Застройщики ждут диалога с властями
В августе 2015 года в Латвии была основана новая профессиональная организация, связанная с отраслью недвижимости, – Национальный альянс застройщиков недвижимости (NNĪAA). Состав ее участников оказался весьма солидным и авторитетным. В альянс вошли десять крупных застройщиков не только из Латвии, но и изсоседних стран.
Компании Dekarta Property, Domuss, Hanner Group, Merks, MCITY Holdings (Modern City), Ordo Group, Pillar Management, Towers Construction Management, NCC Housing и YIT Celtniecība. По их собственным подсчетам, к сегодняшнему дню эти предприятия совместными усилиями инвестировали в народное хозяйство Латвии более миллиарда евро, воплотили в жизнь примерно 150 различных проектов и построили свыше 650 000 кв. м жилых и промышленных площадей.
Руководителем новой организации был избран Гунтар Гринвалдс, имеющий за своими плечами работу и на муниципальном уровне (руководитель Кримулдского самоуправления), и на государственном (министр юстиции Латвии). Именно с ним и встретился журнал и портал varianti.lv.
– Что послужило толчком к созданию новой организации и каковы цели альянса?
– Участники альянса каждый год инвестируют в народное хозяйство Латвии миллионы евро, а это дает и новые рабочие места, и уплаченный налог на добавленную стоимость, и подоходный налог с населения. Это позволяет развиваться связанным с застройкой отраслям, как, например, строительной отрасли и торговле строительными материалами. Членам нашей организации важно, чтобы обществу было понятно, что мы являемся отраслью, создающей и творящей. Нами производятся квадратные метры площадей, которые потом продаются. Именно это и есть вклад наших членов в экономику страны. Необходимо поломать часто тиражируемое в обществе мнение, приравнивающее застройщиков к спекулянтам, которые только и делают, что покупают и продают. Мы инвестируем серьезные средства, строим дороги, развиваем инфраструктуру и платим налоги.
Членов нашей организации заботят предпринимательская среда и отношение к отрасли государства и самоуправлений. Мы считаем, что пришло время изменить и само отношение к отрасли как таковой, и поменять систему регламентации и надзора. Цель этих изменений – способствовать развитию отрасли, а не тормозить ее. Если раньше чиновники отговаривались директивами Евросоюза, тем, что Европа что-то не разрешает и говорит делать так-то и так-то, то теперь все процессы бюрократизируюся со ссылкой на золитудскую трагедию. Под прикрытием названных причин и отговорок чиновники сейчас используют все формальные возможности для того, чтобы затянуть рассмотрение строительных проектов на три и даже на четыре месяца. И зачастую этот процесс начинается без видимых на то причин. В результате разработка строительного проекта вместо 9-12 месяцев может занять от полутора до двух лет. По сравнению с Таллином и Вильнюсом это абсолютно не конкурентоспособные сроки. По этой причине Рига и Латвия каждый год теряют инвестиции в размере многих десятков миллионов евро.
Поэтому альянс и начал активный диалог с Рижской думой об улучшении и оптимизации правил застройки Риги. Мы встретились с представителями Департамента развития и Стройуправы, хотим ознакомить с нашим видением сотрудничества также и мэра Риги Нила Ушакова. Говорили и о том, что необходимы аналогичные действия в отношении общих строительных правил, о чем альянс будет вести отдельные переговоры с Кабинетом министров, Министерством экономики, Министерством охраны среды и регионального развития. Будем пытаться эту базу, регламентирующую деятельность членов нашей организации, изменить или хотя бы приблизить к тому, как мы ее видим.
– Существенным для развития строительной отрасли стимулом в последние годы являлась программа предоставления видов на жительства (ВНЖ) иностранным покупателям латвийской недвижимости. Она стимулировала возведение жилых комплексов в центре Риги и Юрмалы. Как повышение минимальной стоимости недвижимости, позволяющей получать ВНЖ, повлияло на бизнес членов альянса?
– Я бы сказал, что для нас изменение правил ВНЖ не является приоритетом. Конечно, это часть рыночных факторов, влияющих на объемы сделок членов нашей организации, но нельзя сказать, что это влияние было критичным.
