Apgrozījums stabilizē cenas
Apgrozījums stabilizē cenas
Romāns Golubevs
22.09.2009
Viļņas nekustamā īpašuma tirgū, tāpat kā agrāk, valda ievērojami lielāka rosība nekā Rīgas nekustamā īpašuma tirgū, turklāt tipveida dzīvokļu vidējā cena Lietuvas galvaspilsētā pārsniedz 720 eiro par kvadrātmetru. Lietuvas nekustamā īpašuma asociācijas vadītājs Vitas Zabilius uzskata, ka 2010.gada vidū vai beigās šī cena pakāpeniski paaugstināsies.
Ahā!
Publiskajā telpā vasaras mēnešos izskanējusī informācija bija izraibināta ar paziņojumiem par Lietuvas nekustamā īpašuma tirgus attīstības negatīvo cenu statistiku kopumā, tajā skaitā arī par situāciju Viļņas nekustamā īpašuma tirgus segmentā. Atrodoties Viļņā, radās iespaids, ka dienvidu kaimiņi vēl ir tikai tās stadijas sākumā, kurai cauri Latvijai izgājusi jau 2009.gada sākumā. Uzreiz prātā nāca Lietuvas premjera Andrusa Kubilisa teiktie vārdi, kurš ziemā, apmeklējot Rīgu, atzīmēja, ka Latvija priekš viņiem esot it kā lakmusa papīriņš. Tā teikt, pavērojiet, kas notiek Latvijā, jo tas pats pēc pusgada varētu būt arī Lietuvā. Un smaidot piebilda: „pagarinājumu” uz pusgadu Lietuva izmantos tam nolūkam, lai nepieļautu vai mīkstinātu pie sevis mūsu valsts pieļautās kļūdas.
Mēs, to dzirdēdami, zināmā mērā jutāmies sarūgtināti: kas mums tā ir par valsti?! Paši iekūlāmies nepatikšanās, un tagad vēl no mūsu negatīvās pieredzes mācās citi! Mums no tā vieglāk nekļūst! Tāpēc, izdzirdot informāciju par situācijas pasliktināšanos Lietuvā, prātā iešāvās ķecerīga doma: „Ahā! Krīze ir tā no mums neatkarīgā realitāte, no kuras arī mūsu kaimiņiem nav izdevies izvairīties!” Un turpinājumā: „Bet varbūt tas ir labi, ka krīze kā pirmos skāra tieši mūs?! Toties mēs no tās arī ātrāk izkļūsim!”
Pirmie, Viļņā gūtie iespaidi, uz kurieni kataloga „m2” redakcija devās augusta otrajā pusē, lai intervētu Lietuvas nekustamā īpašuma asociācijas prezidentu Vitasu Zabiliusu, apstiprināja, ka krīze skārusi arī Viļņas nekustamā īpašuma tirgu un celtniecības sektoru. Pirms gada Lietuvas galvaspilsētas nomalē, no tā saucamā Panevēžas virziena puses (runa ir par Ukmerģes ielu), notika vērienīga celtniecība. Patlaban no bijušās greznības pāri palikuši tikai divi torņveida celtņi, kas iedarbināti deviņstāvu mājas celtniecības pabeigšanai, kaut arī pašu celtniecības laukumu, kurus projekta attīstītāji gatavojās izmantot, ir ļoti daudz. Tomēr jaunu ēku celtniecība vairs netiek uzsākta. Jau pieminētās deviņstāvu mājas (ar celtņiem) priekšā rēgojās, pēc visa spriežot, divstāvu apakšzemes stāvvietas pamati. Darbi tikuši pārtraukti pēc tam, kad tikusi veikta aptuveni viena trešdaļa no plānoto darbu apjoma. Varētu tikai vēl piezīmēt, ka virs autostāvvietas bija jātiek realizētai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju kompleksa celtniecībai.
Izbraucam cauri jaunajam mikrorajonam. Iztālēm viss izskatās vairāk kā pievilcīgi: skaistas, spilgti krāsotas daudzstāvu ēkas. Tuvāk aplūkojot, izrādās, ka daudzās no tām ir tukši dzīvokļi. Katrā namā to ir vairāki desmiti. Kaut kā nomierinoši švīkst vējā plīvojošās jaunā biroju kompleksa logu polietilēna plēves, kas kalpo par reālu apliecinājumu tam, ka trūkst nomnieku. Aizņemtas ir tikai fasādes telpas pirmajā stāvā.
