YIT rēķina variantus
Kompānijai YIT Celtniecība, kuras mātes uzņēmums ir Somijas kompāniju grupa YIT, nebūtu nekas pretī aizņemt piekto daļu no Rīgas dzīvokļu būvniecības un tirdzniecības tirgus. Turklāt, lai diversificētu riskus, uzņēmums darbojas ne tikai ekonomklases mājokļu tirgū, bet gatavojas aktīvi attīstīt jaunus projektus arī biznesa klases mājokļu tirgū.
Par to žurnālam un portālam varianti.lv stāsta YIT Celtniecība valdes priekšsēdētājs Andris Bože.
Saprātīgs cenu līmenis
m2: Jūsu kompānija aktīvi darbojas un ir sākusi vai gatavojas sākt attīstīt visai lielu skaitu jaunu projektu – šodienas izpratnē jaunu projektu. Vai tiešām jauno dzīvokļu cenas būtu atgriezušās pirmskrīzes līmenī?
– Protams, nē. Pirmskrīzes līmenī cenas ir atgriezušās tikai dažos Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentos. Vispirms jau tajos, kas orientējas uz ārzemniekiem. Tie ir mājokļi Rīgas un Jūrmalas centrā. Tur visi procesi ir risinājušies un joprojām norisinās visai intensīvi, un tas laikā no 2010. līdz 2013.gadam atspoguļojās būtiskā nekustamo īpašumu cenu kāpumā. Tipiskos Rīgas guļamrajonos, kur mājokļus galvenokārt iegādājas vietējie iedzīvotāji, līdz pirmskrīzes cenām ir vēl stipri tālu.
m2: Par kādām cenām mājokļus jūs tirgojat vietējiem iedzīvotājiem paredzētajos projektos, kuru pasūtinātājs ir YIT Celtniecība?
– 1300 līdz 1700 eiro/m² - atkarībā no Rīgas rajona un projekta.
m2: Tomēr arī jūsu minētais cenu diapazons, spriežot pēc dažādu nekustamo īpašumu kompāniju publiskotajiem tirgus apskatiem, ir par 14–15 % augstāks nekā gadu iepriekš.
– Mūsu projektos 15% kāpums netika fiksēts. Domāju, cenas gada laikā mēs esam paaugstinājuši vidēji par 5 līdz 7%. Un tas ir visai prestižajā un labākajā no rajoniem tūlīt aiz Rīgas centra Teikas rajonā – projektā Biķerziedi. Nevaru apstiprināt, ka reālās dzīvokļu pārdošanas cenas būtu kāpušas tik būtiski. Tā tas nav. Tomēr redzam, ka atsevišķās prestižās vietās parādās apbūvētāji, kas optimistiski mēģina piedāvāt jaunas cenas, kas ir augstākas nekā vidēji tirgū. Tikai darījumi par šādām cenām gan nenotiek.
m2: Tas ir, minētos 1300–1700 eiro/m² galvaspilsētas mikrorajonu jaunajos projektos jūs uzskatāt par vietējo pircēju maciņiem atbilstošām cenām?
– Ja tirgojam, tad tas tā ir. Pats par sevi saprotams – jebkurš apbūvētājs noteiktās cenas uzskata par pieņemamām. To, ka mūsu cenas ir saprātīgas, apstiprina tas, ka darījumi notiek manis minētajā cenu diapazonā. Tikko tās paceltu kaut nedaudz augstāk, tirdzniecība apstātos.
Plašs piedāvājums
m2: Cik daudz jauno dzīvokļu katru gadu jums izdodas pārdot?
