Aidas Šuopis. Jauno projektu cenas kļūs pieņemamas
Romāns Golubevs, 02.2008
Pat ieskaitot komandējuma dienasnaudu dzīvošanai Rīgā, Lietuvas celtnieku darbu izmaksas ir par 15-20% zemākas, nekā viņu kolēģiem no Latvijas. Pircēju pretenziju iemesls pret projektu kvalitāti bieži ir viņu neuzmanība, parakstot pirkšanas-pārdošanas līgumus. Nekādas krasas izmaiņas Latvijas nekustamo īpašumu tirgū 2008. gadā nenotiks. Taču ilgtermiņa perspektīvā dzīvokļi vecajās paneļu mājās kļūs tikai lētāki. Tā uzskata kompānijas „Ranga IV” valdes priekšsēdētājs Aidas Šuopis.
Sakot: „Šodien Rīgas jauno projektu tirgus pārdzīvo grūtus laikus” nu jau vairs nevienu nepārsteigsi. Pašreiz to kompāniju skaits, kas izlemj iesaldēt savus ambiciozos plānus, ir skaitāms desmitos. Taču ir arī tādi uzņēmumi, kurus ar dzīvokļu realizāciju saistītās pagaidu grūtības nebaida. Un projekta „Aurora Park Residence” pasūtītājs - kompānija „Ranga IV Latvija” - ir viens no tiem. „Mums neatliek nekas cits, kā tikai turpināt šo projektu”, - vaicāts par šāda optimisma iemesliem, pasmaida Aidas Šuopis. Un paskaidro, - Nekustamo īpašumu projektu celtniecība un investīciju attīstīšana jau vairāk nekā 15 gadus ir uzņēmuma mātes kompānijas „Ranga Group” galvenais uzņēmējdarbības virziens. „Mēs sevi uzskatām par celtniecības biznesa profesionāļiem un esam pārliecināti, ka vajadzība pēc mājokļiem saglabāsies un ka tirgus pēc krišanās atkal ies augšup. Jautājums, protams, ir, kad tas notiks? Taču mums ir ilgtermiņa plāni un gan pacietības, gan resursu šā brīža gaidīšanai mums pietiek.”
Lietuvieši izmaksā lētāk
Kā kopumā vērtējat Latvijas celtniecības nozares attīstību?
Tā ir un paliek vāja. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc jaunceltņu cenas cēlās tik strauji. Celtnieki nebija gatavi tik lielam pieprasījumam un nebija spējīgi to apmierināt. Savukārt, tirgus uz to reaģēja ar cenu celšanos. Tas viss notika uz būvuzņēmumu darbinieku algu paaugstināšanas fona, saglabājoties zemai viņu darba efektivitātei.
Un Lietuvas celtniecības tirgū situācija ir atšķirīga?
Tā zināmā mērā bija līdzīga, taču pie mums tas viss norisinājās daudz maigāk, nekā pie jums. Nebija tik lielas celtniecības pakalpojumu pieprasījuma un piedāvājuma starpības. Tādēļ arī celtniecības izmaksas un nekustamo īpašumu cenas nepalēcās tik krasi. Ja salīdzina būvuzņēmuma izcenojumus, tad Lietuvā tie ir zemāki. Lielā mērā tieši tas noteica Lietuvas kompāniju iesaistīšanu Rīgas projekta realizācijā.
Cik liela ir Lietuvas un Latvijas celtnieku darba samaksas atšķirība?
Ja mums Latvijā būtu vairāk objektu, tad, protams, skaitlis būtu objektīvāks. Taču, kā varam spriest, tad lietuviešu strādnieki izmaksā par 15-20% lētāk, nekā viņu Latvijas kolēģi. Un tas ir arī augstāka darba ražīguma dēļ.
Tikai ar savu
Cik liels ir „Ranga IV Latvija” Latvijas nekustamo īpašumu portfelis?
Tas aprobežojas ar „Aurora Park Residence” projektu. Mēs nekad neesam spēlējuši nekustamo īpašumu pirkšanas un pārdošanas tirgū. Mūsu mērķis ir savu projektu attīstīšana un gruntsgabalu mēs pērkam tikai, lai uzceltu uz tā kādu objektu.
Vai tas, ka daudzi attīstītāji izjūt problēmas ar bankas finansējuma saņemšanu, ir iespaidojis jums piedāvāto jauno projektu pirkšanas piedāvājumu skaitu?
