Augstāk ir tikai debesis
Romāns Golubevs, 03.01.2012
Pēc Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pilnīgas stagnācijas ir atgriezusies interese par tādu vietējam nekustamo īpašumu tirgum retu un interesantu nekustamā īpašuma veidu - penthausi. Saskaņā ar žurnāla m² un portāla varianti.lv aprēķiniem Rīgā 2011. gadā ir pārdoti septiņi penthausi Rīgas augstāko namu augšējos stāvos. Vēl trīs penthausi tika piedāvāti Jūrmalā. To cena svārstījās no 320 tūkstošiem līdz 4 miljoniem eiro.
Ar nosaukumu vien ir par maz
Izpratne par penthausu (līdz ar to arī jēdziens penthauss) kā dzīvojamo nekustamo īpašumu veidu radusies Amerikā. Idejas par penthausu parādīšanos un plašo izplatību noteica tā sauktais debesskrāpju bums, kas XX gadsimta sākumā sākās Amerikā un pēc tam pakāpeniski pārņēma lielāko daļu pasaules valstu. Nebūtu debesskrāpju, nebūtu penthausu, jo klasiskajā izpratnē tas jau ir tas pats dzīvoklis vai savrupmāja, kas uzbūvēts uz augstceltnes jumta. Pasaulē vispārpieņemtie standarti prasa, lai no penthausa pavērtos glezns panorāmas skats (ideālā variantā – ne mazāk kā uz trīs pusēm), lai būtu zaļa terase, kā arī lai lifts būtu tieši saistīts ar dzīvokli. Pats fakts, ka šāds nekustamais īpašums kādam pieder, skaidri atspoguļo tā īpašnieka turīgumu un sabiedrisko stāvokli.
Penthausi ir arī Latvijā. Tikai, ja uzmanīgi papēta vietējā tirgus piedāvājumus, kuros parādās vārds penthauss, kļūst skaidrs, ka vairākumā gadījumu šis vārds ir lietots nepamatoti. Kādi var būt penthausi ēkas piektajā, sestajā vai septītajā stāvā, pat ja tie ir Vecrīgā vai kādā citā prestižā vietā! Objektīvi par penthausu var runāt, ja dzīvoklis - lai arī labu labais un dārgs -, ir tikai un vienīgi ēku pēdējā stāvā.
Augstums, augstums un vēlreiz augstums! Lūk, viena no galvenajām pazīmēm, kas nosaka nekustamā īpašuma piederību penthausu kategorijai. Pētot šo jautājumu, jūs saprotat, ka Latvijā esošais, kas tiek saistīts ar penthausu, ne vienmēr īsti atbilst pasaulē noteiktajiem penthausa standartiem. Amerikāņi un eiropieši par debesskrāpjiem uzskata ēkas, kuru augstums pārsniedz 150 metrus. Latvijā tas ir nesasniedzami: Latvijā šādu guliveru nav un tādu parādīšanās tuvāko desmit gadu laikā nav gaidāma.
Tādēļ iepriekšminētā situācija Latvijā ir iemesls, kāpēc žurnāla m² un portāla variantiem.lv redakcijai, gatavojot šo rakstu, vajadzēja atkāpties no pasaules standartu līmeņa izpratnes par penthausu un pētīt pie mums esošās visaugstākās dzīvojamās ēkas – tās ēkas, kuru augstums ir vismaz 20 stāvi un no kuru logiem paveras pievilcīgs panorāmas skats. Šādas mājas (būvniecības stadijā vai jau gatavas) visā Rīgā ir tikai deviņas(!). Tām varbūt var piepulcināt vēl tikai 15-16 stāvus augsto projektu Duntes ozoli, no kura augšējiem stāviem paveras visai pievilcīga pilsētas panorāma, un arī tikai tāpēc, ka mājas ir uzbūvētas augstā pakalnā. Tādējādi Latvijā kopumā ir desmit augstbūves, kuru pēdējos stāvos ir pusotra desmita apartamentu, kurus Latvijas apstākļos varētu uzskatīt par penthausiem (debesskrāpī penthauss vienmēr ir visaugstāk esošais dzīvoklis). Žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondentam izdevās noskaidrot, ka šobrīd pārdošanā ir tikai septiņi no tiem.
