Zemi glābj lētums
Vieta, vieta un vēlreiz vieta - tāda ir vienkāršota nekustamā īpašuma sekmīgas virzīšanas marketinga formula. Taču tā tas ir tikai klasiskā izpratnē. Gruntsgabalu sekmīgas tirdzniecības formula Rīgā un tās apkārtnē pēdējā laikā ir transformējusies, un tagad tā ir - «vieta + ļoti zema cena». Šī formula būs spēkā arī 2011. gadā.
«...zemes tirgū Rīgā un tās apkārtnē gads būs jāzaudē, un - atšķirībā no mājokļu segmenta zemes tirgū atdzīvošanās nav gaidāma. Darījumi notiks tikai par ļoti zemām cenām un tikai ar gruntsgabaliem pievilcīgās vietās,» šādu situācijas attīstību 2010. gadā žurnāls m2 un portāls varianti.lv prognozēja vēl pagājušajā ziemā. Un tagad laiks ir apliecinājis šī minējuma patiesumu, it īpaši tā otro pusi. Tieši zema cena kļuva par noteicošo faktoru, kas ietekmēja privātai apbūvei piemērotu gruntsgabalu tirdzniecības sekmīgumu Rīgā un tās apkārtnē.
«Darījumu ar privātai apbūvei piemērotiem gruntsgabaliem ir bijis ne pārāk daudz. Cita lieta, ka pagājušais gads izskatās mazliet pievilcīgāk uz praktiski tukšā 2009. gada fona. Un arī tas ir tikai tāpēc, ka pārdevēji ievērojami pazemināja cenu. Pareizāk sakot, pazemināja tie, kuriem bija tāda iespēja. Tā, piemēram, ja iepriekšējos gados Mārupē par gruntsgabaliem prasīja 100-150 eiro/m2, tad 2010. gadā izvietojuma ziņā labākos objektus, ja arī pārdeva, tad maksimums par 20-30 eiro/m2. Tas ir, par piecreiz zemākām cenām!» ar saviem novērojumiem dalās kompānijas Averts direktors Guntars Kramēns. Viņaprāt, tā nav piekāpšanās robeža no pārdevēju puses. Bankas, kas mēģina pārdot veselus ciematu projektus (ar platību līdz 10 ha), dod vēl lielākas atlaides. Nekustamos īpašumus, kurus laikposmā no 2006. līdz 2007. gadam attīstītāji piedāvāja par 15-20 eiro/m2, finanšu iestādes, kas atsavināja parādā palikušo kredītņēmēju projektus, tagad ir ar mieru tos atdot arī par 2-3 eiro/m2.
«Neliela kustība privātai apbūvei piemēroto gruntsgabalu tirgū notika vasarā. Un tomēr patiesāk un ietilpīgāk aizvadīto gadu raksturo frāze no savulaik populāras padomju kinokomēdijas: «Visapkārt dziļš klusums...» pajoko kompānijas Latvian Real Estate valdes priekšsēdētājs Ivars Žerdiņš. Kompānijas Ober Haus speciāliste Kristīne Dubāne atzīmē, ka viņas kompānija zemes pircēju aktivitāti sajuta rudenī. Parādījās vismaz kaut kāds pieprasījums. Potenciālo pircēju prasības varēja sadalīt divās galvenajās kategorijās: vai nu ļoti laba vieta, vai arī ļoti lēts piedāvājums. «Gruntsgabalus dārziņu kooperatīvos Rīgas rajonā pirka par diviem līdz trim tūkstošiem latu. Dārgāki piedāvājumi palika nepieprasīti,» stāsta Kristīne Dubāne.
