Gan mājas uzcelt, gan eksportu attīstīt
2015. gada beigās projektu attīstītāju kompānijas Dekarta Property projektos pārdoto un piedāvāto dzīvokļu portfelī būs 270—280 mājokļu vienības. Pēdējā gada laikā uzņēmums ir nodevis ekspluatācijā jau divas mājas un pašlaik nodarbojas ar vēl četru jaunu dzīvojamo projektu sagatavošanu.
Ja izdosies piesaistīt Rietumu investīciju fondus, tad būs arī jauni projekti. Par to žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas valdes priekšsēdētājs Deniss Kims, kurš plāno palielināt arī Latvijas eksporta potenciālu.
Nekā sarežģīta
— Latviju neizbrīnīsi ar ārzemju investoriem. Jo īpaši — nekustamo īpašumu segmentā. Tomēr, ņemot vērā, ka mūsu tirgus tikai sāk atgūties no krīzes, jūs esat sākuši ļoti aktīvi iepirkt dažādā attīstības stadijā esošus dzīvojamos projektus. Dekarta Property tīmekļa vietnē jau ir seši šādi objekti. Arī konferencēs un kongresos, kuros piedalāties, jūs demonstrējat apskaužamu optimismu. Ar ko izskaidrojams šāds lielisks noskaņojums? Jūs esat tik ļoti pārliecināts par Latvijas nekustamo īpašumu tirgus perspektīvām? Tik lielā mērā uzticaties tam?
— Jāatzīstas, ka mana uzticēšanās ir balstīta ne tik daudz uz iekšējo, cik uz ārējo pieprasījumu. Tā pamatā ir ārzemnieku — Krievijas, Kazahstānas un Ukrainas pārstāvju — interese par Latviju. Jūsu imigrācijas likuma labojumi, kas ārzemniekiem, kuri iegādājas nekustamos īpašumus, ļauj pretendēt uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu, veicina pieprasījumu no viņu puses. Nav noslēpums, ka politisko stāvokli daudzās NVS valstīs nevar nosaukt par veselīgu, un tur dzīvojošie ļaudis, kas ir nopelnījuši naudu, situācijai turpinot pasliktināties, apsver iespējas kaut kur aizceļot. Man darba dēļ nākas kontaktēties ar dažādiem ļaudīm — gan ar uzņēmējiem, gan valsts dienesta ierēdņiem, un lielākā to daļa vēlas, lai viņiem būtu otra māja ārzemēs.
— Vai jūs arī Krievijā nodarbojaties ar dzīvojamo projektu attīstīšanu?
— Nē. Mana ienākšana šajā biznesā notika šādi. Es agrāk bieži apmeklēju Latviju un man šeit ir daudz paziņu. 2010. gadā divi vietējie nekustamo īpašumu mākleri man piedāvāja investēt nekustamajos īpašumos Rīgā. Investīciju fonds Dekarta Capital, kuru es vadu, piešķīra naudu pārvaldībai, un viņi sāka pirkt projektus. Tomēr izrādījās, ka viņiem nav pieredzes māju celtniecībā un rekonstrukcijā, un tādēļ ar šo jautājumu risināšanu man nācās nodarboties pašam. Mana pamatnodarbošanās ir investīciju finansists. Man ir nācies strādāt direktoru padomēs dažādās nozarēs. Projektu attīstīšana ir tāds pats bizness kā jebkurš cits. Šeit nav nekā specifiska vai jauna — tāds pats mārketings, tāda pati naudas pārvaldība, tās pašas tenderu procedūras. Tās ir tās pašas standarta prasmes, kas nepieciešamas daudzos uzņēmējdarbības veidos. Nekā sarežģīta šeit nebija. Mēs izstrādājām sistēmu un sākām strādāt, tā teikt, izlaižot visus objektus caur sevi, būvējot kā priekš sevis un liekot uzsvaru uz mārketingu. Galu galā mēs taču strādājam ne jau tāpēc, lai lepotos: lūk, mēs to esam cēluši. Mēs strādājam, lai pārdotu.
— Un viss labi veicās un Dekarta Property nepieļāva kļūdas?