Rīgas „penthausa” varianti
Par Latvijas vēsturē pirmajiem pilntiesīgajiem penthausiem varētu atzīt dzīvokļus, kas ir projekta Solaris divu 24 stāvu ēku pēdējos stāvos. „Projektēšanas sākumposmā penthausi nebija paredzēti. Tomēr es uzstāju, lai maina projektu, un mēs nebijām kļūdījušies. Iegūtais rezultāts ir viens penthauss katrā augstbūvē, kopējā platība ir 150 m². Jumta terases, uz kurām no dzīvokļa var nokļūt pa kāpnēm, ļauj pieskaitīt vēl 80 m²,” atceras uzņēmējs Uģis Stīpnieks, kas nodarbojās ar Solaris attīstīšanu. „2006. gadā un 2007. gada sākumā pieprasījums samazinājās. Un mēs abus penthausus pārdevām par cenu, kas bija tuvu 3200 eiro/m². Tas vairāk nekā divarpus reizes pārsniedza izmaksas uz vienu kvadrātmetru, salīdzinot ar citiem projekta dzīvokļiem.”
Visus iepriekšējos gadus sekundāro mājokļu tirgū (t.i., pārdošanā to nav izlicis attīstītājs) figurēja abi projekta Solaris penthausi. Mākleri stāsta, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgus augstākajā punktā viens no tiem tika pārdots par 750 000 eiro. Otrs penthauss ar augstas kvalitātes remontu un visām mēbelēm 2008. gadā bija pieejams par 800 000 eiro. Taču krīze jau bija sākusi strauji „griezt savas dzirnavas”, un īpašumu vairs nepārdevām. Penthausa tagadējais īpašnieks, ar kuru žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondentam izdevās aprunāties, ir gatavs izskatīt pirkšanas piedāvājumus. Objekta cena – 500 000 eiro.
Jau minētā projekta Duntes ozoli 15. un 16. stāvā ir divu līmeņu dzīvoklis ar terasi. Saskaņā ar kompānijas Latio un Krievijas uzņēmuma Adveks mājaslapā atrodamo dzīvokļa aprakstu dzīvokļa kopējā platība ir 262 m². Šie dzīvokļi (kopā ar dizainera remontu, mēbelēm un mājas tehniku, kā arī ar trīs auto novietnēm pazemes autostāvvietā) tiek piedāvāti par 750 000 eiro.
Divi brīvi penthausi ir pieejami projektā Astra Lux mūsu valsts galvaspilsētas Purvciema mikrorajonā. Pašu ēku veido divas vertikālas būves: viena ir 22, otra 24 stāvus augsta. Penthausi, protams, ir šo ēku pēdējos stāvos, un tiem ir izeja uz terasi. Bija laiks, kad šo nekustamo īpašumu (ar pilnu iekšējo apdari) pieteiktā pārdošanas cena bija 3 800 eiro/m². Pašreizējā īpašnieka – kompānijas PBLC – noteiktā cena ir pieticīgāka. Abi īpašumi (160 m² dzīvojamā platība plus 160 m² liela terases) ir pieejami par 320 000 eiro. Jāpiebilst gan, ka tiek pārdoti dzīvokļi ar tā saukto melno apdari. Dzīvokļa pabeigšana atkarībā no pircēja vēlmēm varētu izmaksāt vēl 700 līdz 1000 eiro/m². Tāpēc pabeigta dzīvokļa cena diez vai būs mazāka par 500 000 eiro. Interese par penthausiem, pēc PBLC nekustamo īpašumu pārdošanas speciālista Mārtiņa Kiviša vārdiem, pēdējā gada laika ir atkal atjaunojusies. Par masveidīgu pieprasījumu nav runas, jo penthauss tomēr joprojām ir ekskluzīvs nekustamā īpašuma objekts. Interesi rada tas, ka katru mēnesi notiek vismaz viena penthausa demonstrācija. Ņemot vērā vispārējās tirgus tendences, mūsu sarunas biedrs pauda cerību, ka 2012. gada sākumā abi penthausi atradīs savus īpašniekus, un, visticamāk, viņi nebūs vietējie pircēji.
