Ģirts Grīnbergs: "Bankas visu lieliski saprot!"
Uzņēmums Latectus, kas izsolēs iegūst SEB bankas klientu īpašumus, savā portfelī jau ir «ielicis» vairāk nekā tūkstoti nekustamā īpašuma objektu. Tomēr aktīva šo īpašumu izpārdošana nenotiek. Progress nekustamo īpašumu tirgū varētu būt sagaidāms 2012. gadā.
Tomēr banka ir gatava tam, ka pārņemto īpašumu izpārdošana var ilgt pat 10 gadus. Viņaprāt, pasargāt tirgu no jauniem satricinājumiem ļaus tikai piesardzīgums. Šādu viedokli intervijā žurnālam «m2» un portālam varianti.lv pauda Latectus valdes loceklis Ģirts Grīnbergs.
Pirms pusotra gada SEB bankas pārstāvji runāja tikai par 50 līdz 70 nekustamā īpašuma objektiem, kas ir pārņemti no hipotēkas parādniekiem. Tomēr laika gaitā situācija ir krasi mainījusies, un objektu skaits ir ievērojami palielinājies. «Kāds ir nekustamo īpašumu portfelis kompānijai Latectus?» tieši ar šo jautājumu mēs sākām sarunu ar Ģirtu Grīnbergu, kas bija piekritis sniegt žurnālam «m2» un portālam varianti.lv pirmo plašo interviju par zviedru SEB banku grupas meitas uzņēmuma darbības principiem.
Pakāpeniskums
- Pirmkārt, kompānijai Latectus ir tikai trīs gadi. Kompānijas pirmie darba gadi pagāja, veidojot pašu darba sistēmu. Aktīvi pārņemt objektus izsolēs mēs sākām tikai 2010. gada otrajā pusgadā. Šis process turpinās arī tagad. Konkrētie skaitļi ir šādi: 2012. gada sākumā uz Latectus vārda bija registrēti vairāk nekā 950 nekustamā īpašuma objektu. Ja ņem vērā to izsoļu rezultātus, kurās mēs esam nopirkuši īpašumus, bet kas vēl ir juridiskās reģistrācijas procesā, tad, iespējams, varam runāt par vismaz veselu tūkstoti komerciālo un mājokļu īpašumu vienību.
- Kāds ir šī portfeļa sadalījums?
- Mums ir ļoti maz sērijveida dzīvokļu. Gandrīz puse objektu ir attiecināmi uz attīstīšanas stadijā esošiem objektiem, proti, uz gataviem vai vēl nepabeigtiem mājokļiem jaunajos projektos. Trešdaļu veido zemes gabali dažādās attīstīšanas stadijās, un vēl piektdaļa ir komerciālie objektu.
- Un kur jūs slēpjat visu šo bagātību? 2012. gada sākumā jūsu uzņēmumam nebija pat sava portāla. Arī SEB bankas mājaslapā mums neizdevās neko atrast par jūsu portfeli
- Mūsu mērķis nekad nav bijis agresīvi un ātri pārdot. Pie mums viss notiek pakāpeniski. Skatoties no Latectus attīstības skatpunkta, prioritārais uzdevums bija izveidot darbspējīgu sistēmu. Mēs esam neliela, taču efektīva organizācija, kurā 2011. gada beigās strādāja desmit cilvēki.
Tagad savu darbību fokusējam uz nekustamā īpašuma iegādi. Nākamais solis ir aktīva tirdzniecība un noma. Sākotnēji un arī pašlaik mūsu darbinieki nebūs aktīvi aģenti. Mēs esam izvēlējušies citu ceļu: ar mūsu pārņemto nekustamo īpašumu tirdzniecību un nomu nodarbojas aģentūras. Vienkārši tāpēc, ka to rīcībā ir profesionāļi un objektu mārketingam nepieciešamie resursi. Atkārtoju: sakot, ka tirdzniecība nav mūsu prioritāte, šo darbu esam uzticējuši citiem.
Palūdz to, nezin ko
- Bet joprojām nav gadījies redzēt reklāmas, kurās būtu teikts, ka tiek pārdots SEB bankas uzņēmumam piederošs objekts. No cik lielas daļas pārņemto objektu esat gatavi šķirties?
