Tirgū tiek pieprasīti unikāli objekti
Tirgū tiek pieprasīti unikāli objekti
Romāns Golubevs
15.06.2009.
Latvijas attīstītājiem būtu jādomā nevis par savu projektu efektivitāti, bet gan par to unikālumu. Pašlaik nav nekādas jēgas būvēt tā saucamos elitāros mājokļus. Panākumus varētu gūt tie attīstītāji, kas pratīs tirgum piedāvāt ekonomiskās klases dzīvokļus, kuru celtniecības pašizmaksa būs 300 eiro par kv.m, bet pārdošanas cena 500-600 eiro par kv.m. Šādu viedokli pauž Jevgēnijs Zakmans, kompānijas Prospect Development starptautiskais konceptologs.
Jevgēnija Zakmana profesionālās darbības sfēra ir ļoti plaša un daudzveidīga. 1990.gados viņš piedalījās supermārketu tīkla pircēju lojalitātes Latvijas programmas izstrādāšanā (jāatzīmē, ka tā bija viena no pirmajām šāda tipa programmām Latvijā). Programmu bija pasūtījis Interpegro. Daudzu gadu garumā Zakmana kungs izdeva žurnālu Supermārkets, organizēja mārketinga kampaņas dažādu starptautiski atzīto brendu reklamēšanai. Viņš izstrādājis koncepcijas vairāk kā 40 tirdzniecības centriem un unikāliem nekustamā īpašuma objektiem Ukrainā, to skaitā Kijevas tirdzniecības centram „Alfa Centr”. Šeit attīstītājs-starta signāla devējs no objekta celtniecības un pārdošanas guva ievērojamu peļņu. Un nu jau 5 gadus Jevgēnijs Zakmans ir lielāko starptautisko nekustamā īpašuma izstāžu - MIPIM pārstāvis Baltijas valstīs un Ukrainā, un MAPIC - Kannās. Pašlaik viņš izstrādā projektus arī Latvijā.
Ukrainas pieredze
m2: „Konceptologs, turklāt vēl arī nekustamā īpašuma projektu attīstības sfērā, – tā ir plašai publikai samērā neierasta profesija. Bet Latvijā tā, vispār, ir liels retums. Spriežot pēc jūsu projektiem, tie vairāk pieprasīti ir Ukrainā nekā dzimtenē. Ar ko tas izskaidrojams?”
„Konceptologs attīstītājiem vajadzīgs tikai tajā gadījumā, ja pasūtītājs vēlas izstrādāt patiesi unikālu produktu, nevis piesaistīt apvidum tipveida tirdzniecības vai biroju centrus ar pilnveidotu tehnoloģiju. Tad, kad pasūtītājs vēlas saņemt sava objekta unikālu pozicionējumu un nodrošināt tajā funkciju unikālu komplektu. Taču mūsu Latvija ir samērā neliels tirgus, un oriģinālu, daudzfunkcionālu koncepciju radīšana šeit ir apgrūtinoša. Vairumam Latvijas attīstītāju ir neskaidrs priekšstats par koncepciju, tāpēc ir dabiski, ka viņi šim nolūkam nav tērējuši naudu. Turklāt viņiem tas īpaši nav arī bijis vajadzīgs: kāpēc gan izstrādāt nekustamā īpašuma objektu unikālas koncepcijas, ja iepriekšējos gados tie tāpat bija tikuši izķerti bez visiem smalkumiem? Ēkas koncepcijas jautājumus parasti risināja arhitekts – tajā līmenī, kādā viņš izprata doto uzdevumu, vai jau pašu Rietumu attīstītāju izstrādnes.
Runājot par tirdzniecības un biroju centru ārvalstu pasūtītājiem, jāsaka, ka tiem, kuru produkti ir patiesi unikāli, kā, piemēram, Linstow, ienākšanas brīdī Latvijā jau bija visi nepieciešamie cilvēku resursi un bagātā pieredze. Un, pieļausim, ka otrs lielākais tirdzniecības tīkls Latvijā -- VP Market – šeit jau bija ienācis ar pilnībā izstrādātu tehnoloģiju un veselu rotu savējo arhitektu.
Protams, Latvijā ir kompānijas, kuras dēvē sevi par konceptologiem. Taču to vairākums īstenībā nodarbojas ar mārketinga pētījumiem, tipveida komplekta efektivitātes pamatojumu un ekonomisko aprēķinu, neradot neko unikālu. Minētās kompānijas vienkārši piesaista mūsu apstākļiem kādu no tipveida projektiem.”
m2: „Vispārināti spriežot, katrs jauns projekts savā ziņā ir unikāls. Konkrētajā vietā, kur tas ir uzbūvēts, viņš ir viens vienīgais…”
„Jūs pārspīlējat, un tā ir pārāk primitīva pieeja. To, kas ir unikālums, es jums tūlīt paskaidrošu ar konkrēta piemēra palīdzību. Pie manis vērsās klients, kuram Krimas rietumos (Ukraina) pieder zemesgabals 117 hektāru platībā. Tā ir stepes, nevis kūrorta zona, kura atrodas blakus jūrai. Bijušā kara lidlauka teritorija. Klientu interesēja celtniecības iespējas viņa īpašumā, jo tobrīd tirgū bija liels pieprasījums pēc kotedžu ciematiem. Taču viņam bija radušās šaubas: tirgus ietilpst riska zonā, tāpēc tajā varētu netikt realizēts tas privātmāju daudzums, kuras būvētājs gatavojās piedāvāt. Vēl jo vairāk tāpēc, ka tā nav jūras piekraste.