– YIT Celtniecība tirdzniecības plāns 2014.gadam ir 150 dzīvokļi. Tas ir kopējais skaits absolūti visos mūsu uzbūvētajās un vēl uzbūvējamajās daudzdzīvokļu mājās. Kas tie ir par projektiem? Projekta Biķerziedi trešā un ceturtā kārta Teikas rajonā, kas ekspluatācijā tika nodota šā gada pavasarī, Šampētera rajonā esošais projekts Domino ar 51 dzīvokli (Stendes ielā 5), projekts Midtown Apartments ar 67 dzīvokļiem Hospitāļu ielā 39, kam jau ir pabeigts karkass un kas ekspluatācijā tiks nodots rudenī. Pašlaik ir uzsākti pirmās kārtas būvniecības darbi kompleksā Priedes, kura ietvaros tiks uzbūvētas divas mājas ar 76 dzīvokļiem. Šajā kompleksā Gulbju ielā visai skaistā vietā, netālu no Dienvidu tilta būs četras ēkas ar 152 dzīvokļiem. Šajā kompleksā, starp citu, mājokļu cenas būs, sākot no 1300 eiro/m². Esam nodomājuši, ka Teikas rajonā sāksim projekta Biķerziedi nākamo kārtu. Tā būs trīssekciju dzīvojamā māja ar 65 dzīvokļiem. Pēc tam pienāks kārta projektam Safrāns Žagatu ielā 7, kur būs 81 dzīvoklis.
Jūnijā sāksies projekta būvniecība Tērbatas ielā. Projektā būs divas mājas ar 106 dzīvokļiem. Šis produkts ir domāts gan ārzemniekiem, gan vietējiem pircējiem. Tomēr, kopumā ņemot, cenšamies izvairīties no savu projektu simtprocentīgas orientēšanas tikai uz ārzemniekiem. Tajā pašā laikā mēs saprotam, ka cenu līmenis virs 2000 eiro/m², kāds tas ir projektā Midtown Apartments, vietējiem pircējiem ir problemātisks. Pircēji no Sanktpēterburgas un Maskavas smejas, ka pie viņiem dzīvokļu balkoni tiek pirkti par dārgāku cenu. Kaut gan šim produktam mēdz būt arī vietējie pircēji – tie, kuri novērtē vietu un kvalitāti.
m2: Vai mājas, ko YIT Celtniecība būvē Rīgas centrā, konceptuāli atšķiras no tām, ko būvējat mikrorajonos?
– Nelielas atšķirības, protams, ir. Atšķiras plānojums, inženiertehniskie risinājumi, un apdares materiālu kvalitāte. Mūsu Rīgas centra projektos tas viss ir augstākā līmenī un tiek izmantoti dārgāki materiāli. Labākas ir arī ventilācijas sistēmas. Piemēram, Tērbatas ielas projektā ir paredzēts ierīkot gaisa rekuperācijas sistēmu, bet Hospitāļu ielas projektā ir izmantoti „gudrās mājas” elementi, kas ļauj regulēt dzīvokļu apkures sistēmu, izmantojot viedtālrunī instalētu programmu.
m2: Kāda ir maksimālā cena Hospitāļu ielas projekta mājā?
– 2500 eiro/². Bet Tērbatas ielas projekta cenas mēs pagaidām nepubliskojam.
Politisks lēmums
m2: No šā gada 1.septembra, lai iegūtu Latvijas termiņuzturēšanās atļauju, ārzemniekiem būs jāiegādājas dzīvokļi, kuru cena ir lielāka par 250 000 eiro. Vai nebaidāties, ka varat palikt bez klientiem? Var taču sanākt tā, ka jūsu mājokļi Rīgas centrā paliks uz ilgu laiku „karājoties gaisā”, gaidot savu pircēju.
– Tiešām, 99% mūsu gatavo dzīvokļu ir cenu kategorijā zem 250 000 eiro. Nu ko, strādāsim tālāk un orientēsim savu produktu uz vietējiem iedzīvotājiem. Ir jāsaprot, ka ārzemnieki mums nodrošināja aptuveni 30% darījumu. Daļa no viņiem laikam pazudīs. Iespējams, nesāksim īstenot kādu projektu, kādam mainīsim plānojumu vai samazināsim dzīvokļu būvniecības apjomu, jo nevarēsim tos pārdot. Mūsu apgrozījums samazināsies, mazāk būs darbavietu, valsts mazāk saņems nodokļos. Skumīgi, ka valsts pieņem nozarei liktenīgus risinājumus, absolūti nekonsultējoties ar nozarē strādājošiem profesionāļiem. Tas ir politisks un nevis ekonomisks lēmums. Tā dēļ samazināsies investīciju plūsma. Manuprāt, apstāklī, ka šī nauda nāca no austrumiem, nebija nekā bīstama.
m2: Imperators Vespasiāns, kas mūsu ēras I gadsimtā valdīja pilsoņu kara izpostītajā Romas impērijā un, lai kaut cik aizlāpītu valsts budžeta caurumus, aplika ar nodokli atejas, sakot, ka nauda nesmird.