По моему мнению, застройщиков, ориентирующихся исключительно на иностранных покупателей, не так уж и много. Если говорить о покупающих в центре Риги и Юрмале нерезидентах, то это люди, в распоряжении которых достаточно большой капитал и которые желают инвестировать свои деньги в Европу. Они не так уж и смотрят на то, получат ли они вид на жительство, или нет. Считаю, что ВНЖ не является тем ключевым обстоятельством, которое определяет для иностранца, покупать или не покупать латвийскую недвижимость.
На самом деле это все регулирует спрос и предложение. В нашем случае важно, чтобы имелась возможность быстрее реагировать на конкретный спрос. Сейчас, допустим, есть спрос на офисы класса А со стороны международных компаний, которые выходят из России. Однако мы не можем им сказать: идите к нам и продолжайте свой бизнес в России с нашей территории, ведь мы тут рядом! Мы сегодня не можем сказать, что через год у нас будет готово такое-то здание. Мы даже не знаем, через какое время оно будет – через два или через три года! Если бы мы могли это сказать, то смогли бы привлекать крупные инвестиции от тех, кто сейчас уходит из России – например, европейских компаний, которые больше не чувствуют себя комфортно в России, но в силах сохранить там свой бизнес.
Огромное значение имеет маркетинг. Если раньше продажи квартир в центре Юрмалы и в Риге можно было удачно связать с ВНЖ, то теперь надо думать о чем-то другом. Сможем ли мы это придумать, сможем ли найти идеи вместе с самоуправлениями – это зависит от нас самих.
– А сейчас уже имеются какие-то планы совместных с Рижским или Юрмальским самоуправлениями маркетинговых мероприятий?
– Пока ничего конкретного нет. По нашему мнению, на данный момент важнее привести в порядок саму отрасль и систему надзора за нею. Возможно, совместные маркетинговые мероприятия станут следующей темой переговоров с самоуправлениями и государством.
С учетом того, что в столице много старых и древних зданий, возможно, у думы появятся идея и инициативы заменить этот устаревший фонд чем-то новым. На первый взгляд, это звучит невероятно – снести старое и заменить чем-то новым и современным, куда переселились бы жители. Однако данные процессы наблюдаются во многих европейских столицах и не все здания там подпадают под категорию памятников. Почему Рига должна быть исключением?
– Как альянс оценивает в целом положение дел отрасли строительства жилья? Вокруг много говорят о кризисном состоянии.
– Трудно сказать, можно ли это назвать кризисом. Скорее, это застой – ситуация, когда у местного рынка для приобретения недвижимости не хватает свободных средств. Кредитоваться тоже непросто. Многие кредитные учреждения публично сообщают: мы кредитуем! Но условия, на которых можно получить кредит, тоже весьма тяжелые. Таким образом, местный рынок пребывает в определенном застое: нет и больших объемов ввода нового жилья.
Очень существенный аспект – прогнозируемость экономической среды государства. В последнее время вот рассуждают о разных новых налогах, например, о прогрессивном подоходном налоге с населения. Стремительное его введение может создать ситуацию, в которой у людей, которые до этого могли себе позволить дополнительные платежи, уменьшится объем свободных средств. Со стороны государства просматривается желание любой ценой пополнять бюджет, о развитии экономики никто не думает. Это в конце 2014 года и начале 2015 года подтвердил непродуманно принятый принцип отданных ключей, который на время остановил рынок ипотечного кредитования.
– Можете назвать какие-то основные моменты, которые, по вашему мнению, более других тормозят или затрудняют строительство новых проектов?
