HipoNIA aktīvi darbosies vēl 6 gadus
Sabiedrībai ar ierobežotu atbildību Hipotēku bankas nekustamā īpašuma aģentūra (HipoNIA) līdz gada beigām varētu mainīties īpašnieks. Šādu iespēju ekskluzīvā intervijā žurnālam Kvadrātmetrs un portālam varianti.lv pieļāva šī uzņēmuma vadītājs Mārtiņš Muižnieks.
Jau notiek sarunas. Tiesa, pašas HipoNIA darbību tas diez vai ietekmēs, jo neviens neatcels uzdevumu sešu gadu laikā pārdot no Hipotēku bankas parādniekiem atsavināto īpašumu portfeli.
— Spriežot pēc nosaukuma, SIA Hipotēku bankas nekustamā īpašuma aģentūra ir tiešs sakars ar Hipotēku banku. Tomēr pēdējā gada laikā valsts ir sākusi aktīvi pārdot dažādas bankas apakšvienības. Daļa no tām jau ir ieguvusi jaunus īpašniekus. Kā šis process skars jūs, tas ir, HipoNIA?
— Bankai saskaņā ar Ministru kabinetā pieņemto Hipotēku bankas reorganizācijas plānu ir jāpārtrauc komercpakalpojumu sniegšana un jākoncentrējas tikai uz valstij svarīgu funkciju veikšanu. Runājot par mums kā Hipotēku bankas meitas uzņēmumu, var notikt mūsu īpašnieka maiņa.
— «Var» ir visai nekonkrēts jēdziens. Vai ir jau izstrādāts pārdošanas piedāvājums?
— Šobrīd norit sarunu process. Darbam ir piesaistīts konsultants, kas organizē sarunas ar vairākiem potenciālajiem pircējiem gan no Latvijas, gan ārvalstīm.
— Vai sarunu process būs ilgs?
— Tā kā Hipotēku bankai komercpakalpojumu sniegšana ir jāpārtrauc līdz 2013. gada beigām, teorētiski tas tad arī būtu galīgais termiņš, līdz kuram HipoNIA būtu jāuzzina sava jaunā īpašnieka vārds.
— Kā rit darbs, zinot, ka jau šogad uzņēmumam var parādīties cits īpašnieks?
— Īpašnieka maiņa mums nenozīmē pastāvēšanas beigas. Uzņēmums tiks pārdots kopā ar visu tā portfeli. HipoNIA ir apstiprināts pilnībā saprotams, caurspīdīgs biznesa plāns sešiem gadiem. Plāns nosaka, kā strādājam, kādiem jābūt mūsu darbības rezultātiem un kas mums jāsasniedz. Mēs strādājam saskaņā ar šo plānu un cenšamies sasniegt galveno: atgūt iespējami vairāk naudas līdzekļu no mums pārvaldībā nodotā aktīvu portfeļa. Mēs atšķiramies no Ektornet, Latectus un citiem banku uzņēmumiem nekustamo īpašumu jomā ar to, ka mums ir arī uzdots atgūt Hipotēku bankas kredītņēmēju parādus. Šāds darbības modelis ir līdzīgs Revertai. Ja aizdevums netiek atmaksāts, mēs izsolē iegādājamies parādnieka nekustamo īpašumu, un tas palielina mūsu portfeli.
— Cik objektu pašlaik ir HipoNIA portfelī?
— 900 nekustamā īpašuma vienību. Analizējot, kas notiek ar mūsu kredītportfeli un kādos tempos notiek objektu pārņemšana pēdējā gada laikā, var pieņemt, ka mūsu pārvaldībā esošo objektu kopskaits pieaugs līdz diviem tūkstošiem vienību. Pats portfelis nav statisks - tajā notiek kustība: nekustamos īpašumus realizējam un iegādājamies.
— Ja biznesa plāns ir paredzēts sešiem gadiem, vai tas nozīmē, ka šajā laikā portfelis ir pilnībā jāpārdod?
— Tas ir uzdevums, kuram mēs koncentrējamies. Turēt šādus aktīvus bilancē mūžīgi, ir nepieļaujami gan no uzturēšanas, gan arī kapitāla izmaksu viedokļa. Tādēļ loģiski ir tos pārdot. Runājot par pārdošanu, mums ir redzējums par tiem objektiem un segmentiem, kurus uzskatām par perspektīviem un realizējamiem ilgtermiņā, un tiem, kas ir jāpārdod pēc iespējas ātrāk, lai izvairītos no iespējamiem zaudējumiem. Pašlaik aktīvā pārdošanā mums ir aptuveni 350 nekustamā īpašuma vienību, iznomājam vairāk nekā 230.
— Jums ir visai ievērojams skaits objektu Latvijas reģionos.
— Mūsu portfeļa specifika ir saistīta ar Hipotēku bankas savulaik izsniegto kredītu specifiku. Banka aktīvi atbalstīja lauku rajonus. 70% pārņemto nekustamo īpašumu ir ārpus Rīgas robežām. Taču, ja paraugāmies uz nekustamo īpašumu novērtējuma vērtību, attiecība, salīdzinot ar galvaspilsētu, ir 50% pret 50%. Tas ir tādēļ, ka Rīgā esošie īpašumi ir dārgāki.
— Visi atzīst, ka Rīgā un tās tuvumā ir jūtama pircēju atdzīvošanās. Vai sekmīgi pārdot izdodas arī reģionos, vai arī jūs pagaidām tikai pārņemat parādnieku objektus?
