cenas ziņā?
Māris Alberts (viltīgi samiedz acis un ilgi gatavojas atbildei — m²): Nū… tirgot sāksim no 20 000 eiro par kvadrātmetru (smejas — m²). Protams, nē (pasmaidot atmet ar roku — m²”), jo nebūs arī par 10 000 eiro/m². Daliet ar trīs. Nevaru pateikt ar precizitāti līdz otrajam ciparam aiz komata, bet apartamentus Dzintaru prospekta projektā plānojam tirgot par 3500—4000 eiro/m². Šajā mājā būs 25 dzīvokļi.
Vēl viens uzņēmuma Dzintara priedes projekts tiks būvēts Asaru prospektā 53. Tajā būs 48 dzīvokļi. Un tas ir tikai sākums. Mums izdevās sadabūt vienkopus 11 zemesgabalus, to kopplatība ir 2,5 hektāri. Plānojam tur uzbūvēt kompleksu Sky Garden Club, kuru veidos 12 ēkas. Mēs nodarbojamies arī ar vietējās infrastruktūras attīstīšanu — būs jauni veikaliņi, maiznīcas, sadzīves pakalpojumu objekti, fitnesa un trenažieru zāles, spa centrs…
„Jāpiebilst, ka komplekss Sky Garden Club būs līdzās rehabilitācijas centram Vaivari un turpat netālu būs arī jauns zirgu stallis. Tas viss šo projektu padarīs pievilcīgāku,” sarunai pievienojas Baiba Kalniņa. „No mūsu izveidotās infrastruktūras būs atkarīgs, vai tirdzniecība būs sekmīga, jo mēs orientējamies ne tikai uz ārzemju, bet arī uz vietējiem pircējiem. Mēs neaizmirstam par savu peļņu un vienlaikus cenšamies arī reāli novērtēt tirgu. Esam definējuši uzdevumu sasniegt mērķi, lai lielākajai daļai dzīvokļu ar divām guļamistabām, pilnu apdari, iebūvētu virtuvi un skapjiem koridoros cena nepārsniegtu 180—200 tūkstošus eiro. Spriežot pēc sarunām ar pircējiem no Krievijas, šis minētais cenu līmenis viņiem ir komfortabls. Un galu galā tas, kurš var nopirkt mājokli Jūrmalā par 200 tūkstošiem eiro, to nepirks par 300 tūkstošiem eiro. Tas ir jāsaprot.
Par pieņemamu cenu
Vai Jūs esat nodomājuši pakavēties Jūrmalas tirgū uz ilgāku laiku?
Māris Alberts: Manuprāt, projekts Sky Garden Club atkarībā no tā, kā mums veiksies ar tirdzniecību, varētu ilgt trīs līdz piecus gadus. Tajā paša laikā mēs esam atvērti jauniem gruntsgabalu pārdošanas piedāvājumiem.
Pieņemamas cenas jēdziens attiecībā uz Jūrmalas daudzdzīvokļu apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem ir visai vispāŗigs. Vieni prasa 1500 eiro/m² piekrastes pirmajā līnijā, citi — 700 eiro/m².
Māris Alberts: Mēs uzskatām, ka zemesgabala kvadrātmetra cena nedrīkst pārsniegt 10 % no dzīvokļa kvadrātmetra cenas. Tas ļauj piedāvāt pircējiem cenu, kas viņus apmierina. Pretējā gadījumā, saasinoties konkurencei Jūrmalā, būs grūti atrast savu klientu. Jābūvē, rēķinoties ar to naudu, ko var samaksāt klients, un nevis sapņojot par peļņu, kuru projekta attīstītājs ir iedomājies iztēlē.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2352