— Kļūdas, protams, bija, bet tās bija, teiksim tā — nenozīmīgas. Kad nopirkām māju Cēsu ielā 23 un izstrādājām pilnas rekonstrukcijas projektu, saskaņā ar sākotnējo biznesa plānu bijām plānojuši nomainīt 20% pārseguma. Noņemot grīdas, sapratām, ka nāksies mainīt gandrīz visu. Projekta budžetu nācās pārsniegt pusotru reizi. Citu variantu mums nebija! Man nebija pieņemami ienākt tirgū un pieteikt sevi ar māju, pēc kuras nodošanas ekspluatācijā varētu rasties priekšstats, ka ir parādījusies vēl viena kompānija, kas neprot būvēt. Mēs izšķīrāmies par neparedzētiem papildu izdevumiem, lai pierādītu, ka vēlamies turpināt šo biznesu un esam spējīgi attīstīties.
Visu izšķir pieprasījums
— Un tomēr, kāpēc jūs neieinteresēja vietējie pircēji?
— Mūs interesē visi klienti. Tomēr visu izšķir pieprasījums, pieprasījums un vēlreiz pieprasījums. Rekonstrukciju Cēsu ielā 23 mēs uzsākām, mērķējot uz vietējo tirgu. Pārdošanu statistika parādīja ko citu: pusi no 24 dzīvokļiem (pavisam to ir 38 — m2), kas tika pārdoti līdz decembra sākumam, nopirka nerezidenti. Un, jo tālāk, jo vietējo pircēju projektā kļuva mazāk.
Dekarta Property pastāvīgi veic tirgus pētījumus. Arī strādājot ar māju Cēsu ielā 23, pētījām, par kādu cenu rīdzinieki ir gatavi pirkt dzīvokļus šajā projektā. Ja vēl tikai pirms gada aptauju dalībnieki nosauca cenu 1 400—1 450 eiro/m2, tad jau vasarā atbildēs uz analoģiskiem jautājumiem figurēja 1 250 eiro/m2. Tāds ir tirgus! Rīgas mikrorajonos ir daudz jauno projektu, kuros mājokli var nopirkt par 1 000—1 200 eiro/m2. Vietējie pircēji spriež saprātīgi: kāpēc maksāt dārgāk un pirkt dzīvokli Cēsu ielā par 1 500 eiro/m2, ja mikrorajonos var nopirkt lētāk?! Mums nav ne mazākās vēlēšanās konkurēt ar guļamrajonu jaunceltņu cenām. To darot, projektu rentabilitāte būs pārāk zema. Mēs orientējamies uz cilvēkiem, kas ierodas no ārzemēm un kas dzīvošanu ārpus centra uzskata par visai apšaubāmu prieku.
— Jūs sakāt, ka dzīvošana ārpus centra ir visai apšaubāms prieks. Pašlaik Dekarta Property aktīvi tirgo divus projektus: jau pieminēto māju Cēsu ielā 23 un jaunceltni Alauksta ielā 9. Daudzi vietējie nekustamo īpašumu mākleri ir neizpratnē par šo objektu atrašanās vietu. Kas tad tas par centru? Tā taču ir centra nomale. Pie mums to sauc par tālo centru. Lūdzu, komentējiet to!
— Tālā centra jēdziens ir atkarīgs no tā, no kurienes ir ieradies cilvēks. Maskavā, ja birojs atrodas astoņu kilometru attālumā no mājas, tiek uzskatīts, ka darbs ir tepat pie mājas. Kad mēs potenciālajiem pircējiem paskaidrojam, ka līdz Vecrīgai ir piecu—septiņu minūšu brauciens ar mašīnu, lielākā daļa to uztver kā tepat tuvumā esošu. Turklāt cilvēki novērtē dažādu parametru attiecību. Ārzemnieku vidū vispieprasītākie ir dzīvokļi centrā ar 70—90 m2 lielu platību. Vēlamā cena ir aptuveni 150 000 eiro, kas ir pietiekami, lai varētu pretendēt uz uzturēšanās atļaujas saņemšanu. Taču Klusajā centrā un Vecrīgā dzīvokļu cenas jaunās un renovētās mājās sākas no 3 000 eiro/m2. Par jau pieminētajiem 150 000 sanāk tikai 50 m2 dzīvoklis. Pircējs tiek nostādīts izvēles priekšā: ņemt mazu dzīvokli centrā vai plašāku mūsu projektos, kā jūs sakāt, tālajā centrā.
