Elites miera traucētājs
Romāns Golubevs, 30.09.2013
Pēdējā pusgada laikā dzīvojamā projekta Ģipša fabrika otrā kārta ir demonstrējusi visnotaļ augstus rezervēšanas un pēc tam arī pārdošanas tempus, lai arī ekspluatācijā šis objekts tika nodots tikai jūnija sākumā. Lielais pieprasījums pēc mājokļiem bija iemesls, kāpēc atsevišķu Ģipša fabrikas villu un apartamentu cenas 2013.gadā ir cēlušās par 20—30%.
Elites klases kompleksa Ģipša fabrika, un it īpaši tā otrās kārtas, īsajā vēsturē ir bijuši daudzi notikumi. Projekta iedvesmotāja ekspremjerministra Māra Gaiļa uzņēmums 2006.gada bija pratis burtiski dažu mēnešu laikā izpārdot kompleksa pirmās kārtas 31 apartamentu. Piedāvātais formāts (runa ir par tā saucamajiem «loftiem», tas ir, kādreizējām industriālajām telpām, kas tiek pārveidotas par mājokļiem) bija ļoti pieprasīts. Pieprasījuma panākumu vilnis bija sava veida fons uzsāktajai projekta otrajai kārtai. Bija paredzēts, ka otrajā kārtā tiks uzbūvētas trīs dzīvojamās un viena biroju ēku. 2007.gadā apbūvētājs jau svinēja divu māju spāru svētkus. Slava par jauno kompleksu steidzās tam pa priekšu: pieteiktā cena — 10 000 eiro/m² par labākajiem piedāvājumiem ar skatu uz Vecrīgu — ļāva projektu uzskatīt par valstī visdārgāko kvadrātmetra cenas ziņā.
Taču atgādināsim, ka tas viss notika 2007.gadā. Tā paša gada otrajā pusgadā nekustamo īpašumu darījumu aktivitāte krasi samazinājās. Māris Gailis, gaidot labākus laikus, noturējās vēl trīs gadus un tad nolēma Ģipša fabrikas otro kārtu kopā ar vēl vienu savu projektu pārdot amerikāņu investīciju fonda NCH kompānijai Domuss. Tad, lai arī ne uzreiz, projekta vēsturē sākās nākamais tā sekmīgas attīstības posms.
Šovasar galvaspilsētas elites klases mājokļu tirgū projekta Ģipša fabrika ekspluatācijā nodotā otrā kārta rādīja visātrākos pārdošanas tempus pēdējā gada laikā. Vēl ziemā daudzi Latvijas dārgo mājokļu tirgus spēlētāji uzskatīja, ka mājokļu cenas šajā kompleksā ir pārāk augstas, tomēr tirdzniecības rezultāti pierādīja skeptiskajiem viedokļiem pretējo: noteiktās cenas bija pat nedaudz par zemu. Piedāvātā cena pagaidām ir Latvijas dzīvojamās platības kvadrātmetra cenas absolūts rekords. Tas viss tad arī kļuva par iemeslu žurnāla un portāla varianti.lv sarunai ar kompānijas Domuss direktoru Ralfu Jansonu.
— Es tiešām esmu priecīgs par to, ka mūsu kompānija 2010.gadā bija pratusi novērtēt šī projekta potenciālu un nopirka to, — savu labo noskaņojumu neslēpj Ralfs Jansons. — Runājot par pašu koncepciju, jāatzīst, ka lielākā daļa darba bija izdarīta jau pirms mums. Kompleksu veido vairākas daļas: 4 rindu mājas (t.s. villas) un trīs ēkas: — sarkanā, melnā un baltā. Pārņemot projektu, kompānija Domuss kardināli mainīja «baltās mājas» statusu: sākotnēji bija plānots realizēt to par biroju ēku, bet pēc tam tika nolemts, ka tā būs dzīvojamā māja. Būtiski mainījām arī «sarkanās mājas» plānojumu. Tagad Ģipša Fabrikā ir izbūvēti 62 apartamenti. Četri no tiem ir villas. Kompleksā ir arī pazemes garāža 80 automobiļiem. Svarīgi, ka kompleksa otrās kārtas, gluži tāpat kā pirmās kārtas, projekta autore ir arhitekte Zaiga Gaile. Viņa otrajā kārtā realizēja daudz jaunu ideju, padarot to ekskluzīvāku un interesantāku.