Par kādu būtisku skaitu pagaidām nav runas. Tie, kas piedāvā, iet pa veco cenu taciņu, kas neatbilst pašreizējam tirgus stāvoklim.
No divām pusēm
Vai, jūsuprāt, pārmetumi par Latvijas jaunceltņu kvalitāti ir pamatoti?
Vispirms es gribētu atzīmēt, ka iedzīvotāji ne visai pareizi un profesionāli novērtē nekustamos īpašumus. Ilgus gadus daudzi pirka mājokļus, nezinot objektu tehniskās nianses, un viss gāja rasējumu stadijā. Arī pārdošana notika, balstoties uz emocijām. Tā teikt, tas ir ekskluzīvs piedāvājums. Un cilvēki uzķērās uz šīs makšķeres. Bet pēc tam nācās atzīt, ka saņēmuši ne to produktu, uz kuru bija cerējuši. Bet paši taču gāja uz šo risku.
Runājot par celtniekiem, viņi tiešām pieļauj kļūdas. Gadās, ka apbūves un celtniecības biznesa diletanti mēģina ieekonomēt uz konstrukcijas mezglu rēķina. Visi projekta rasējumi tiek taisīti skiču veidā, lai būtu redzams apjoms un plānojums, bet viss pārējais tiek risināts būvlaukumā – sākas „optimālo” variantu meklējumi. Tā, piemēram, monolītajā celtniecībā negodprātīgi apbūvētāji var pamēģināt ietaupīt uz zemākas, nekā vajadzīgs, markas betona rēķina, uz armatūras sasaistes rēķina, uz betona aizsargkārtas rēķina… Nepareizi uzstādīti veidņi var izraisīt monolītās konstrukcijas kropļojumus un plaisu veidošanos. Labi vēl, ja plaisas ir tā saucamo pieļaujamo lielumu robežās. Tad var izlīdzēties ar špaktelēšanu un problemātisko vietu apmešanu. Bet, ja laboratorijas mērījumi uzrāda nepieļaujamus lielumus, tad apbūvētājam ir jāmaina visa konstrukcija.
Potenciālajam pircējam ir jāzina arī tāds profesionāls moments: jebkura ēka nosēžas gruntī divus gadus. Svarīgākais jautājums ir kā noris nosēšanas. Tā ir pieļaujama noteiktās robežās. Ja ēka pēc iemītnieku ievākšanās un lietderīgās slodzes saņemšanas sēžas vienmērīgi, tad nav nekādu problēmu. Taču, ja rodas nekompensējamā sēšanās (vairāk nekā divi gadi vai nevienmērīgi pa ēkas perimetru) un ēka sāk plaisāt, tas nozīmē, ka projekta izstrādes stadijā vai, to ceļot, ir pielaistas rupjas kļūdas un būs nepieciešami konstruktīvi risinājumi, lai ēku nostiprinātu.
Jauno dzīvokļu kvalitātes problēma, manuprāt, ir visai izplūdusi. Pircējiem bieži vien par to nav skaidra priekšstata. Gadās, ka cilvēki man žēlojas par to, ka projekts ir slikts. Vaicāju: kas tieši slikts? Un atbildes mēdz būt apbrīnojamas. Vienam nepatīk atstarpe starp grīdlīsti un sienu, citam – siena slikti nokrāsota: uz tās ir plankumiņš vai neliels pūslītis. Bet, piedodiet man, ir jāskatās uz konkrēto objektu: kādas ir kvadrātmetra izmaksas, kāds tiek nodrošināts apdares līmenis. Apdares līmeņi taču mēdz būt dažādi: zema, vidēja un augsta. Piemēram, izlīdzinot sienas un izmantojot augstas kvalitātes apmetumu, virmas nelīdzenums nedrīkst pārsniegt 2 mm uz 1 metru. Tajā pat laikā, strādājot ar parasto apmetumu novirze var sasniegt jau 5 mm. Tādēļ pircēju paziņojumi par nelīdzenām sienām vēl ne par ko neliecina. Tas nav kvalitātes jautājums, bet drīzāk tas pats emocionālais vērtējums. Ja pircējs uzskata, ka par saņemto produktu ir pārmaksājis, viņš būs sašutis.
Padomju laikos bija precīzi celtniecības darbu kvalitātes standarti - runa ir par normām un pielaidēm. Vai tagad kāds tās ņem vērā?