Ar vēsu prātu
— Māju Alauksta ielā 9 ekspluatācijā jūs nodevāt pirms mēneša. Kā sokas tās tirdzniecība?
— Projektā ir 61 dzīvoklis. Rudens beigās bija pārdoti 15%. Pašlaik vidējā cena šajā projektā ir 1600 eiro/m2 un varu teikt, ka mēs apsteidzam pašu plānotos pārdošanas tempus. Pēc visu dzīvokļu reģistrēšanas Zemesgrāmatā šis process norisināsies vēl ātrāk. Saskaņā ar mūsu izstrādāto biznesa plānu visi dzīvokļi ir jāpārdod nākamo 12 mēnešu laikā. Starp citu, grafika apsteigšana — tas arī nav visai labi. Iznāk, ka cena ir par zemu (plati pasmaida — m2).
— Šeit jābūt piesardzīgiem, lai visu nesabojātu naudaskāre, kā tas ir noticis ar dažiem projektu attīstītājiem Jūrmalā.
— Cenšamies visu izvērtēt ar vēsu galvu. Bet Jūrmalā ir gaidāma krīze. Man pagājušajā gadā piedāvāja iesaistīties kādā projektā trīs četru kilometru attālumā no Dzintaru koncertzāles. Projekta prezentācijā man pastāstīja, ka to plānots tirgot par 4 000 eiro/m2. Zinot kūrortu un to, cik īsa ir vasaras sezona, es neriskēju iesaistīties. Septembra beigās Jūrmalā jau vairs nav ko darīt. Kad man saka, ka vietā, kur labi atpūsties var tikai pusotru vai divus mēnešus gadā, liels mājokļu apjoms tiks piedāvāts sākot no 4 000 eiro/m2, es nesaprotu loģiku.
— Bet par kādu cenu, jūsuprāt, masveidā jātirgo mājokļi Jūrmalā, lai tas būtu loģiski?
— Manuprāt, par 2500, maksimums par 3000 eiro/m2.
— Vai tas būtu ar apdari? Vairāki speciālisti ir pārliecināti, ka pircējiem no Krievijas piedāvājums ir nepietiekams.
— Daļēji šādam apgalvojumam piekrītu. Mājā Alauksta ielā 9 šo problēmu atrisinājām šādi: visiem otrā stāva dzīvokļiem veicām pilnu apdari. Klients ierodas, izvēlas dzīvokli, otrajā stāvā izvēlas viņam tīkamo apdares veidu un, kamēr tiek kārtoti dokumenti, mēs pilnībā pabeidzam izvēlētā dzīvokļa apdari. Ja klients pērk jau pilnībā pabeigtu dzīvokli, tad analoģisku demonstrācijas dzīvokli mēs sagatavojam stāvu augstāk.
Konkurences spiediens
— Trešais projekts, ar kura īstenošanu jūs aktīvi nodarbojaties, ir māja Elizabetes ielā 4. Novembrī tā fasāde tika atbrīvota no sastatnēm, bet iekšpusē darāmā tomēr vēl ir daudz. Vai šis projekts, ņemot vērā pieteikto pārdošanas cenu, kļūs par jūsu kompānijas vizītkarti?
— Dekarta Property savu darbību uzsāka ne ar to dārgāko projektu — māju Cēsu ielā 23. Kad uzsākām šo projektu, konkurence nebija liela. Tagad parādās daudz jaunceltņu un mēs esam spiesti pāriet uz segmentu, kur konkurence ir mazāka, tas ir, dārgāka produkta virzienā. Projekts
Elizabetes ielā 4 ir šā ceļa sākums. Pavasarī mēs ķersimies pie inženiertehnisko tīklu un pārsegumu mainīšanas un paplašināsim kompleksu uz Nikolaja Rēriha ielas pusi. Tiks ierīkota pirmā automašīnu novietne, augšējo — ceturtā un piektā stāva dzīvokļi iegūs balkonus un terases, bet pārējo stāvu dzīvokļiem uzbūvēsim balkonus. Šī projekta dzīvokļi tirgū tiks ievadīti 2014. gada otrajā ceturksnī. Pavisam būs 12 apartamentu. Mēs Rīgā piedāvāsim nekustamo īpašumu, kas pilnībā atbildīs prasībām, kas tiek izvirzītas Premium klases segmentam. Šo objektu tirgosim orientējoši par 5000 eiro/m2. Ņemot vērā apartamentu platību — 150—200 m2, cena būs robežās no 750 000 līdz 1 000 000 eiro. Uzskatām, ka tirgū pastāv šāda piedāvājuma deficīts.
