Tur aiz padebešiem
Romāns Golubevs, 27.03.2013
Pēdējā gada laikā Latvijas elites klases apartamentu tirgū ir vērojama zināma atdzīvošanās — ir pieaudzis objektu demonstrāciju skaits. Lai gan lielākā daļa darījumu notiek ar objektiem, kuru vērtība ir apmēram miljons eiro, jau ir notikuši arī sekmīgi darījumi ar apartamentiem, kuru cena ir lielāka par diviem miljoniem eiro. Tieši šāda ir zemākā cena, kas tiek prasīta par Latvijas visdārgākajiem dzīvokļiem.
Elites klases nekustamie īpašumi tāpēc jau ir elitāri, ka tie nav pieejami lielam skaitam pircēju. Tajā pašā laikā tas var kalpot par zināmu indikatoru, kas raksturo tirgū valdošo noskaņojumu. Protams, Rīgas un Jūrmalas elites klases īpašumu vertība tālu atpaliek no Monako, Londonas, Maskavas vai Ņujorkas ekskluzīvajiem objektiem. Tomēr starp Baltijas valstu pilsētām Rīga ir līdere — vismaz cenu ziņā noteikti. Un tā kā ir pastiprinājusies NVS valstu iedzīvotāju interese par tiem, arī Latvijas vis-dārgāko dzīvokļu īpašnieku noskaņojums pakāpeniski sāk kļūt krietni labāks. Uz šādu vilni viņus noskaņo ziņas par noslēgtajiem darījumiem. Tā 2012. gada beigās par nekustamo īpašumu tirgus viskarstāko ziņu kļuva informācija par Rīgas projekta Ģipša fabrika augšstāva apartamentu pārdošanu par 2,01 miljonu eiro. Šo apartamentu dzīvojamā platība ir 357 kvadrātmetri, apartamentiem ir terases, kuru kopplatība ir 300 kvadrātmetru.
Šā gada janvārī Zemesgrāmatā tika reģistrēts cits liela mēroga darījums — pircējs par apartamentu iegādi pilnībā rekonstruētā mājā Elizabetes ielā 21a (projekts Elizabetes Park House) samaksāja 1,2 miljonus eiro.
Elites klases nekustamo īpašumu segmentā strādājošie speciālisti atzīst, ka, lai gan ir palielinājies dārgo objektu demonstrāciju skaits, tomēr dārgo objektu īpašniekiem būtu jābūt saprātīgākiem, veidojot savu objektu cenas — pārāk bieži viņu vēlmes un gaidas ir nesamērīgi pārspīlētas.
Jau vairākus gadus Latvijas dārgāko dzīvokļu, par kuriem ir pieejama informācija, saraksta līderis ir plaši apartamenti tā dēvētās Naftinieku mājas Rīgā, Pumpura ielā 5, augšstāvā. Šis nekustamais īpašums ir labi zināms nekustamo īpašumu mākleriem, kas specializējas darbā ar darījumiem šādā segmentā. Naftinieku mājas divstāvu dzīvokļa kopējā platība ir 600 kvadrātmetru. Tajā ir četras guļamistabas, kabinets ar ozolkoka apdari, kamīna zāle, divas vannasistabas, sauna, bibliotēka un biljarda zāle. Pavisam šajā Latvijas mērogos īpaši dārgajā mājoklī ir septiņas atsevišķas istabas, griestu augstums viesistabā sasniedz desmit metrus. Var piebilst arī to, ka Latvijas visdārgākā dzīvokļa cena reaģē uz tirgus noskaņojumu. Pirms trim gadiem šis objekts bija izlikts pārdošanai par četriem miljoniem eiro, turpretī 2012. gada sākumā tā cena bija pieaugusi līdz 4,5 miljoniem eiro. Pašlaik tā cena ir 4,2 miljoni eiro. Pārrēķinot kvadrātmetra cenā, tie ir 7 000 eiro/m2. Jāpiebilst, ka dzīvoklis ir mēbelēts, un arī tas ir iekļauts cenā.
Ekskluzīvu nekustamo īpašumu cienītājiem par 4,125 miljoni eiro ir pieejams viens no penthausiem Rīgas kompleksā Centra nams. Elegantais divstāvu dzīvoklis, no kura panorāmas logiem paveras skats uz Daugavas krastmalu un Jūras ostu, aizņem kompleksa 7. un 8. stāvu un terases (138 m2). Dzīvokļa aprakstā norādīts, ka tam ir īpaši praktisks un ērts plānojums. Tā platība ir 300 kvadrātmetru, dzīvoklī ir plaša zāle, četras guļamistabas, ēdamistaba, virtuve, atpūtas zona ar saunu, pieci sanitārtehniskie mezgli un arī salons un kabinets. Dzīvokļa apdarē izmantoti Faberžē un Versačes zīmolu materiāli. Īpašs ir fakts, ka šī dzīvokļa viena kvadrātmetra cena — 13 750 eiro/m2. Neviens cits nekustamais īpašums Latvijā nevar palepoties ar tik augstu cenu.