«Man gan 2010. gads nav licis vilties. Mēs sajutām pircēju aktivitātes pieaugumu, kas atspoguļojās arī darījumu skaitā. Tā sauktajos «treknajos gados» (2006. gadā) mūsu kompānija savos projektos pārdeva vidēji trīs gruntsgabalus mēnesī arī 2010. gada pavasarī un vasarā mums bija pa diviem darījumiem katru mēnesi,» paziņo Andrejs Valters, kura vadītā kompānija Langes Pils specializējas ciematu projektu attīstīšanā. Tomēr sarunas turpinājums «visu salika pa vietām». «Un kā? Vai 2010. gadā tirdzniecībā bija cenas, kas salīdzināmas ar 2006. gada cenām?» - mēs vaicājam. Un atbilde ir: «Protams, nē! Cenas bija par 75 procentiem (!) zemākas nekā 2006. gadā. Ciematu projektos ar attīstītu infrastruktūru tika sasniegts cenu zemākais punkts un varēja novērot pat nelielu cenu kāpumu. Tā, piemēram, pie Rīgas robežas labākos gruntsgabalus pagājušajā ziemā piedāvāja par 20-25 eiro/m2, turpretī rudens beigās jau par 23-28 eiro/m2.»
Taču, paziņojis par šo mākleriem patīkamo tendenci, Andrejs Valters tūlīt pat precizēja: «Tikai nekādā gadījumā nevar apgalvot, ka šai parādībai bija vispārējs raksturs, jo citādi lasītajiem radīsies iespaids, ka cenas ceļas visai zemei. Pieprasījums izpaužas izlases veidā. Potenciālie pircēji vispirms izvēlas gruntsgabalus vislabākajās vietās. Rīgas rajonā, varat man ticēt, nav nemaz tik daudz ciematu projektu ar labu transporta satiksmi, ērtiem pievedceļiem un attīstītu infrastruktūru. Tie tad arī interesē potenciālo pircēju. Tajā pat laikā ciematu projektos, kas eksistē tikai uz papīra vai tukša parcelēta lauka veidā, kur pievedceļa vietā ir tikai iebraukta sliede un no zemes rēgojas elektrosadales skapji, situācija ir pilnīgi cita. Aktivitātes tur nav nekādas, un attīstītāji, ja ir tāda iespēja, ir spiesti maksimāli nolaist cenas.» Langes pils direktors izstāsta šādu piemēru: «Tiesu izpildītāju izsolēs, kurās 2010. gadā izsolīja bankām ieķīlātos gruntsgabalus Stopiņu pagastā tukšā ciematā, darījumi notika par 5-6 eiro/m2. Tādējādi gruntsgabala cena bija 7-9 tūkstoši eiro. Ārpus izsolēm objekti, kas ir analoģiski raksturojuma ziņā, savus saimniekus atrod, ja šo objektu cena ir ne vairāk kā 10-12 tūkstoši eiro. Strādā tikai mega lētais segments.»
Pēc Guntara Kramēna domām, daudzie Rīgas apkārtnes tukšajos laukos apbūvei iedalītie gruntsgabali paliks neaiztikti vēl ne vienu vien gadu, - jo pēc tiem nav pieprasījuma. Šodien lētāk ir nopirkt Rīgas pievārtē gatavu māju ar gruntsgabalu nekā pašam ķēpāties ar būvēšanu. Turklāt, kamēr ciematā neparādīsies noteikts skaits māju, pie labiekārtošanas neviens neķersies. Savukārt potenciālu pircēju, kas reāli vēlētos nopirkt privātai apbūvei piemērotu gruntsgabalu un nevis interesētos par šo jautājumu tikai ziņkāres dzīti, tagad nav nemaz tik daudz. Pēc ekspertu domām, 2010. gadā šādi klienti bija simti, nevis tūkstoši. Viens no tik zemas aktivitātes iemesliem ir tas, ka bankas praktiski nefinansē zemes iegādi. Tie mākleri, ar kuriem sarunājās žurnāla un portāla varianti.lv korespondents, atcerējās labi ja pāris gadījumu, kad bankas piešķīra aizdevumu 50 procentu apmērā no pirkuma vērtības. Un arī tad pirkumu kreditēja tikai tādēļ, ka klients, kas vienlaikus noformēja arī kredītu mājas būvniecībai, varēja pierādīt savu maksātspēju.