– Tas pēc būtības ir pareizi (pasmaida – m2). Saziņā ar ārzemju klientiem, kas lielāko tiesu ir pircēji no Krievijas, Kazahstānas, Ķīnas vai Ukrainas, mēs redzam, ka viņi ir lojāli mūsu valstij. Viņiem pie mums patīk, un viņi nerada draudus Latvijai.
Veselais saprāts
m2: Vai kompānijai YIT Celtniecība ir attīstības plāns tirdzniecības apjomu samazināšanās gadījumam?
– Mums ir daudz scenāriju, tostarp gadījumam, ja turpināsies Krievijas un Ukrainas konfrontācija. Mēs izskatām visus aspektus, kas var ietekmēt mūsu kompānijas darbību. Tomēr, protams, ceram uz veselā saprāta uzvaru un pozitīvu situācijas attīstību. Tieši tādēļ YIT Celtniecība būvē un piedāvā iegādei Rīgā dažādos projektos vairāk nekā 300 jaunus dzīvokļus.
m2: Iepriekšējo reizi mēs ar jums tikāmies laikā, kad Latvijas nekustamo īpašumu tirgus tikko sāka atgūties no krīzes. Toreiz, atsaucoties uz pieredzi un skandināvu analītiķiem, jūs prognozējāt Latvijas jauno projektu tirgus attīstību. Perspektīvas bija pozitīvas vismaz nākamajiem pieciem gadiem. Kādu nākotni dzīvokļiem jaunajos projektos jūs redzat tagad?
– Ja tirgus turpinātu attīstīties bez Imigrācijas likuma jaunajiem labojumiem un situācijas saasināšanās Ukrainas dienvidaustrumos, viss būtu normāli. Rīgas jauno dzīvokļu tirgus attīstības visreālākais scenārijs ir cenu celšanās ik gadu vismaz par 5–10%. Tas ir labi redzams Igaunijā, kur nekustamo īpašumu tirgus vēsturiski ir pāris soļus priekšā Latvijas tirgum. Jaunie dzīvokļi Tallinas guļamrajonā, kas ir analoģisks Rīgas Purvciemam, tiek pārdoti par 1800–2000 eiro/m².
To pašu varam sagaidīt arī mēs. Protams, Igaunijā ir nedaudz cita situācija ar dzīvokļiem, kas nonākuši banku un to meitas uzņēmumu rokās. Latvijā to skaits bija daudz lielāks. Taču mēs redzam, ka Latvijas banku struktūras savu mantu pamazām izpārdod, un, kā atzīst pašas bankas, pēc diviem trim gadiem tās no tirgus aizies. Tādējādi jauno projektu niša paplašināsies vēl vairāk. Jāsaka, ka tā ir pievilcīga jau tagad, jo tas, ko piedāvā banku struktūras, parasti ir īpašumi ar kaut kādām problēmām. Ņemot vērā būvniecības izdevumu palielināšanos, cenu kāpuma priekšnosacījumi ir acīmredzami. Aug arī Latvijas ekonomika un pēc gada vai diviem ļaudis to reāli sajutīs savos maciņos un būs gatavi uzlabot savus mājokļa apstākļus.
Somi uzticas Rīgai
m2: Ja jau saskatāt tik pozitīvas perspektīvas, vai plānojat iepirkt zemesgabalus?
– YIT Celtniecība to ir darījusi iepriekš un turpina darīt. Laukums Stendes ielā 5, Tērbatas ielā, piepirkām gandrīz hektāru lielu zemesgabalu Ķīpsalā… Gadā mūsu investīciju apmērs zemes iegādei ir 2,5 līdz 3 miljoni eiro. Interesanti, ka somi –mūsu kompānijas īpašnieki – deva piekrišanu zemes iegādei kvartālu apbūvei. Runa ir par zemesgabaliem, kur var būvēt vienlaikus 200 līdz 400 dzīvokļus. Šādu projektu attīstīšana notiek mazliet ilgāk, toties ir mazāk citu risku, tostarp tādu, kas saistīti ar būvatļaujas saņemšanu, kuras pie mums patīk apstrīdēt.