Savu jauno īpašnieku joprojām gaida Jūrmalas daudzstāvu dzīvojamā kompleksa Marienbādes nams penthauss. Objekta cena jau kuro gadu ir 4 miljoni eiro. Interesanti, ka šāda cena tiek prasīta par objektu, kuram ir veikta tikai pelēkā apdare. Dzīvoklim ir divi stāvi, tā kopējā platība ir 912 kvadrātmetru, kam vēl jāpieskaita 178 kvadrātmetrus plaša terase un tehniskās telpas. Saskaņā ar esošo projektu šajos apartamentos var iekārtot divas virtuves zonas, četras guļamistabas ar vannasistabām, divas plašas zāles un arī 12 metru garu baseinu. Viss šis burvīgais apraksts gan ir tikai «uz papīra». Realitātē ir redzamas kailas betona sienas. Pēc ekspertu vērtējuma, kas zina šo nekustamo īpašumu, minēto apartamentu savešana kārtībā varētu izmaksāt vēl vismaz vienu miljonu eiro. Tie paši eksperti uzskata, ka pēc apdares un labiekārtošanas darbu veikšanas šī objekta pievilcīgums investīcijas ziņā var tūlīt pat pieaugt vairāk nekā par apdarei un labiekārtošanai iztērēto summu.
Žurnāla m2 un portāla varianti.lv rīcībā ir informācija, ka pēdējā laikā visai intensīvi apartamentu demonstrācijas (lai arī pieteiktas uz juridiskās personas vārda) ir notikušas Latvijā pazīstamā itāļu investora Ernesto Preatoni mājā Rīgā, Kuģu ielā 26. Šī ēka ir interesanta tādēļ, ka ir viena no nedaudzajām, kas atrodas Daugavas kreisajā krastā, un no tās paveras skats uz Vecrīgu. Apartamenti ir mājas augšējā stāvā, un to platība kopā ar terasi ir 700 kvadrātmetru. Telpu apdare veidota romāņu stilā, tās mēbelētas galvenokārt ar antikvārām mēbelēm. Bija laiks, kad par šiem apartamentiem prasīja 4 miljonus eiro. Pēdējā laikā sarunās ar potenciālajiem pircējiem tiek minēta cita cena — 3,1 miljons eiro.
2012. gada beigās ierobežots Jūrmalas nekustamo īpašumu aģentu loks tika informēts vēl par vienu apartamentu piedāvājumu, to cena bija vairāk nekā 3 miljoni eiro. Tas ir penhthauss vienā no piecām līča krastam vistuvāk esošajām mājām (tās tiek būvētas Jūrmalā projekta Legend ietvaros). Šī īpašuma dzīvojamā platība ir 226 kvadrātmetri ar vēl tikpat plašu terasi. Interesanti ir tas, ka, kā sola apbūvētājs, šim projektam būs vieni no visaugstākajiem griestiem Jūrmalas projektos — 3,9 metri. Šo penthausu jau piedāvā rezervēšanai, iemītniekus tajā varēs uzņemt tikai nākamgad.
Tālāk stāsts par nekustamo īpašumu objektiem, kuru cena ir apmēram divi miljoni eiro.
Projektā Ģipša fabrika 2 par 2,14 miljoniem eiro tiek piedāvāti apartamenti nr. 10, 12 un 13. Te gan jāpiebilst, ka, lai gan šiem objektiem nav savu plašu zemes teritoriju, apbūvētāji tos pozicionē kā savrupmājas. Toties tie ir pavisam tuvu Daugavai. Viena no «savrupmājām» jau ir rezervēta. Pagājušā gada vasarā šo objektu cena bija 1,96 miljoni eiro.
488,35 kvadrātmetrus plašs dzīvoklis elegantā un pilnībā rekonstruētā mājā Rīgā, Baznīcas ielā 26, tiek piedāvāts par 2,1 miljonu eiro. Tas aizņem ēkas ceturto un piekto stāvu. Dzīvokļa pirmajā stāvā viesu uzņemšanai ir iekārtots salons, viesistaba ar balkonu, ēdamistaba, darba kabinets... Otrajā stāvā ir izvietota dzīvokļa saimnieku privātā zona — guļamistabas, garderobes istabas, vannas-istabas un terase ar apsildāmu grīdu, turklāt ir skats uz XIX gadsimtā būvētu baznīcu.