– Это прежде всего правила использования и застройки городской территории Риги. Например, если в процессе строительства в проекте необходимо изменить какую-то мелочь – переставить окно или какой-то другой элемент, это создаст огромную головную боль. Много проблем возникает с утверждением использования территорий, этажностью зданий, высотой потолков и прочими вещами. В соответствии с нашими строительными правилами автостоянки не могут находиться между красными линиями улиц и самим зданием. Это, в сущности, означает, что ни у одного торгового центра нельзя парковать машины. Тогда обычно перед стоянками ставят какой-то киоск или другое подобное сооружение – и стоянка легализуется, как находящаяся во внутреннем дворе. И таких абсурдных вещей бесконечно много. Если бы существовала обратная связь с разработчиками всех этих правил и регламентов и велись дискуссии между теми, кто строит, и теми, кто надзирает, то такие глупые моменты, возможно, были бы устранены уже давно.
Обратите внимание на квартал улицы Сканстес. Там по меньшей мере четыре члена нашего альянса имеют проблемы разного характера. Несмотря на то, что ранее в соответствующем разделе плана развития города все было внесено, в реальности приходится сталкиваться с разными ограничениями, причиной которых являются ведомственная инерция и возражения жителей. Другая проблема – расценки предприятий Рижской думы на подключение зданий к инфраструктуре или новые требования о строительстве дорог и прочих объектов инфраструктуры! Похоже, у чиновников самоуправления аппетит разрастается во время еды. Однако существует же план развития, и он должен служить долговременным руководством к действию – документом, который определяет развитие, а не бесконечные сторонние вещи, затрудняющие бизнес. Если бы было возможно это устранить, то это стало бы одним из факторов, стимулирующих подъем строительства.
Препоны к реализации проектов создают чиновники. Закон определяет срок рассмотрения любого заявления. Обычно этот срок чиновники используют полностью, еще и продлевая по разным вопросам. Тогда простое согласование затягивается на четыре месяца и больше. Видим, что у нас работники самоуправлений не хотят брать на себя ответственность ни за что: мол, действуют строго в рамках правил. А если что-то надо трактовать самим, то они лучше ответят отказом.
Горькая правда бизнеса наших членов такова, что практически любые бюрократические проволочки и требования влияют как на сам бизнес, так и на цену проекта.
– В начале разговора вы упоминали Таллин и Вильнюс. Можно более подробно о том, чем их практика согласования новых проектов отличается от нашей?
– И в Таллине, и в Вильнюсе рассмотрение проектов членов нашего альянса проходит намного быстрее. В соседних столицах строительные проекты можно внести в электронном формате, и в таком же формате получить разрешение на строительство. А у нас все еще надо таскать огромные кипы документов. В случае проекта многоквартирного жилого дома объем проектной документации просто огромен! Чисто организационно это был бы один из шагов, который облегчил и повысил бы продуктивность в строительной отрасли. Это положительно подействовало бы также и на региональную конкуренцию.
Следует принять во внимание то, что Таллин и Вильнюс меньше Риги, и эти города имеют больше возможностей для развития и расширения. Все же главная причина, по которой проекты недвижимости у соседей реализуются быстрее, в том, что они там согласовываются быстрее и бюрократическая процедура значительно меньше. Их самоуправления более отзывчивы по отношению к инвесторам. Там к инвестору, который предлагает вложить свои средства в строительство, относятся с уважением, потому как понимают, что он приносит доход в городскую казну, создает рабочие места и развивает инфраструктуру.
Очень надеемся, что и в Риге возобладает схожий подход, и руководство города будет заинтересовано в сотрудничестве. Рассчитываем на создание совета инвесторов Риги или похожую институцию, которая будет заботиться об этих вещах.
Для дальнейшего развития строительной отрасли и рынка недвижимости важны способность и желание наших политиков смело и открыто воплощать это в жизнь и рассказывать всему миру, какие в Латвии имеются хорошие возможности для инвестирования. Что тут все соответствует практике высшего класса. Что здесь дела ведутся, как в Европе. Если бы все это воплощалось, то у отрасли однозначно были бы хорошие перспективы. Политики, наконец-то, должны понять, что строительство каждого проекта обеспечивает большие инвестиции в развитие народного хозяйства и государства – это и новые рабочие места, и налоговые поступления в бюджет. И эти цифры в нашем случае значительно отличаются от простых схем вторичного жилищного рынка типа «купи-продай».
Varianti.lv
Promote Your Page Too
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2810