Kopējās paralēles
Par Rīgas nekustamā īpašuma tirgus problēmu simbolu varētu uzskatīt kompleksu Panorama Plazа, kurā no četrām augstceltnēm tikai divas ir nodotas ekspluatācijā. Kā Viļņas analogs būtu nosaucams 28-stāvu projekts Arfa, kas atrodas pašā pilsētas centrā Konstitūcijas prospektā. Radušos finansiālo problēmu dēļ tā pasūtītājs - kompānija Vyrokas – iesaldējis objektu uz nenoteiktu laiku, un tagad par unikālu nosauktais dzīvokļu un biroju komplekss izskatās pavisam dīvaini. Komplekss slejas augšup kārtām. Tā zemākās kārtas (tas ir, aptuveni 25-30% no visām platībām) nodotas ekspluatācijā un tiek izmantotas biroju vajadzībām, turpretī visa pārējā kompleksa daļa ir diezgan nepievilcīgs monolīts karkass, uz kura nav fasādes sienu. Un to, kad tās parādīsies, kaut arī visus darbus paredzēts pabeigt šā gada rudens beigās, patreiz neviens nevar pateikt.
Interesanti, ka Viļņā arī ir sava „gadsimta celtne”, kura jau izpelnījusies pamatīgu kritiku. Mūsu gadījumā runa ir par Latvijas nacionālo bibliotēku, turpretī mūsu kaimiņiem tas ir Nacionālais stadions, kura būvniecība aizsākās 1987.gadā(!). Nu, ļoti ilgspēlējošs projekts, jo darbi tajā ir tikuši vairākkārt iesaldēti. Stadiona tāme bijusi lēsta 449 miljonu litu (130 miljonu eiro) apmērā. Un, kaut arī darbu pabeigšanai gals vēl nav saskatāms, projekta realizācijai jau izšķiesti vairāk kā 15 miljoni eiro.
Nevar būt!
„Nu, kas?! Lūk, arī Lietuvas nekustamā īpašuma tirgus iestrēdzis piektajā punktā?!” bez aplinkiem „m2” redakcija vaicāja Lietuvas galvenajam māklerim Vitasam Zabiliusam, ar kuru mēs sazinamies jau ilgāku laiku. Izrādījās, ka viņš nepiekrīt šādai jautājuma nostādnei. „Problēmas ir, taču tās nav tik katastrofiskas, kā Latvijā,” uzsver mūsu sarunu biedrs. „Sāksim ar to, ka pagājušajā gadā Lietuvas IKP vēl uzrādīja izaugsmi, turpretī Latvijā tas pilnā sparā kritās. Vēl pagājušajā rudenī un ziemā mūsu politiķi skandināja, ka pie mums nav iestājusies krīze. Un nekustamā īpašuma sfērai ir viņiem par to jāpateicas, jo iedzīvotājus nepārņēma tāds pesimisms un masveida psihoze, kā tas notika Latvijā. Bet tagad visā pasaulē palielinās pozitīvās informācijas apjoms, sāk izkļūt no recesijas attīstīto valstu ekonomikas. Un arī Lietuvas eksporta apjoms palielinās, tāpēc visi šie apstākļi neļaus mums noslīdēt tik zemu, kā tas notika ar jums.”
Lietuvas nekustamā īpašuma asociācijas vadītājs godīgi atzīstas, ka viņa prātam ir neaptverami 450 eiro par kvadrātmetru, kāda ir tipveida dzīvokļu vidējā cena Rīgā. „Varbūt jūsu analītiķi norāda uz vissliktākajiem no visiem esošajiem piedāvājumiem un ar to baida cilvēkus?” viņš ir neizpratnē. Kad „m2” redakcija apstiprina šo skaitļu atbilstību reālajai situācijai, mūsu sarunu biedrs rokas vien noplāta. Tipveida dzīvokļu cena Viļņas otrreizējā tirgū sastāda 700-750 eiro par kv.m (nekustamā īpašuma cenas Lietuvā pēc tradīcijas tiek norādītas litos). Parastā cena mikrorajonu jaunceltnēm ir 800-850 eiro par kv.m. Šāda cena ir dzīvokļiem bez pilnas apdares. Uzreiz cilvēku iemitināšanai gatavo dzīvokļu cena, ņemot vērā celtnieku un materiālu izmaksu samazināšanos, palielinās vēl par 100-150 eiro par kv.m. Iznāk, ka jaunceltņu cenas Rīgā un Viļņā principā ir salīdzināmas. Bet tipveida mājoklis Latvijas galvaspilsētā ir ievērojami lētāks, neraugoties uz to, ka vēl pirms diviem-divarpus gadiem bija vērojama absolūti pretēja situācija.