417 kvadrātmetru trīs līmeņos par 5 000 eiro/m2. Kopsummā tie ir 2,085 miljoni eiro. Tieši šāds projekts ir pieejams un tiek piedāvāts galvaspilsētas Vecrīgas projektā Rīdzenes rezidence. Pircējiem piedāvātajam projektam ir veikta pilna apdare un apartamenti ir mēbelēti. Tomēr iespēja strādāt ar šo objektu ir tikai pieļauta ierobežotam mākleru lokam.
Nekustamo īpašumu gardēžiem tiek piedāvāts 250 kvadrātmetru plašs dzīvoklis vēsturiskā mājā — 1880. gadā būvētajā namā Elizabetes ielā 19. Kāpēc tieši gardēžiem? Tādēļ, ka šīs ēkas pagrabā ir pasaules pavāru elitei piederošā un vienam no Latvijas populārākajiem pavāriem Mārtiņam Rītiņam piederošais restorāns Vincents. Piecistabu dzīvoklī, kas tiek piedāvāts par 2 miljoniem eiro, ir trīs guļamistabas, trīs vannasistabas, plaša viesistaba, virtuve, atsevišķs kabinets, divi kamīni... Griestu augstums ir 3,5—3,6 metri. No fasādes logiem un balkoniem paveras skats uz tuvumā esošo parku.
Apmēram divu miljonu vērto objektu uzskaitījumu noslēdz sešistabu dzīvoklis Jūrmalas mājā, kas tautā ir iesaukts par Lielupes Marienbādi. Dzīvoklis ir sešstāvu mājas pēdējā stāvā. Dzīvoklis ir 280 kvadrātmetru liels, tam ir 60 kvadrātmetru liela terase, no kuras ir redzams Rīgas jūras līcis. Pašreizējais dzīvokļa īpašnieks vēlas to pārdot ar visu tā mēbelējumu.
Ilze Mazurenko, kompānijas Baltic Sothebys International Realty līdzīpašniece
— Pēdējo triju gadu laikā ekskluzīvo apartamentu tirgus ir aktivizējies. Potenciālie pircēji apskata dzīvokļus gan par miljonu eiro, gan par diviem, gan arī par trim. Dažos objektos katru mēnesi mēs organizējam divas trīs apartamentu demonstrācijas. Taču lielākā daļa darījumu dārgajā segmentā tiek slēgti labākajā gadījumā par cenu, kas nepārsniedz pusotru miljonu eiro. Tādu, kuri pērk dzīvokļus, kas ir dārgāki par diviem miljoniem eiro, ir maz. Tie, ja tā var teikt, ir pasaules pilsoņi. Viņi var atļauties nopirkt nekustamo īpašumu arī Londonas, Parīzes, Ņujorkas vai Maskavas centrā. Elites klases apartamenti Rīgā vai Jūrmalā viņiem nebūs vienīgie. Lai izlemtu nopirkt labu nekustamo īpašumu Latvijā, viņiem nepieciešams, lai sakristu daudzi visdažādākie faktori — ne tikai ar biznesu, bet arī ar personīgo dzīvi saistīti faktori.
Pārdošanai izliktam elites klases mājoklim ir jāatbilst tā augstajai cenai. Latvijā nākas saskarties ar to, ka apartamentu īpašnieki bieži vien apvieno tādus jēdzienus kā ie-guldījumi nekustamajā īpašumā, kas paredzēts viņu pašu dzīvošanai, un pēc tam sekojošo investīciju pārdošanu. Ekskluzīvu dzīvokļu pārdošanas cenā daudzi pārdevēji cenšas iekļaut mēbeļu vai dizaineru risinājumu augstās izmaksas, bet ne vienmēr jau izveidotais dizains sakrīt ar potenciālo pircēju gaumi. Un pat tad, ja pircējs tomēr izrāda interesi par dzīvokļa iegādi, bet ar nosacījumu, ka cena tiks samazināta, pārdevēji turpina prasīt savu. Mūsu praksē ir bijuši piemēri, kad darījums nav noslēgts tikai tāpēc, ka pārdevējs nav gribējis nolaist cenu par 30 000 eiro.
Turklāt — viena miljona vērtā darījumā! Mans profesionālais viedoklis ir šāds: ja ir parādījies reāls klients, tad, protams, neaizmirstot par savām interesēm, īpašniekam būtu saprātīgāk piekāpties pircējam. Neaizmirsīsim, ka rindu pēc visdārgākajiem dzīvokļiem Latvijā pagaidām nav.