Pievilcīga apbūves gabala, kam pašreizējos tirgus apstākļos ir iespēja atrast pircēju, apkopojošs tēls ir šāds: tas ir gruntsgabals ne vairāk kā 10 km attālumā no Rīgas robežas, vietā, kur ir jau izbūvēti ceļi (kas tiek arī tīrīti!), kam ir pievadītas visas komunikācijas un kur apbūvēta un apdzīvota ir vairāk nekā puse no gruntsgabala. Obligāta prasība ir transporta satiksme, un vēlams arī, lai tuvumā būtu upe vai ezers. Nu, un, visbeidzot, cena. Pat vislabākajiem objektiem (to raksturojuma ziņā), cena nedrīkst pārsniegt 20-30 eiro/m2. Tiesa, pēdējā prasība neattiecas uz tiešām unikāliem piedāvājumiem. «Šeit darbojas citi noteikumi. Piemēram, mums bija klients, kurš meklēja gruntsgabalu pie ezera. Veselu gadu izskatīja dažādus variantus, līdz atrada tieši to, ko meklēja. Un samaksāja par to cenu, ko šodienas izpratnē es nevaru nosaukt ne par superlētu, ne arī par superizdevīgu. Toties viņš dabūja tieši to, ko vēlējās,» piebilst Kristīne Dubāne.
Rīgas un tās priekšpilsētu zemes tirgu veido ne tikai privātās apbūves gruntsgabali. Tie ir arī gruntsgabali daudzdzīvokļu māju un komerciālu objektu būvniecībai. Tās ir arī lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meži. Interese par pirmo grupu ir minimāla. Tomēr Ober Haus analītiķi norāda uz investoru parādīšanos oktobrī un novembrī, investori bija gatavi apsvērt šāda nekustamā īpašuma iegādi. Taču viņu piedāvātā cena reti kad atbilst gruntsgabalu īpašnieku prasībām. Pēdējā gada laikā jaunās būvniecības segmenta projektus attīsta vai nu lielie būvniecības uzņēmumi, vai arī bankas. Gan vieniem, gan otriem pašu gruntsgabalu portfeļi ir pārpildīti. Šīs struktūras būtu priecīgas par iespēju apgūt kaut daļu no sava portfeļa, un tādēļ nav pat runas par jaunu objektu iegādi. Darījumi gan ar daudzdzīvokļu, gan komerciālo objektu būvniecībai paredzētiem gruntsgabaliem ir atsevišķu darījumu raksturs. Turklāt tie notiek par ļoti zemām cenām, kuras nosaka, ņemot vērā, ka investoram vajadzēs nogaidīt divus trīs gadus, iekams varēs uz iegādātās zemes sākt attīstīt kādu projektu.
«Par komerciāliem objektiem paredzētiem gruntsgabaliem Rīgas centrālajās ielās ar labu gājēju vai auto plūsmu un ērtiem pievedceļiem interesējas visai bieži. Dažkārt cenas ir tādas, ka izdevīgāk ir nopirkt jau esošu būvi ar gruntsgabalu kā celt pašiem. Piemēram, lūk, pārdodam 2 400 m2 gruntsgabalu ar biroju ēku virs 700 m2 pa 265 eiro/m2,» stāsta Ivars Žerdiņš. Eksperti atzīmē, ka komerciālos apbūves gruntsgabalus pēdējā gada laikā iegādājās tikai tie uzņēmēji, kuri saskata saviem Latvijā esošajiem uzņēmumiem nākotnes perspektīvas. Tādēļ viņi ir gatavi investēt līdzekļus savu noliktavu, ražošanas vai biroja telpu būvniecībā - galvenokārt pašu vajadzībām un nedaudz iznomāšanai.
