Trūkst biroju...un tie kļūst dārgāki
10.2007.
Dina Lukjanska, kompānijas „Latio” Komerciālo nekustamo īpašumu nodaļas vadītāja: \"Dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgū notiekošā cenu korekcija nekādi nav ietekmējusi biroju telpu segmentu. Nomas likmes kā paaugstinājās, tā turpina paaugstināties par 1-3 eiro gadā. Un tuvākajā laikā cenu celšanās dinamikas izmaiņas nav gaidāmas.\"
Biroju telpu tirgus, tāpat kā noliktavu un tirdzniecības platību segmenti, pašlaik atrodas augšanas stadijā. Pieprasījums ir milzīgs. Taču piedāvājuma pieauguma tempi neļauj to apmierināt. Šā biznesa vadošie analītiķi ir vienisprātis: šāds stāvoklis saglabāsies vēl divus līdz trīs gadus. Tas, pirmkārt, ir saistīts ar to, ka biroju telpu tirgus tā laikmetīgajā izpratnē Latvijā nebija līdz pat 2004. gadam, savukārt tie namīpašumi, kas tika pielāgoti kompāniju vajadzībām, nekādi nav pieskaitāmi pie biroju ēkām to klasiskajā izpratnē.
Protams, situācija, kad pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, atspoguļojas nomas cenās. Pēdējos gados biroju telpu kvadrātmetra nomas likme ir paaugstinājusies par 1-3 eiro gadā. Šie skaitļi ir aktuāli arī šodien. Taču īpaši populāros projektos, ka arī tajos, kur tiek iznomātas kompaktas telpas ar labu plānojumu, ikgadējais kvadrātmetra cenas kāpums var būt pat 4 eiro.
Neraugoties uz to, ka Rīgā pašlaik veidojas vairāki jauni darījumu rajoni, vispieprasītākais tāpat kā agrāk ir centrs. Tā galvenais pluss ir attīstīta sociālā un transporta infrastruktūra, bet trūkums – problēmas ar autostāvvietām. Biroji kompleksos, kuros attīstītājiem izdodas harmoniski iekļaut pazemes garāžu ar pietiekamu automašīnu stāvvietu skaitu, gan tagad, gan arī nākotnē tiks rezervēti uz „urā!”. Tiesa, šādus piedāvājumus Rīgas centrā var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem, tādēļ nomas maksa šādos objektos sasniedz 35 eiro par kvadrātmetru. Jāatzīmē gan, ka ažiotāžas pieprasījums pēc birojiem ar šādu kvadrātmetra nomas cenu nav novērojams. Tajā pat laikā nevar izslēgt, ka darījumi par 29-30 eiro kvadrātmetrā jau tuvākajā laikā kļūs par ikdienišķu parādību. Katrā ziņā ar kompānijas „Latio” starpniecību šogad ir noslēgts telpu nomas līgums Alberta ielā 1, kur mēneša nomas maksa būs 30 eiro kvadrātmetrā. Kopumā Rīgā potenciālie nomnieki par telpām B klases kompleksos ir gatavi maksāt 14-18, bet A klases kompleksos – 19-25 eiro par kvadrātmetru.
Interesanti, ka nomas likmju celšanās un savu valstu biroju tirgus attīstības likumsakarību pārzināšana mudina Latvijā strādājošo ārzemju kompānijas jau iepriekš slēgt telpu nomas līgumus projektos, kas tiks nodoti ekspluatācijā 2009. gada otrajā pusē – jau ar precīzām likmēm. Tādejādi šīs kompānijas cenšas pasargāt sevi no nomas maksas celšanās.
Vēl viena tendence: mājokļu tirgus cenu korekcija ir novedusi pie tā, ka pašlaik galvaspilsētas centrā – Kalpaka, Kr. Barona, Raiņa un Elizabetes ielās, kā arī Klusajā Centrā – palielinās to dzīvokļu skaits, kas tiek pārbūvēti par birojiem. Vislielākās cerības uz panākumiem ir tiem, kas atrodas jaunās vai labi rekonstruētās ēkās. Interesanti, ka atsevišķos projektos iznomātie biroji-dzīvokļi (līdz 200 m2) vēlāk tiek pārdoti kā finanšu instruments. Interese par šādiem objektiem no privāto investoru puses ir lielāka, nekā par brīvām dzīvojamām platībām. Arī bankas uz šāda pirkuma finansēšanu raugās citādi, ja tā pamatā ir normāla atmaksāšanās matemātika, teiksim, 12-15 gados. Protams, ir vajadzīgs arī ilgtermiņa nomas līgums un stabils, uzticams nomnieks.
Rīgas un tās tuvākās apkārtnes kopējais biroju platību fonds pēc mūsu aprēķiniem ir aptuveni 450 000 m2. Tās ir platības gan jaunajos kompleksos, gan arī vecajos, rekonstruētajos namīpašumos, kas tiek izmantoti tikai biroju vajadzībām. Pirms kāda laika mēs domājām, ka biroju statistika pieaugs straujāk, taču celtniecības jaudu tūkums neļāva attīstītājiem realizēt visas viņu ieceres.
Tomēr salīdzinot Rīgas potenciālu ar Budapeštas, Varšavas un Tallinas biroju telpu tirgus attīstības rādītājiem, mēs esam pārliecināti, ka mūsu tirgus potenciālā ietilpība, ir miljons kvadrātmetru. Šis rādītājs var tikt sasniegts tuvāko 5-6 gadu laikā un biroju projektu pasūtītāju joprojām augstā aktivitāte to apstiprina. Tiesa, parādās arī daudzi klienti, kas vēlas pārdot savus projektus arhitektūras projektēšanas stadijā. Norit tirgus restrukturizācija un tajā paliks tikai profesionāļi.
Šā raksta ietvaros vēlos pieskarties arī Rīgas centra tirdzniecības platību tirgum. Šobrīd ir vērojams maksātspējīgu ilgtermiņa nomnieku trūkums. 2006. gadā nomas likmes centrā pacēlās pat līdz 100 eiro par kvadrātmetru. Jau tad bija skaidrs, ka reāla ekonomiska pamatojuma šādām likmēm nav. Tas drīzāk bija prestiža vai zīmola virzīšana marketinga jautājums. Pašlaik pieprasījums pēc šādiem piedāvājumiem ir krasi samazinājies, izraisot šoku telpu īpašniekiem, kas, neraugoties uz pieprasījuma neesamību, nolaist cenu nesteidzas.
Iespraudums
Biroju telpu noma joprojām ir populārāka, nekā to pirkšana. Tas saistīts ar šo variantu ekonomikas disproporciju.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