— Kā sokas tirdzniecība?
— Tā norit krietni ātrāk, nekā bija paredzēts mūsu biznesa plānā. Rezervēšanu mēs aktīvi sākām piedāvāt, sākot ar pagājušā gada novembri. Lai arī pašu kompleksu ekspluatācijā nodevām tikai vasaras sākumā, tagad augusta beigās ir pārdoti vai rezervēti, saņemot pirmo iemaksu, 50% mājokļu. Ja viss attīstīsies tāpat arī turpmāk, un manam optimismam ir pamats, projekta Ģipša fabrika otrās kārtas tirdzniecību varēsim pabeigt jau 2014.gadā.
— Kas, jūsuprāt, ir šādu panākumu pamatā?
— Unikālā vieta — Ķīpsala, tieši pretī Pasažieru ostai un Vecrīgai, tas, ka komplekss ir tieši ūdens tuvumā, tas, ka šis Rīgā ir vienīgais «lofts», kvalitāte, kā arī Zaigas Gailes radošās idejas realizētas ķieģeļu arhitektūrā un interjera risinājumos… Svarīgi ir arī tas, ka pēdējos gados Ķīpsalu veido, lai tā kļūtu klusa un mierīga oāze, turklāt tuvu esoša vēsturiskajam centram.
Pēc krīzes šeit tiek būvētas un renovētas daudzas mājas. Sala attīstās. Projekts Ģipša fabrika ļauj pircējiem apvienot dzīvošanu Eiropas valsts centrā, klusumu un iespēju izmantot savu ūdenstransportu, ko turklāt var pietauvot turpat tuvumā esošajās piestātnēs.
— Vai pircēji ir tikai ārzemnieki?
— Kļūdāties! Mēs paši bijām patīkami pārsteigti, konstatējot, ka 40% pircēju ir no Latvijas, lai gan mūsu cenas ir pat augstākas nekā citos Rīgas projektos. Tas nozīmē, ka vietējie iedzīvotāji ir pratuši novērtēt projekta Ģipša fabrika unikālitāti, kvalitāti un ir ar mieru maksāt mūsu prasīto cenu. Starp citu, ārzemnieki bieži interesējas, kas mūsu projektā pērk mājokļus. Uzzinot, ka ir tik daudz vietējo, viņi to uztver kā papildu argumentu mājokļa iegādei. Tā teikt, ja jau vietējie pērk, tad tas tiešām ir labs produkts.
No sarunām ar klientiem esam sapratuši, ka daudzi pērk mājokļus mūsu projektā tādēļ, lai tajos dzīvotu paši. Vieni tos pērk kā otro dzīvesvietu, citi investē, lai apartamentus vēlāk izīrētu. Mums patīkams ir novērojums, ka ir ārzemju klienti, kas izvēlējās tieši projektu Ģipša fabrika, kaut bija ieradušies Latvijā meklēt privātmāju... Pēc klientus apkalpojošo mākleru vārdiem, ne reizi vien ir bijis tā, ka cilvēki ir braukuši meklēt objektus, plānojot tērēt vienu budžetu, bet, apskatot mūsu projektu, izmantojamo līdzekļu apmēru ir palielinājuši divas vai trīs reizes. Ir bijis arī tā, ka cilvēki ir nodomājuši meklēt tikai tādus apartamentus, no kuriem paveras skats uz Daugavu, bet nopirkuši tos projekta «melnajā mājā», kas atrodas vistālāk no upes. «Melnās mājas» noslēpums slēpjas tās iekšējā apdarē, kurā dominē īpaši Beļģijā pasūtināti melnie ķieģeļi. Šī apdare patīk lielākajai daļai cilvēku, kas apskatījuši mūsu projektu.
— Ko pērk labāk - lētākos vai dārgākos piedāvājumus?
— Patiesībā vispirms tika pārdoti dārgie objekti: pirmās divas villas un «sarkanās mājas» augšējais apvienotais dzīvoklis.