Inga Miglāne — Ābele, kompānijas Ordo Agency Rīgas biroja vadītāja:
— Dzīvības dzirksts dārgo mājokļu segmentā ir, lai gan par aktīvu to nekādi nevarētu nosaukt. Cilvēki, kas vēlas iegādāties šādus objektus, ir, tā teikt, «feinšmekeri», kas ir ar mieru maksāt lielu naudu par grezniem dzīvokļiem labās vietās. Tikai viņiem ir jāsaprot, par ko viņi maksā. Ja darījums notiek Jūrmalā, tad tikai piekrastes pirmajā līnijā, ja Rīgā — tad ne tik daudz Vecrīgā, cik Klusajā centrā jeb vēstniecību rajonā. Pēc mūsu pašu aprēķiniem, Latvijā tādu dzīvokļu, kuru cena sasniedz divus miljonus eiro vai ir pat lielāka, ir ne vairāk par pusotra desmita. Tiesa, ne visi šie dzīvokļi ir pārstāvēti publiskajā piedāvājumā. Daudzi dzīvokļu īpašnieki lūdz, lai Latvijā šādi objekti netiktu demonstrēti. Mūsu slēgtajā datubāzē ir apartamenti, kuru īpašnieks vēlas par tiem saņemt 4,5 miljonus eiro, tomēr minēt adresi es nedrīkstu.
Pircēji, kas met aci uz objektiem, kas ir dārgāki par 1,5 miljoniem eiro, vienmēr interesējas par objekta likviditāti. Taču runa ir nevis par īres likmēm. Šādus objektus izīrēt tā, lai būtu labi rentabilitātes rādītāji, nemaz nav iespējams. Likviditāte viņu izpratnē ir tādi raksturlielumi kā mājas un tās vietas prestižs, saistība ar unikālu vēsturi, ēkas arhitektūras izsmalcinātība. Unikāli produkti vienmēr būs pieprasīti, un potenciālie pircēji vēlas noteiktas garantijas, ka viņu investīcijas vismaz nezaudēs savu vērtību.
Jānis Šīns, kompānijas Latio Komerciālo nekustamo īpašumu tirdzniecības daļas vadītājs
Latvijas visdārgāko apartamentu pirmajā desmitniekā jau ir notikuši darījumi, kas ir vairāk nekā divus miljonus eiro vērti. Interesentu ir daudz, un notiek apartamentu demonstrācijas. Nākas saskarties arī ar to, ka mūsu labākie piedāvājumi ne vienmēr atbilst klientu vēlmēm. Pircējiem ir savs priekšstats par elitāru mājokli, un tas atšķiras no Latvijas apartamentu īpašnieku viedokļa šajā jautājumā. Lielākā daļa klientu no Krievijas un citām NVS valstīm meklē nekustamo īpašumu ar četrām līdz sešām guļamistabām, bet mums ir objekti, kuru platība ir 300—400 kvadrātmetru liela un kur ir tikai divas guļamistabas. Vai arī ir vajadzīgas stāvvietas divām automašīnām, bet pārdevējs pircējam var piedāvāt novietni labi ja vienam auto. Daudzas mājas Klusajā centrā un Vecrīgā, kuras tiek pozicionētas kā elites klases objekti, nevar nodrošināt vietu pat viena auto novietošanai. Vēl viena standarta prasība elites klases nekustamajiem īpašumiem ir 2 vai 3 sanitārtehniskie mezgli, arī šī prasība ne vienmēr ir izpildāma. Atkārtoju vēlreiz: potenciālie pircēji, kas vēlētos iegādāties 2—3 miljonus eiro vērtu dzīvokli, ir — taču ir vajadzīgi šādām cenām atbilstoši piedāvājumi.
Pagaidām ir vērojama piedāvājumu cenu pakāpeniska celšanās. Atkal sāk dominēt pozitīvas gaidas. To, ko vēl pirms pusotra gada piedāvāja par 5000 eiro/m2, cenšas pārdot par 6 000—7 000 eiro/m2. Pamatojums? Rīgā atsevišķi elites klases apartamenti un savrupmājas, no kurām paveras lielisks skats uz vecpilsētu, ir pārdoti mazliet dārgāk par 7 500 eiro/m2. Zinot to, daļa īpašnieku mēģina prasīt augstāku cenu, pat neiedomājoties par to, ka viņu objektiem nav līdzvērtīgas konkurences priekšrocību.
Gribu akcentēt arī šādu tendenci: daudzi dārgo dzīvokļu īpašnieki prasa par tiem 4 000—6 000 eiro/m2, reklamējot tos kā dzīvokļus, kuros veikts remonts, kaut šie dzīvokļi ir remontēti pirms desmit vai pat vairāk gadiem. Esmu pārliecināts, ka, lai šādus dzīvokļus varētu labāk pārdot, tajos jāveic jauns un kvalitatīvs remonts.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2435