— Runājot par cenu, jūs, šķiet, esat nelabojams optimists.
— Maskavai dzīvoklis par miljonu eiro ir parasta lieta. Tie, kas ir pieraduši dzīvot noteikta komforta līmenī, nepirks mājokli par 150 000 eiro, un arī mūsu piedāvātais apjoms nav nemaz tik liels.
Lieli plāni
— Vai esat konkretizējuši savus plānus saistībā ar citu jūsu portfelī esošo projektu realizāciju?
— Nākamgad mēs sāksim savu vislielāko Rīgas projektu — kvartālu Kalnciema, Daugavgrīvas un Raņķa dambja ielu krustojumā. Paredzamais investīciju apjoms ir 32 miljoni eiro. Šī projekta ietvaros pilnībā rekonstruēsim divas jūgendstila ēkas un celsim jaunas. Visus darbus plānojam pabeigt līdz 2015. gada beigām. Projektā būs aptuveni 220 dzīvokļi.
Rekonstrukcijas stadijā esošā māja Skārņu ielā pirmos iemītniekus varēs uzņemt 2013. gada decembrī.
2014. gadā jābūt gatavai jaunceltnei Skolas ielā 17. Varētu arī ātrāk, taču nākas pārveidot pirmskrīzes gados izstrādāto projektu.
Summējot visus mūsu projektus, iznāk, ka tuvāko trīs gadu laikā Dekarta Property pircējiem piedāvās 270—280 jaunus dzīvokļus. Tas ir vairāk nekā 44 000 kvadrātmetru dzīvojamās platības. Mēs Latvijā esam investējuši vairāk nekā desmit miljonus eiro un paņēmuši kredītu par vairāk nekā četriem miljoniem eiro. Drīzumā ieguldījumu apjoms var palielināties vēl vairāk.
— Vai jūs runājat par ieguldījumiem jau esošajos projektos vai par jaunu projektu pirkšanu?
— Par esošajiem. Pēc krīzes 2009—2011. gadā bija daudz nedārgu māju celtniecības un zemesgabalu apbūves piedāvājumu. Iznāca laba rezerve peļņas gūšanai. Pastāvēja arī kļūdas iespēja, taču projekts vienalga solīja peļņu. Tagad galvenokārt tiek piedāvāti projekti, kurus par augstām cenām pārdod profesionāļi. Ja, ieejot šādā projektā, izdodas iegūt 15—20% rentabilitāti, tad tas jau ir lieliski. Lai strādātu tirgos, kas dod mazu maržu, ir vajadzīga lēta nauda. Lēta nauda ir Rietumeiropā. 2013. gada sākumu domāju veltīt sarunām ar Eiropas investīciju fondiem par investīcijām Latvijas nekustamajos īpašumos. Kad vienosimies, pāriešu pie nākamā posma: atkal sāksim uzpirkt objektus un renovēt tos. Taču tas jau notiks nevis par mūsu naudu, bet gan par citu investoru līdzekļiem.
Pagaidām piebildīšu, ka mani plāni attiecībā uz Latviju neaprobežojas tikai ar mājokļu nekustamajiem īpašumiem. Olaines tehnoloģiju parka teritorijā mēs būvējam elektrodu rūpnīcu superkondensatoru izgatavošanai. Tā būs augsto tehnoloģiju ražotne. Nesen noslēdzās sarunas ar lielu …īnas kompāniju, kas ir gatava pirkt šī uzņēmuma divu gadu produkciju. Notiek sarunas par mūsu izstrādājumu piegādi franču autoražotājiem Citroen, Peugeot un Renault. Tādējādi mēs ne tikai attīstīsim nekutamos īpašumus, bet arī radīsim jaunas darbavietas un paaugstināsim jūsu valsts eksporta potenciālu.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2386