„Cenas krītas arī pie mums, taču tirgus vēl elpo un nekādā ziņā nav pārstājis eksistēt,” turpina apgalvot Lietuvas galvenais mākleris. Kā apstiprinājumu tam kompānijas Ober Haus analītiķis Raimondas Reginis atnes mums Lietuvas reģistrā pieprasītos mājokļu darījumu statistikas datus par 2009.gada pirmo pusi. No tiem izriet, ka jūnijā visā Lietuvā ir noslēgti 1184 dzīvokļu un 300 māju pirkšanas-pārdošanas darījumi. „Iedodiet šos skaitļus pesimistam un viņš pateiks: tas taču ir trīsreiz mazāk nekā maksimumpunktā, kuru mēs sasniedzām 2007.gada vidū (3634 darījumi ar dzīvokļiem bija fiksēti 2007.gada aprīlī, ap 3500 darījumu – tā paša gada jūnijā un augustā. – „m2”). Es raugos uz tiem savādāk, jo pētu dinamiku kopš 2009.gada janvāra! Izrādās, ka darījumu apjoms šogad palielinājies gandrīz par 30%!Un tie ir oficiālie skaitļi, kurus neapstrīdēsi!” smaida Vitas Zabilius.
Saglabājot optimismu
Cita starpā, viņš atzīmē arī tādu tirgus īpatnību – pirkumu apjomā ir samazinājusies jaunceltņu mājokļu daļa. Ja labākajos gados tā sastādīja līdz 30% no visiem darījumiem ar dzīvokļiem, tad patreiz tie ir knapi 7-8%. Tam ir vienkāršs skaidrojums: sērijveida dzīvokļi pēc savas platības ir mazāki, tāpēc to pirkumu cena ir ievērojami lētāka. „Bankas patreiz reti kad dod vairāk par 100000 eiro. Un tomēr mums būtu grēks par tām sūdzēties, jo, mazākais, trīs finanšu iestādes -- Nordea, DnB NORD un SEB – turpina attīstīt hipotekāro programmu, kaut arī padarot nedaudz drastiskākus aizdevumu saņemšanas noteikumus,” stāsta Lietuvas nekustamā īpašuma asociācijas vadītājs.
Kredītiestādes finansē privātpersonām līdz 70% no to iegādājamā mājokļa vērtības. Pircēja personīgajiem uzkrājumiem ir jāsastāda 30%, taču pastāv oficiāla iespēja samazināt šo slieksni līdz 10%. Šajā nolūkā ir nepieciešams iegādāties aizdevumam valsts apdrošināšanas polisi. Šis vienreizējais maksājums jaunam divistabu dzīvoklim, atkarībā no tā platības, sastādīs 3-4% no darījuma kredīta summas (kaut arī pagājušajā gadā tie bija 0,68-1,71%). Un, tādējādi, banka pret valsts garantijām piešķirs pircējam līdz 90% no pirkumam nepieciešamās summas.
Cita starpā, Lietuvas nekustamā īpašuma tirgū arī agrāk nebija tik liela mēroga spekulāciju, kā Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, jo to veicināja vietējā nodokļu prakse. Pēc atvieglotiem nodokļu tarifiem varēja pārdot ne vairāk kā vienu dzīvokli gadā. Šī limita pārsniegšanas gadījumā bija jāmaksā gan peļņas nodoklis, gan arī pievienotās vērtības nodoklis.
„Cik aktīvi tirgošanas procesā tiek pazemināta cena?” “m2” redakcija vaicāja Raimondasam Reginisam. Pēc viņa novērojumiem, piekāpšanās summa varētu sastādīt kādus 5-10%, ne vairāk. Projektu attīstītāji un pārdevēji Viļņā turpina mēģinājumus saglabāt cenu. Cik ilgi tas turpināsies? No vienas puses, kā uzskata Vitas Zabilius, ir sagaidāms projektu attīstītāju bankrotu vilnis. No otras – Lietuvai tomēr ir palīdzējusi Latvijas pieredze. Tas ir, analizējot mūsu problēmas, viņu projektu attīstītāji jau pagājušajā gadā bija sākuši samazināt realizējamo projektu skaitu. Un, ja 2008.gadā, pēc kompānijas Ober Haus analītiķa aprēķiniem, Viļņā tika nodots ekspluatācijā ap 50 daudzdzīvokļu māju, tad uz 2009.gada beigām tādu būs mazāk par 10. „Nulles cikla darbi šogad nav uzsākti nevienā jaunajā daudzdzīvokļu projektā,” uzsvēra viņš.