— Vai atceros pareizi, ka pagājušā gada vasarā žurnāls rakstīja, ka apvienotais augšējais dzīvoklis maksā 1,75 miljonus eiro, bet villu cenas sākas ar 1,96 miljoniem eiro.
— Pirmie darījumi notika par cenām, kas bija tuvas jūsu minētajām. Pirms gada mēs nosaucām gaidāmās cenas — tās nepārsniedza 7 000 eiro/m². Tagad ir palikuši mājokļi, kuru cenu diapazons ir no 3 280 līdz 10 767 eiro/m². Apartamenti ar skatu uz upi, protams, tiek tirgoti dārgāk. No četrām villām brīvā tirdzniecībā palikusi tikai viena, starp citu, gluži tāpat ir ar divstāvu apartamentiem «melnajā mājā». Pēdējā laikā ir vērojama liela interese par mazajiem dzīvokļiem «baltajā mājā».
— Tomēr jāsaka, ka tirgum visai pārsteidzoša ir situācija ar villām. Vēl vasaras sākumā trīs brīvās villas tika piedāvātas par 2,34 miljoniem eiro, un, lūk, tagad pēdējā brīvā villa tiek pārdota par 3,183 miljoniem eiro.
— Pārsteigšu jūs vēl vairāk: divas no trim pārdotajām villām nopirka Latvijas iedzīvotāji. Mūsu villas ir ekskluzīvi objekti, kam nav analogu. Tām ir trīs stāvi, tās ir aprīkotas ar «gudrās mājas» sistēmām, apdarē ir izmantoti dārgi apdares materiāli. Villās ir iebūvēti lifti, kas ļauj nokļūt gan katrā stāvā, gan arī pazemes garāžā. Trīs līmeņu apartamenti ir paredzēti vienas ģimenes vairākām paaudzēm. Ainava, kas paveras no logiem… Neviens, zinot tikai villu cenu, nevarēs pateikt, vai tā ir liela vai maza. Šādu objektu Latvijā vienkārši nav. Vietējie pircēji par projektu zināja jau sen, bet viņiem neizdevās nopirkt mājokli pirmajā kārtā un tāpēc gaidīja otro kārtu. Tagad viņi ir ieguvuši tieši to, ko bija vēlējušies.
— Cik perspektīvs Latvijas tirgum ir tāds virziens kā «loftu» būvniecība? Vai meklējat līdzīgus objektus — vecas industriālās ēkas, kuras var pārvērst par «loftiem»?
— Šis virziens ir pievilcīgs, un tādu īpašumu varētu būt vairāk, jo pēc tiem ir noturīgs pieprasījums. Cilvēkiem patīk šis stils. Taču projekta Ģipša fabrika unikālitāti nosaka tā vieta. Rīgas centrā ūdens tuvumā līdzīgu projektu nav. Var uzbūvēt «loftu» tukšā laukā, taču tas būs jau pilnīgi kaut kas cits.
— Noprotu, ka sekmīgā tirdzniecība projektā Ģipša fabrika ir pamudinājusi kompāniju Domuss uzsākt arī citu dzīvojamo projektu īstenošanu Rīgā.
— Citi projekti jau tāpat bija mūsu nākotnes plānos. Nākamais mūsu darbības posms būs jauna māja Rīgas centrā E.Birznieka-Upīša ielā 13. Šajā projektā paredzēts uzbūvēt 81 dzīvokli. Tāpat strādājam arī ar apartamentu kompleksa projektu līdzās Arkādijas parkam Friča Brīvzemnieka ielā 26/28, kur plānots uzbūvēt 80 dzīvokļus. Mežaparkā teritorijā starp Ķīšezera ielu, Gustava Zemgala gatvi un Kokneses prospektu gatavojamies uzbūvēt 130—150 villas (privātmājas). Tas jau ir dārgāks segments nekā divi iepriekšējie manis minētie projekti.
— Ievērojama daļa jūsu projektu ir orientēta uz bagātiem pircējiem, tostarp ārzemniekiem. Ja runājam par Krievijas un NVS valstu pilsoņiem, viņus uz Latviju vilina iespēja saņemt uzturēšanās atļauju. Taču mūsu valstī ir politiskie spēki, kuri aicina pacelt nekustamā īpašuma vērtības slieksni, kas ļauj iegūt uzturēšanās atļauju. Viņi ir pārliecināti, ka lielais pieprasījums no ārzemnieku puses pacels nekustamo īpašumu cenas Rīgas centrā un jaunajos projektos un ka tādēļ tie kļūs mazāk pieejami vietējiem pircējiem. Kāds ir jūsu viedoklis?