- Tādus sludinājumus nemaz arī nevajag! (Pasmaida.) Pārdošanas vai iznomāšanas aktīvajā fāzē ir ne vairāk par simt mūsu nekustamā īpašuma vienībām. Pārdošanai izliekam tikai tādu skaitu un tādus objektus, par kuriem tirgus izrāda interesi. Tie ir nekustamie īpašumi, kurus var pārdot, saņemot par to mums pieņemamu cenu. Kāpēc būtu jācenšas piedāvāt tirgum to, ko pārdot 2012. gadā nav nekādu izredžu?! Piemēram, nelielus komerciālus objektus lauku apvidos, fermas, dažādu darbnīcu telpas... Intereses par šādiem objektiem nav un tuvākajā nākotnē diez vai arī būs. Nav atbilstoša ekonomiskā situācija. Arī ar dzīvokļu fondu ne viss ir tik gludi, kā gribētos - reālu darījumu nav daudz. Saskaņā ar mūsu rīcībā esošajām ziņām katru mēnesi potenciālie pircēji visā valstī iegādājas tikai 300-400 dzīvokļus! Ņemot vērā šo statistiku, nevar runāt par reālu pie-prasījumu. Vai arī šis pieprasījums ir ļoti mazs.
Savukārt, atgriežoties pie tēmas «kas un kā pārdod Latectus objektus», pateikšu, ka mums ir noslēgti standarta līgumi ar diviem lielākajiem vietējiem uzņēmumiem: Latio un Ober-Haus. Tomēr mēs neatsakām arī citiem. Informācija ir pieejama. Ja kāds izrāda interesi par konkrētu īpašumu veidu, mēs, tā teikt, šo portfeli arī atveram.
- Tas atgādina tautas pasakās dzirdēto: palūdz to, nezin ko.
- Visi tirgus spēlētāji lieliski apzinās, ka banku struktūrām ir plaša objektu izvēle. Portfolio ir liels! Ja mums atsūta pieprasījumu par ražošanas telpām Rīgā vai, teiksim, tirdzniecības vietām Valmierā, mēs piemeklējam variantus. Sniedzam informāciju, ka mums ir tas un tas. Atkārtoju: šo, no malas raugoties, šķietami neaktīvo taktiku nosaka mūsu uzņēmuma politika un ekonomikas situācija.
Ātru risinājumu nebūs
- Vai pagājušajā gadā daudziem esat snieguši pakalpojumus?
- Ne visai. No mūsu portfeļa tika pārdoti mazāk nekā divi desmiti objektu. 2012. gadā mēs zināmā mērā kļūsim aktīvāki. Pie mums sāk strādāt īpašs pārdošanas menedžeris, un arī mēs plānojam palielināt savu darbību, ja atdzīvosies tirgus.
- Jūs kļūsiet aktīvāki, bet lielākā daļa jūsu kolēģu un vienlaikus konkurentu - pašas bankas vai ar tām saistītās struktūras - jau kopš 2010. gada beigām un 2011. gada sākumā daudz agresīvāk reklamēja savus nekustamā īpašuma portfeļus. Vai nebaidāties atpalikt no viņiem?
- Būt pirmajā vietā pārdošanas skaita ziņā nav mūsu mērķis. Mums ir svarīgs efektīvs uzņēmuma darbs, lai atgūtu bankas līdzekļus. Mēs no paša sākuma zinājām, ka ātru risinājumu portfeļa izpārdošanā nebūs. Mēs vērojam tirgus aktivitātes. Šodien, kad pieprasījums ir zems, nav jēgas būt agresīviem.
Jāatzīmē, ka kompānija Latectus ne tikai iegūst, uztur un pārdod objektus. Mūsu uzdevums ir veikt īpašuma auditu, savest to tehniskā kārtībā un, ja nepieciešams, mainīt objekta izmantošanas veidu. Piemēram, runājot par dzīvojamo ēku projektiem, mēs pabeidzam uzsāktos būvdarbus līdz ēkas nodošanai galīgajam patērētājam vai «iekonservējam» gatavu māju tās ilgtermiņa saglabāšanai. Ja runājam par komerciāliem objektiem, praksē ir bijuši gadījumi, kad viens liels objekts tika pārveidots vairākos mazākos, lai dažādi nomnieki to varētu efektīvāk izmantot.