Ar penthausiem visbagātākais projekts ir komplekss Skanstes virsotnes. Projekts apvieno trīs jau uzbūvētas mājas un būvēšanas stadijā esošo 24 stāvu māju. Katrā jau uzbūvētajā mājā ir divi 130 m² plaši penthausi. Tām jāpieskaita arī terases, kuru platība ir apmēram tikpat liela kā penthausam. Pēdējā pusotra gada laikā pircēji ir atradušies visiem sešiem šiem minētajiem penthausiem. Pēdējie penthausa darījumi noslēgti par 500 000 – 600 000 eiro, tas ir, vairāk nekā par 4 000 eiro/m². „Ja godīgi, tad pēc krīzes gadiem mēs paši bijām pat pārsteigti, cik aktīvi norisinājās penthausu pārdošana,” atzīst kompānijas Merks Tirdzniecības daļas speciāliste Dace Tumšā. „Ņemot vērā šāda veida objekta ekskluzivitāti, var teikt, ka tos apskatīja visai intensīvi, tostarp arī vietējie pircēji. Tomēr tādu pircēju, kas tiešām var atļauties šādu pirkumu, ir ne vairāk par diviem interesentiem mēnesī. Taču arī tas bija pietiekami, lai varētu pārdot visus penthausus. Svarīgi ir tas, ka katrā nākamajā mūsu būvētajā ēkā mēs centāmies penthausus uzlabot. Tādēļ trešajā mājā tajos ir parādījušies arī ziemas dārzi un saunas.”
Visekskluzīvākie penthausi būs projekta Skanstes virsotnes ceturtajā 24 stāvu mājā, kas šobrīd vēl tiek būvēta (ekspluatācijā tā tiks nodota 2012. gada otrajā pusē). Saskaņā ar projekta attīstītāja ieceri ēku vainagos divi penthausi, kas aizņems veselus trīs stāvus. „Trīs no mūsu projekta penthausu pircējiem piepirka klāt dzīvokļus, kas izvietoti zem penthausiem, paskaidro Dace Tumšā. „Tādēļ mēs arī izšķīrāmies pieņemt lēmumu par šāda Latvijas apstākļiem drosmīga un unikāla projekta īstenošanu – apvienot penthausā veselus trīs stāvus.” Viens stāvs ir atvēlēts guļamistabām, otrs ir dzīvojamais stāvs, bet trešais, tā teikt, viesiem. Dzīvojamā platība katrā no diviem penthausiem pārsniegs 200 m². Dzīvokļu tirdzniecība projekta Skanstes virsotnes ceturtajā mājā tika uzsākta novembra otrajā pusē. Dzīvokļi, kas ir augstāk par 18. stāvu, tiek piedāvāti par 2 500 eiro/m². Tāda unikāla nekustamā īpašuma objekta kā penthauss piedāvājums ir izstrādāts individuāli: katrs penthauss pircējiem būs pieejams par 1,1 miljonu eiro. „Pārstāvu būvniecības uzņēmumu un tādēļ pārliecinoši varu teikt, ka tādi penthausi, kādi būs mūsu projekta Skanstes virsotnes ceturtajā ēkā, diez vai tuvākajos gados Rīgā būs sagaidāmi. Šaubos, vai kāds vēlēsies īstenot šādus projektus, turklāt vēl tik tuvu galvaspilsētas centram.”
Projektam Panorama Plaza bija jākļūst par vēl vienu būtisku penthausu „piegādātāju” galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgum. Tomēr pašreiz pilnībā ir pabeigtas tikai divas no četrām 25 līdz 30 stāvu augstbūvēm. Ir cerības, ka pabeigta tiks arī trešā ēka, taču maz ticams, ka varētu uzbūvēt arī ceturto ēku. Katras pabeigtās projekta augstbūves pēdējā stāvā ir viens penthauss. Pēc mākleru, kas nodarbojas ar dzīvokļu tirdzniecību projektā Panorama Plaza, vārdiem, projekta īstenošanas sākuma stadijā attīstītājs sākotnēji dzīvokļus pārdeva par 3 000 eiro/m². Interesanti, ka tieši šī projekta pēdējo stāvu dzīvokļiem nav terašu.