Valsts līmenī celtniekiem nekādas stingras prasības attiecībā uz pielaidēm netiek izvirzītas. Taču katrā lielā un sevi cienošā būvuzņēmuma organizācijā ir savas iekšējās normas un no tā, cik lielā mērā kompānija rūpējas par savu objektu kvalitāti ir atkarīgs daudz kas. Pircēji aizvien biežāk pievērš uzmanību apbūvētāja vārdam.
Apbūvētāji iegrožos apetīti
Kas no Lietuvas uzņēmēja viedokļa sagaida Latvijas nekustamo īpašumu tirgu 2008. gadā?
Nekas negaidīts. Šim tirgum piemīt liela inerce un krasām izmaiņām notikt nevajadzētu. Ja nu vienīgi atkal mainītos banku politika un tās ar dāsnu roku sāktu dāļāt kredītus. Taču šaubos vai tas notiks. Galvenais, kas notiks, ir tas, ka projekti iegūs lielāku segmentāciju un kļūs pieņemamāki dažāda līmeņa pircējiem arī finansiālā plānā.
Taču daudzi jūsu kolēģi – celtnieki un apbūvētāji – apgalvo, ka jaunceltņu cenas nevar pazemināties. Tā teikt, celtniecības izmaksas tikai palielinās.
Piekritīšu tikai daļēji. No vienas puses, kad celtniecības nozare izjuta jaudu trūkumu un ražīgums bija zems, pašizmaksa patiešām bija augsta. Nebija kam strādāt un pasūtītāji pārmaksāja. No citas puses, manuprāt, jauno dzīvokļu cenu korekcija notiks ne tik daudz uz objektu pašizmaksas samazināšanās, cik uz pašu apbūvētāju apetītes iegrožošanas rēķina. Tiem, kas plānoja lielu peļņu, nāksies atkāpties. Tiesa, šāds manevrs izdosies ne visiem. Tiem, kas zemi par augstu cenu pirka pagājušogad un būvēja būvuzņēmuma darbu izmaksu maksimuma apstākļos, to izdarīt būs grūti.
Kādu cenas starpību starp sērijveida un jaunajiem mājokļiem uzskatāt par optimālu Rīgai?
Neriskēšu tieši atbildēt uz šo jautājumu. Daudz kas ir atkarīgs no objektu atrašanās vietas. Taču tajā pat laikā uzskatu, ka tipveida māju dzīvokļu perspektīvas nav rožainas. To pierāda arī pasaules prakse. Es labi zinu Austrumvācijas sērijveida daudzdzīvokļu projektu rekonstrukcijas pieredzi. Tur rezultāts neattaisnoja ieguldījumus un cerības. Piemēram, Berlīnē ir daudz rekonstruētu māju, kuros dzīvokļi ir tukši, neraugoties uz zemo cenu: 1 100 – 1 300 eiro par kvadrātmetru.
Rekonstruējot sērijveida mājas, var uzlabot fasādi, nomainīt logus un inženiertehniskās sistēmas, taču nav iespējams atrisināt veselu problēmu kompleksu. Pirmkārt– plānojums. Otrkārt – problēmas ar automašīnu novietošanu, jo mājas un tām piegulošās teritorijas tika projektētas pēc pavisam citām normām. Treškārt – sociālismā mājas būvēja lielāko tiesu no saliekamām dzelzsbetona konstrukcijām, bet tām ir īss kalpošanas laiks. Ķieģeļu mājas ir tās, kuras var bez problēmām ekspluatēt 100 un 200 gadus, bet paneļu ēkām aprēķinātais kalpošanas laiks ir 50-75 gadi. Nu, un, ceturtkārt, jebkuras daudzdzīvokļu mājas iedzīvotājiem ir ļoti grūti vienoties par rekonstrukcijas veikšanu. Visi šie faktori neļauj man prognozēt sērijveida dzīvokļu cenu celšanos. Jo vairāk tāpēc, ka cenu ziņā jūs esat tālu apsteiguši Igauniju un Lietuvu, jo, piemēram, Viļņas guļamrajonos ekonomiskās klases jaunie dzīvokļi bez apdares tiek piedāvāti par 1 200 eiro kvadrātmetrā.
Iespraudums
Jauna ekonomiskās klases dzīvokļa bez iekšējās apdares vidējā cena Viļņas mikrorajonos šodien ir 1 200 eiro par kvadrātmetru.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