- Vai tik saprātīgi raudzīties uz dzīvi jums ļauj mātes uzņēmuma - SEB bankas - stabilais finanšu stāvoklis? Vai arī gaidāt augstākas tirgus cenas?
- Nevajag visu tik sarežģīti uztvert. Pirmkārt, Latectus nekustamo īpašumu portfelis ir nedaudz citādāks nekā dažiem mūsu konkurentiem. Kā jau teicu, mums ir maz sērijveida dzīvokļu. To mums tikpat kā nav.
- Dīvaini: citiem ir, bet Jums nav?! Vai tiešām SEB banka 2006. un 2007. gadā, izsniedzot hipotekāros kredītus, bija piesardzīgāka nekā citas bankas?!
- SEB banka ievēro savas politikas principu: ja ir hipotēkas maksājumu parādi, neizlikt cilvēkus uz ielas, ja tas ir viņu vienīgais mājoklis. Banka cenšas atrast kompromisu ar viņiem. Citām bankām tieši sērijveida dzīvokļi ir lielākā daļa no mājokļu - tā sauktā lēto mājokļu - portfeļa, ko aktīvi piedāvā tirgū. Latectus portfelī mājokļu fonds tomēr ir privātmājas un dzīvokļi jaunbūvēs.
Jauno projektu portfolio
- Spriežot pēc mākleru kompāniju paziņojumiem, Rīgas jaunbūves ir visai aktīvs segments. Vai arī jūs tirgojat kaut ko līdzīgu?
- Pagājušajā gadā mēs sākām pārdot privātmāju kompleksu Babītē - Bišu un Dravnieku ielā. Šo projektu mēs pabeidzām paši un tagad piedāvājam tajā četras mājas ar pilnīgu apdari un piecas ar tā saukto pelēko apdari. Pārrēķinot apdzīvojamā platībā, mājas ar pilnīgu apdari tiek pārdotas par 1 000 eiro kvadrātmetrā. Praktiski tādas pašas cenas ir arī jaunajā projektā Mārupē, Mazajā Zemturu ielā 7.
Iespējams, jau 2012. gadā sāksim izvietot tirgū arī citus mūsu pārņemtos jaunos projektus. Kompānijai Latectus ir liels dzīvokļu piedāvājums elites klases mājā Pārdaugavā (iepriekš tirgū tā bija pazīstama ar nosaukumu Aurora Park Residence), jaunbūvēs Juglas ielā 10 (iepriekš tās bija pazīstamas kā projekts Premjers), Brīvības ielā 256 projekts Equilibrium (pie Etnogrāfiskā Brīvdabas muzeja)... Pašlaik noformēšanas procesā ir vairāki desmiti dzīvokļu projekta Dignājas ielas nami otrajā kārtā. Tas tad arī ir tas, ko mēs tirgosim nākotnē. Pašlaik mums ir aptuveni 500 jaunu dzīvokļu un privātmāju.
- Tiek uzskatīts, ka banku struktūras savus nekustamos īpašumus izvieto tirgū nelielām porcijām. Kā ir: «salīdzināt pulksteņus» ar konkurentiem vai arī visiem ir izveidojies saprātīgs priekšstats par notiekošo?
- Atbildēt varu tikai par uzņēmumu Latectus: mēs rīkojamies, ievērojot tikai un vienīgi vispārējo tirgus situāciju. Ja sajutīsim nepieciešamību pēc jauniem projektiem, tad tos arī reklamēsim un aktīvāk piedāvāsim. Kāpēc pārsātināt tirgu ar lētiem piedāvājumiem, ja pie-prasījuma nav?! Turklāt tas varētu pagriezt tirgu atpakaļgaitā vai pat izkropļot to. Tagad jaunus projektus būvē vai gatavojas uzsākt YIT, Hanner, NCC un citas attīstītāju kompānijas. Ja tirgū paradītos liels daudzums jaunu dzīvokļu jaunbūvēs, šie minētie uzņēmumi var nonākt sarežģītā situācijā. Tas var izraisīt jaunus satricinājumus, un atkal sāksies ķēdes reakcija, kas skars citas nozares: būvmateriālu tirgotājus, mēbeļu un sadzīves tehnikas ražotājus... Tāpēc es domāju, ka bankas rīkojas pareizi, izliekot objektus tirgū mazākā skaitā.