— Šķiet, ka būtu nepareizi atcelt Imigrācijas likuma labojumus vai būtiski pacelt cenu slieksni. Ja nebūtu intereses no ārzemnieku puses par nekustamo īpašumu pirkšanu, tad gan mūsu birojā, gan valstī kopumā strādātu mazāk cilvēku, bezdarbs būtu lielāks. Nav jābūt ekonomistam, lai saprastu, ka spēles noteikumu mainīšana neizbēgami novedīs pie darbavietu zaudēšanas. Tā būtu liela kļūda. Arī Domuss savus jauno projektu attīstīšanas plānus izstrādā, cerot, ka investīciju programma turpinās darboties. Bez tās, bez maksātspējīgu imigrantu pieplūduma tuvākajos gadu desmitos situācija nebūs tik cerīga. Tie nav imigranti no Āfrikas un Āzijas, kuri cenšas nelegāli nokļūt Rietumeiropā, lai saņemtu pabalstus. Pie mums brauc cilvēki, kam ir galva uz pleciem, kas prot strādāt un pelnīt. Investori attīsta ne tikai nekustamo īpašumu jomu, bet arī citas nozares. Cilvēki atbrauc ar savu kapitālu un tērē to mūsu valstī.
— Vai nebaidāties no kārtējā «cenu burbuļa»?
— Viens vai divi tādi projekti kā mūsējais, ar augstām cenām, par kurām runā, «cenu burbuli» neradīs. Ģipša fabrika nevar kalpot par «cenu burbuļa» indikatoru tikai tāpēc, ka pie mums vieni apartamenti tiek nopirkti par 4 000 eiro/m², bet citi — par 8 000. Iepriekšējā «cenu burbuļa» veidošanā liela loma bija lētajam un pieejamajam banku finansējumam. Pašlaik ne vairāk par 15% mūsu klientu kārto darījumus, piesaistot aizņēmumu līdzekļus. Arī bankas ir kļuvušas ļoti piesardzīgas, izsniedzot kredītus— tās ir izdarījušas secinājumus no savām 2005.—2007.gadā pieļautajām kļūdām. Hipotekārie kredīti netiek izdāļāti. Pagaidām «cenu burbuļa» veidošanās pazīmes es nesaskatu.
Savukārt tas, ka pircēji no Krievijas pie mums maksā četrus, piecus, sešu vai septiņus tūkstošus eiro par kvadrātmetru, ja ņem vērā Maskavas mērogus, nav tās centra un dažreiz pat sērijveida mājokļu cenas. Rīga ir globāla tirgus sastāvdaļa, un, ja pircēji redz vērtīgu produktu, viņi to pērk. Nav jābaidās, ka elites klases segmenta augstās cenas varētu «pārsviesties» uz ekonomiskās klases jaunajiem projektiem. Tur ir vērojama cenu celšanās, taču segments ir orientēts uz vietējo iedzīvotāju darba algas līmeni. Tādēļ arī tādas kompānijas kā YIT un NCC tirgo mājokļus par 1 300—1 500 eiro/m². Ja tās noteiktu cenu 2 000 eiro/m², darījumu skaits sāktu tiekties uz nulli. Visi apbūvētāji pārdod par tādām cenām, kas ļauj tirgot mājokļus izstrādātā biznesa plāna ietvaros. Mākslīgi cenas neviens neceļ.
— Jūsuprāt, Latvijā šajā ziņā viss būs labi?
— Kvalitatīvu produktu var pārdot pat krīzes laikā, un tas tiks pirkts arī tagad. Ja Latvijā turpinās darboties investoru programma, būs normālas attiecības ar visām kaimiņvalstīm, uzlabosies demogrāfija, tirgus turpinās pakāpeniski attīstīties. Savukārt, ja turpinās pieaugt vietējo iedzīvotāju labklājība, attīstīsies arī ekonomiskās klases jauno mājokļu būvniecība.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2498