Somi redz Rīgas tirgus perspektīvas. Piebildīšu, ka Rīgā dzīvojamā fonda pamatu veido vecas padomju laiku būves, kuru resurss tuvojas beigām. To siltināšana, ja runājam par bloku mājām, diez vai atrisinās problēmas, kas saistītas ar to morālo novecošanu un neatbilstību mūsdienu mājokļu prasībām.
m2: Gruntsgabala iegāde Ķīpsalā, vai tas ir mēģinājums nostiprināties dārgākā segmentā?
– Pirmkārt, Ķīpsalā mums jau bija viens sekmīgs projekts, kuru iztirgojām pirms pusotra gada. Otrkārt, jā, mums ir ideja diversificēt riskus ne tikai galvaspilsētas rajonos, bet arī tirgus segmentos. Ķīpsalā tiks attīstīts kvalitātes un cenas ziņā prestižāks projekts. Tiesa, tas nebūs premium klases projekts, bet pārliecinošs biznesa klases projekts gan.
m2: Tirgū pašlaik ir daudz piedāvājumu, kuros figurē zemesgabali ar gataviem projektiem. Taču potenciālie pircēji sūdzas par pārdevēju nesamērīgo apetīti. Kā jūs nosakāt, vai zemes īpašnieka prasītā cena ir jūsu kompānijai pieņemama?
– Viss ir atkarīgs no zemesgabala vietas. Guļamrajonos to cena var būt 8–12 % no mūsu plānotās pārdošanas cenas, savukārt Rīgas centrā un Jūrmalā šis rādītājs būs augstāks. Aprēķinus veicam ļoti rūpīgi. Pirms kāda laika vēlējāmies pirkt zemesgabalu Jūrmalā, kur bijām nodomājuši investēt līdzekļus. Gandrīz jau bijām vienojušies ar pārdevēju, bet uzradās investori no Krievijas, kas piedāvāja par 200 000 eiro vairāk. YIT Celtniecība uzskatīja, ka saprātīgāk ir neielaisties cenu paaugstināšanas spēlē. Un varbūt arī labi vien bija, ka tā sanāca. Uz Jūrmalas tirgu mēs raugāmies ļoti piesardzīgi, jo tur ir liels pārsātināšanās risks un, mūsuprāt, daži īpašumi ir pārvērtēti.
m2: Vai YIT Celtniecība domā būvēt arī Latvijas reģionos?
– Tikai tad, ja par reģioniem uzskata netālu no galvaspilsētas esošo Mārupi vai Ādažus. Diemžēl pat valsts nozīmes pilsētās mēs nesaskatām iespējas attīstīt peļņu nesošus projektus. Būvniecības pašizmaksas tur ir praktiski tādas pašas kā Rīgā, bet iedzīvotāju pirktspēja ir ievērojami zemāka.
m2: Vai jūsu kompānijas somu īpašnieki ir definējuši jums kādus stratēģiskus uzdevumus?
– Pēckrīzes periods ir laba iespēja aizņemt noteiktu tirgus daļu. Mums ir plāns, kā palielināt mūsu daļu Rīgas jauno dzīvokļu būvniecības un tirdzniecības tirgū, lai tā sasniegtu 15–20 %. Paskatīsimies, kā tas īstenosies.
m2: Kā jūs novērtētu jauno dzīvokļu būvniecības gada potenciālu Latvijas galvaspilsētā?
Labākajos laikos Rīgā katru gadu tika uzbūvēti aptuveni 2000 jaunu dzīvokļu. Tādēļ mūsu 300 dzīvokļi, kas tiek būvēti un pārdoti, jau ir plānotā minimālā tirgus daļa – 15%.
Raksa pilno versiju var aplūkot: http://nra.lv/latvija/riga/120163-buveksperts-saplaisajusi-grina-ielas-eka-ir-pirmsavarijas-stavokli.htm