Ir zināms, ka iespaidīgs dzīvokļu skaits otrajā augstbūvē ir kompānijas Ektornet pārvaldībā. Tās pārstāvis paskaidroja, ka „ja arī viņiem šajā mājā ir penthausi, to pārdošanas laiks vēl nav pienācis”. Tomēr novembra beigās pārdošanā parādījās otrajā augstceltnē esošais penthauss, kas ir ēkas pēdējā – 30 stāvā. Šī dzīvokļa kopējā platība ir 262 m². Pārdošanai to tirgū piedāvā kompānija ImperioEstate. Īpašnieks vēlas to pārdot par 795 000 eiro. Izskatīts tiek arī penthausa izīrēšanas variants.
Jūrmala? Pietiks ar vienas rokas pirkstiem
Ekstrapolējot penthausu tēmu uz visu Latviju, nedrīkstētu nepieminēt Jūrmalu – mūsu valsts galveno kūrortu. Tas piesaista ārvalstniekus, bet tajā nav neviena objekta, kas atbilst penthausu klasiskajai definīcijai. Tas gan nav nekas pārsteidzošs, jo Jūrmalas pilsētas apbūves noteikumi neatļauj būvēt pilsētas centrā mājas, kas būtu augstākas par trim stāviem (tostarp mansards). Daudzstāvu ēkas ir atļauts būvēt tikai uz esošajiem pamatiem. Tāpēc Jūrmalas centrālajā daļā ir tikai trīs ēkas, kas ir augstākas par sešiem stāviem un ir tuvu jūrai. Augšējie stāvi tiek pārdoti tikai divās no tām, bet tā nodēvētajā Rakstnieku nama penthausā (Dubultos) dzīvo pats īpašnieks.
Pirmais no Jūrmalas penthausiem (un tas ir viens no Latvijā visdārgākajiem dzīvokļiem) – ir dzīvoklis projektā Marienbādes Nams. Šī ekskluzīvā dzīvokļa, kas apvieno 11 stāvu ēkas trīs augšējos stāvus, kopējā platība ir 1 456 m². Objekta cena pēdējos gados ir nemainīga – 4 miljoni eiro. Pārdošanā esošajam dzīvoklim ir nepabeigta iekšējā apdare. Eksperti norāda, ka, lai pabeigtu remontu, tostarp arī terasē izbūvēto 12 metrus garo baseinu, nepieciešams apmēram viens miljons eiro.
Savus īpašniekus gaida divi dzīvokļi Jūrmalas prestižā projekta Jūrmalas vilnis septītajā stāvā. To cenas visai būtiski atšķiras. Labākais no tiem ir jūras pusē. Projekta Jūrmalas vilnis pārdošanas tirdzniecības menedžere Natella Simbarde tos demonstrēja arī žurnāla m² un portāla varianti.lv korespondentam. Projekta dārgāko apartamentu dzīvojamā platība ir 190 m², terases platība ir 124 m². Ieeja liftā ir tieši no dzīvokļa. Potenciālajiem pircējiem tiek piedāvāts dzīvoklis ar pelēko apdari par 8 500 eiro/m². Kopējā cena ir 2,142 miljoni eiro. „Šis ir labākais piedāvājums, kas mums palicis no projekta attīstītāja. Visi dzīvokļi, izņemot vienu penthausu upes pusē un vienu dzīvokli pirmajos stāvos, ir pārdoti,” paskaidro viesmīlīgā saimniece. Pēc Natellas Simbardes vārdiem, pēdējais penthauss (pavisam projektā Jūrmalas vilnis ir četri penthausi) ir pārdots par apmēram 6 000 eiro/m².
Projekta Jūrmalas vilnis otrs penthauss, kā jau minējām, ir ēkas pretējā pusē, no kuras nepaveras skats uz jūru. Tā dzīvojamā platība ir 181 m², terases platība ir 145 m². Cena ir noteikta, ievērojot formulu: dzīvojamā platība par 4 700 eiro/m² plus 50% no šīs summas – par terasi. Kopā tas ir 1,191 miljons eiro.
„Jūrmalas penthausu piedāvājums ir gabalpreces. Mūsu ēka jau ir labi zināma, tostarp arī Krievijā. Tādēļ potenciālie pircēji arī interesējas par projektu. Tādus objektus kā mūsējais brauc skatīties mērķtiecīgi. Skaidrs, ka šo dzīvokļu pircēju lielākā daļa ir ārvalstnieki, pirmkārt, jau maskavieši,” mūsu ekskursiju noslēdz Natella Simbarde.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2172