Lietuvas galvaspilsētā nav pārdoti tirgus piedāvājumā esošie 2100 dzīvokļi. Uz gada beigām šo skaitu varētu palielināt vēl, maksimālais, 500-600 dzīvokļu. Pat saglabājot patreizējos pārdošanu tempus, ar tiem diez vai pietiks vēl diviem gadiem. Šis apstāklis un atliktais pieprasījums, redakcijas „m2” sarunu biedruprāt, ļaus noturēt jaunceltņu cenas tuvu to patreizējam līmenim. Tie ir jau pieminētie 800 eiro par kv.m (bez apdares).
Viļņas vecpilsētā mājoklis, neapšaubāmi, ir dārgāks, bet tie nav agrākie 4500 eiro par kv.m, kurus pieprasīja tirgus attīstības maksimumpunktā. Augstāk par 3000 eiro par kv.m neviens arī neprasa. Maksimālais no tā, ko pēdējā laikā par šādu mājokli ir maksājis pircējs, ir 8000 litu (2320 eiro) par kv.m. Šādu cenu bija gatavs maksāt kāds pircējs no Sanktpēterburgas, kurš bija ieguvis savā īpašumā izremontētu dzīvokli labi restaurētā ēkā Vecpilsētā.
Visaktīvākais Lietuvas galvaspilsētā, tāpat kā arī Rīgā, ir dzīvokļu īres tirgus. Kopš gada sākuma likmes ir pazeminājušās par 20%, bet, salīdzinājumā ar maksimālajiem rādītājiem, - par 30%. Noīrēt dzīvokli jaunceltnē var par 250 un vairāk eiro mēnesī. Dzīvokļi padomju laikos celtajās mājās tiek piedāvāti par 150-200 eiro. Vēsturiskajā centrā runa parasti ir par 500-700 eiro.
„Apgrozījums stabilizē cenas. Kaut arī tās vēl nedaudz krītas, tomēr pieprasījums apstādinās šo procesu. Es jau gada sākumā paredzēju, ka, tuvojoties vasarai, pieaugs dzīvokļu pirkšanas-pārdošanas darījumu skaits. Tā tas arī notika. No nākamā gada mājokļu cenu līkne ies augšup. Augšupejai ir jāsākas arī Latvijā, tāpēc ka jūsu cenas izskatās neadekvāti zemas,” optimismu nezaudē Vitas Zabilius. Savus Latvijas kolēģus viņš aicina nebaidīt iedzīvotājus ar drūmām prognozēm, tāpēc ka tās varētu atbalsoties arī Lietuvā.
Iestarpinājums
Viļņas komerciālā nekustamā īpašuma segments pārdzīvo pieprasījuma un likmju kritumu. Biroju sektorā visdārgākās un vispievilcīgākās platības atrod sev iemītniekus ne dārgāk kā par 12-13 eiro par kv.m. Laba un diezgan izplatīta cena ir telpām A-klases kompleksos - 10 eiro par kv.m. Iespējams vienoties arī par cenas samazinājumu, jo jaunajos projektos stāv tukšas līdz pat 50% esošo platību. Īpaši nav paveicies tām platībām, kuras tikušas nodotas ekspluatācijā 2009.gadā.
Kas attiecas uz tirdzniecības telpām, tad visdārgākie ir mazie veikaliņi Viļņas dzīvākajās vietās, kuri maksā pa 25-30 eiro par kv.m. Pārējās likmes ir lētākas. Telpu vakances līmenis jaunajos tirdzniecības centros augusta sākumā pārsniedzis 10%. Pagājušā mēneša beigās tas pieauga, jo ekspluatācijā tika nodots tirdzniecības komplekss Ozas, kura platība sastāda 62000 kv.m. No tiem 40% trūkst nomnieku. Kompleksa būvniecība izmaksājusi 170 miljonus eiro.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1175