— Lai pārdotu nekustamo īpašumu reģionos, pašiem jābūt ļoti, ļoti aktīviem. Pircēju interese ir, taču daudz kas ir atkarīgs no objekta cenas. Nozīmīgu impulsu uzņēmējdarbības attīstībai reģionos sniedz Hipotēku bankas jauno uzņēmēju atbalsta programmas. Ja klients meklē telpas, lai uzsāktu uzņēmējdarbību, mēs piedāvājam to, kas mums ir. Ir gadījumi, kad izdodas pārdot šķietami bezcerīgus nekustamos īpašumus, par kuru pārdošanas iespējām mums bija lielas šaubas. Pamatā tās ir noliktavas un ražošanas telpas ne pašās populārākajās un dzīvākajās vietās.
Ja runājam par reģioniem, vislabāk sokas Liepājā, kur HipoNIA pieder salīdzinoši liels objektu skaits. Vēl pirms pusotra gada mēs visai skeptiski raudzījāmies uz šo nekustamo īpašumu perspektīvām, taču šobrīd jau notiek darījumi. Liepājā mums pieder vairāki desmiti dzīvokļu jaunajā projektā Rietumkrasts. Ņemot vērā, ka kreditēšana joprojām ir apgrūtināta, īres tirgus tur ir aktīvs. Mēs izīrējām visus dzīvokļus. Pēdējos par 250 latiem mēnesī.
Tieši Liepājā tika slēgts HipoNIA pēdējā gada lielākais darījums: viesnīcu Liepājas vēsturiskajā centrā pārdevām gandrīz par miljonu eiro. Investoram pārdevām lielu daudzdzīvokļu māju. Vispār, ja runa ir par Liepāju, mēs to uzskatām par perspektīvu.
— Visi jūsu kolēģi un vienlaikus konkurenti, tas ir, banku uzņēmumi, viegli risina jautājumu par hipotekāro kredītu piešķiršanu potenciālajiem pircējiem. Turklāt tos piešķir uz izdevīgiem noteikumiem. Kredītus piešķir attiecīgās mātes bankas. Jums radniecīgā Hipotēku banka šādu pakalpojumu iedzīvotājiem vairs nesniedz.
— Tas, ja arī rada problēmas, tad nelielas. Pašreiz mēs sadarbojamies ar vairākām bankām, lai palīdzētu klientiem saņemt finansējumu nekustamā īpašuma iegādei. Lielai daļai mūsu portfelī esošo īpašumu ir vidēja vai zema cena, un bieži vien pircēji norēķinās bez kredīta. Mājokļi reģionos tiek pirkti par 1 500 līdz 4 000 latiem, un tāda nauda cilvēkiem ir.
— Vai jums bez iepriekš minētā Liepājas jaunā projekta ir arī citi?
— Rīgā un Rīgas rajonā vēl četri objekti, tostarp ari rindu mājas. Tās mēs nesteidzamies pārdot. Aktīvi analizējam turpmāko rīcību ar šiem īpašumiem: pabeigt būvniecību vai meklēt pircēju- investoru. Rīgā un Rīgas rajonā cenas rāda pozitīvu dinamiku. Pētām projektu pabeigšanas, izīrēšanas un pārdošanas jautājumus.
— Jūsuprāt, kurus objetus pārdot ir ļoti grūti?
— Jūs jautājat par tādiem, kurus kā bonusu var dot līdzi pircējam, iegādājoties pieprasītus nekustamos īpašumus? (smejas — m2). Piemēram, visdažādākās dārza mājiņas un vasarnīcas tālu aiz Rīgas robežām — tās diez vai izdosies drīz pārdot. Tāpat arī vecās pa pusei sabrukušās fermas. Vērtētāji nosaka to tirgus vērtību, un mēs attiecīgi nosakām to pārdošanas cenu. Taču tirgus reakcija rāda, ka pircēji par tiem ir gatavi maksāt ievērojami mazāk. Papildus varētu arī pieminēt to, ka dažādu vērtētāju sagatavotie īpašumu vērtējumi bieži vien savstarpēji atšķiras par 15% līdz 40%. Mums ir nekustamie īpašumi, kurus mēģinām pārdot par cenu, kas ir zemāka par novērtējuma tirgus vērtību. Tie vispirms ir mājokļi reģionos, kur reālās cenas ir zemas, bet uzturēšana izmaksā ļoti dārgi, kā arī atsevisķi komercobjekti.
— Kādi ir jūsu darba praktiskie rezultāti?
— Pēdējā gada laikā esam realizējuši vairāk nekā simts objektus. Mūs īpaši iepriecina, ka izsolēs, kurās izlikti Hipotēku bankas parādnieku objekti, ne visi nekustamie īpašumi pāriet mūsu portfelī. Atbilstoši iepriekšējā gada statistikai aptuveni 30 procentos gadījumu tos nopērk trešās personas.
— Vērojot interesi, kas tiek izrādīta par jūsu portfelī esošajiem nekustamajiem īpašumiem, vai varat teikt, ka Latvijas ekonomika atdzīvojas?
— Uz šādu jautājumu nevar viennozīmīgi atbildēt. Taču, ja salīdzina pircēju aktivitāti, var droši teikt, ka tā ir daudz augstāka nekā pirms pusotra gada. Tātad kopējā dinamika ir pozitīva! Gan jaunais, gan vecais bizness meklē jaunas nišas un jaunas attīstības iespējas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2451