«Mūsu klientus - investorus - interesē gruntsgabali Rīgas centrā un Jūrmalā, taču viņi nav gatavi apsvērt pirkšanu par tām cenām, kas tiek piedāvātas, jo nav likviditātes,» paskaidro kompānijas Century21Baltwest vadītājs Valērijs Engeļs. «Pārdevējiem vajag būt ļoti elastīgiem. Vecrīgā bija gruntsgabals, par kuru tā īpašnieks gribēja 2,5 miljonus eiro. Neviens to nepirka. Taču pietika zemes īpašniekam mainīt koncepciju un pieņemt lēmumu par kopuzņēmuma veidošanu, lai būvētu viesnīcu vai daudzdzīvokļu māju, un uzreiz arī uzradās interesenti, kas vēlējās kļūt par līdzinvestoriem.»
Gluži kā saulstariņš skumjajā zemes tirgus ainavā mirdz lauksaimniecībā izmantojamās zemes un meži. Pieprasījums pēc tiem, līdzīgi kā iepriekš, ir visai liels. Pircēji ir skandināvi, vācieši un briti, un ar juridisko personu starpniecību - arī krievi. Visbiežāk meklē platības, kurās ir vairāki simti, nevis vairāki desmiti hektāru par 500 līdz 1 000 Ls/ha. Mežus pērk, domājot par koksnes eksportu. Motivācija lauksaimniecībā izmantojamās zemes iegādei ir tās relatīvais lētums, salīdzinot ar to pašu Dāniju un Zviedriju, kā arī pasaulē pieaugošais pieprasījums pēc pārtikas produktiem. Mākleri, ar kuriem šo rindu autors sarunājās, ir pārliecināti, ka lauksaimniecībā izmantojamā zeme un meži būs pieprasīti arī 2011. gadā. Tajā pat laikā pārējos Rīgas un Rīgas rajona nekustamā īpašuma tirgus segmentos īpašas izmaiņas nav gaidāmas. Tos pieprasījuma asnus, kas sāka parādīties pozitīvo ziņu vilnī par valsts ekonomikas uzlabošanos, var «nokost» valsts jaunā nekustamā īpašuma nodokļu «politikas salna». Tirgus un pircēji uz tādām situācijām reaģē ļoti jūtīgi, un tas savukārt nozīmē, ka pircēju aktivitāti varam negaidītt, kamēr viņi nebūs apraduši ar šo domu, kamēr nesapratīs, kas notiek, ja vien, protams, runa nebūs par superlētiem piedāvājumiem.
Viedokļi
Kas gaida zemes tirgu 2011. gadā?
Guntars Kramēns, kompānijas Adverts direktors:
«Kādreiz pirka zemi kā ļoti drošu ieguldījumu. Tagad to par šādu finanšu instrumentu diez vai kāds vairs uzskata. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus ir saņēmis ļoti smagu nodokļu triecienu, un, kā tas to pārdzīvos, ir grūti prognozēt.
Andrejs Valters, kompānijas Langes Pils īpašnieks:
«Manuprāt, 2011. gada pirmais pusgads zemes tirgū noritēs zem klusuma zīmes. Iemesls tam - jaunie nodokļi, kas stājas spēkā 1. janvārī. Es ceru, ka tad notiks atdzīvošanās. Gribu ticēt, ka 2011. gadā zemes cenas saglabās stabilitāti un nedaudz celsies. Iemeslu, lai tās slīdētu lejup, nav, - pašreizējās cenas patērētājiem ir pa kabatai.»
Kristīne Dubāne, kompānijas Ober Haus speciāliste:
«Gruntsgabalu cenu lejupslīdi, protams, var provocēt ekonomikas lejupslīde. Finansiālās grūtībās nonākušie īpašnieki tirgu ir pametuši. Pārējie pārdevēji, ja viņiem nav finansiālu saistību un ja viņu īpašumam piemīt kādas konkurences priekšrocības, kaut ko pārdot nesteidzas. Viņi «tur cenu» viņus apmierinošā līmenī. Daudz kas būs atkarīgs no viņu principialitātes.»
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1855