Starp citu, daži mākleru uzņēmumi žēlojas arī par to, ka bankas vispirms ievieto tirgū ne tos labākos objektus. Nu un tad? Tā ir normāla un lietišķa rīcība. Līdzīgi kā jebkurš uzņēmējs, mēs cenšamies samazināt izmaksas. Tieši tāpēc pārdodam objektus, kuriem nav perspektīvu un kuru uzturēšana izmaksā dārgi. Izliekam pārdošanai tos objektus, kuriem mēs nesaskatām cenas kāpumu perspektīvā. Vai arī izliekam pārdošanā dzīvokļus, kuriem ir atbilstoša cena - tāda, kas nav mazāka analoģiskas kvalitātes objekta būvniecības izmaksām.
Tikai sev
- Vai esat pamanījuši vismaz kaut kādu pircēju interesi par komerciālajiem objektiem?
- Komerciālos objektus mēdz iegādāties tikai pašu vajadzībām un nevis investīciju nolūkos. To apstiprina ražošanas telpu pārdošanas darījums Lielvārdē. Šīs telpas iegādājās augošs pārtikas uzņēmums. Ir bijuši darījumi ar dažām komercplatībām Valmierā. Manuprāt, tagad ir diezgan perspektīvs laiks komerciālo platību iegādei no bankām. Šiem objektiem jau to pārņemšanas laikā ir veikts pamatīgs audits, un ar tiem nebūs nekādu zemūdens akmeņu.
- Jūs teicāt, ka neviens un nekas Jūs nesteidzina izpārdot portfeli. Taču kaut kādi termiņi ir?
- Par to jau nerunā, jo saņemt pareizu atbildi uz šo jautājumu ir pārāk sarežģīti. Tas viss ir atkarīgs no situācijas nekustamo īpašumu tirgū un valstī kopumā. Pagaidām jautājumu ir vairāk nekā atbilžu.
Otrais vilnis
- Kā vērtējat Latvijas nekustamo īpašumu tirgus nākotnes perspektīvas?
- Tas ir pats sarežģītākais jautājums. Mēs izskatām vairākus situācijas attīstības scenārijus. Pirmām kārtām, mēs ceram uz stabilu attīstību. Un tomēr mēs esam arī gatavi otrajam krīzes vilnim un jaunu objektu iegādei. Ja situācija attīstīsies šādi, uz lielu pieprasījumu pēc nekustamiem īpašumiem nevarēs cerēt. Nekustamo īpašumu segments ekonomikā nav nekas unikāls. Lai nekustamā īpašuma objektus varētu pārdot tirgū, uzņēmumiem jābūt iespējai kaut ko ražot un tirgot. Tas ļaus maksāt cilvēkiem algas. Ja Latvijā radīs nepieciešamos apstākļus uzņēmumu darbībai, parādīsies jauni uzņēmumi, tiks izveidotas jaunas darba vietas un būs arī nepieciešamība pēc jaunām ražošanas telpām, tirdzniecības telpām un mājokļiem. Šādā gadījumā tirgus attīstīsies daudz ātrāk. Piedāvātais tiks izpirkts vai iznomāts, un līdz ar to viss ies kalnup. Tomēr arī otrā scenārija iespējamība obligāti ir jāpatur prātā. Skandināvijas pieredze liecina, ka ne visi nekustamie īpašumi tiek pārdoti tik ātri, kā mēs vēlētos. Pēc pagājušā gadsimta 90. gadu sākuma krīzes visu banku pārņemto īpašumu izpārdošanai bija vajadzīgi gandrīz desmit gadu! Kopumā tirgum nav jāuztraucas. Bankas labi apzinās izveidojušos situāciju. Tās var pieturēt un arī pieturēs nepieciešamo nekustamā īpašuma daudzumu, lai nepieļautu tirgus sabrukšanu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2198