Mums bija nepieciešams konceptuāls pircēju plūsmas ģenerators. Un mana darba rezultātā tapa priekšlikums par vērienīga sportistu profesionāļu rehabilitācijas centra celtniecību, ar novirzienu – futbolistu rehabilitācija. Viņu rehabilitācija traumas gadījumā aizņem laiku no trim nedēļām līdz sešiem mēnešiem, kurā notiek pastāvīgi treniņi. Nodrošināt šādu režīmu Eiropā ir ļoti sarežģīti. Turklāt šādi pasākumi tur ir ļoti dārgi. Bet apdrošināšanas kompānijas, kuras sedz sportistu ārstēšanās izdevumus, ir ieinteresētas savu izmaksu samazināšanā. Tā arī radās projekts, kura trijās lappusēs bija aprakstītas šāda centra izvietošanas Krimā priekšrocības. Protams, tajā tiek paredzēta gan sporta, gan arī viesnīcas infrastruktūra. Bet jau satelīta statusā – arī kotedžu ciematiņš, kura iedzīvotāji ir sportiskā dzīvesveida piekritēji. Tādējādi, projekts ir pareizi pozicionēts, tas ir, piedāvā unikālu priekšlikumu.Nu jau tie ir rūpīgi izstrādāta projekta sējumi, pat ģenerālplāna sadaļā.”
m2: „Kādā stadijā ir šī projekta realizācija?”
„Projektu ir testējuši dažādu biznesa novirzienu pārstāvji, kuri atzinīgi novērtējuši tā koncepciju. Pašlaik attīstītājs-starta signāla devējs nodarbojas ar minētā projekta finansējuma avotu meklējumiem. Projekta izmaksas lēšamas gandrīz pusmiljarda eiro apmērā, bet pirmā celtniecības posma īstenošanai ir nepieciešami 100 miljoni eiro. Finansiālās krīzes apstākļos tā ir ļoti nopietna summa. Latvijā ir maz tik vērienīgu un konceptuālu projektu. Es varētu nosaukt tikai divus tamlīdzīgus projektus. Varbūt jūs noprotat, kuri tie ir?”
m2: “Iespējams, ka viens no tiem ir jaunā Nacionālā bibliotēka...”
„Pareizi. Bet otrs – Koncertzāle uz AB dambja. Es runāju tieši par to konceptuālumu un arhitektonisko izteiksmīgumu. Neiedziļinoties finansiālajos sīkumos un politikā. Rīga bija izstādījusi šos objektus arī MIPIM, kur tie saņēmuši ļotilabas atsauksmes. Lūk, tie ir patiesi unikāli projekti.”
Piesaistot investīcijas
m2: ‘Jūs teicāt, ka agrāk Latvijas attīstītāji esot vairāk domājuši par savu projektu efektivitāti, nevis par to unikālumu. Vai patreizējā krīze ir piespiedusi viņus mainīt savu nostāju? Vai pie jums bieži vēršas vietējie pasūtītāji?”
„Nevaru spriest par visu tirgu. Es tomēr vairāk esmu strādājis Ukrainā, jo Latvijas tirgus neizjuta vajadzību pēc unikāliem projektiem. Tajā pašā laikā domāju, ka tiem, kuri gatavojas turpināt attīstīt nekustamā īpašuma projektus, būs nepieciešams dibināt kontaktus ar konceptologiem. Viņiem vajadzēs piemeklēt objektiem savas unikālas nišas. Pirms gada MIPIM izstādē pie manis griezās kāds pazīstams Latvijas biznesmenis, kura vārdu es jums negribētu nosaukt, ar lūgumu pārpozicionēt un pārkonceptēt viņa Jūrmalas projektu. Arhitekti bija izplānojuši to kā dzīvojamo māju. Nebija nekādas jēgas to attīstīt, bet pārdot tālāk par normālu naudu nebija iespējams. Es izstrādāju trīs koncepcijas variantus, no kuriem pasūtītājs izvēlējās perinatālās medicīnas parka (iestāde, kurā tiek nodrošināts pilns jautājumu komplekss, kas saistīts ar mākslīgo apaugļošanu, grūtniecību un dzemdībām.--„m2”) izveidošanas ideju. Latvijā nav šādu objektu, to mūsdienu izpratnē. Tā ir absolūti jauna parādība tirgū.
Patlaban ir izstrādāta medicīnas parka koncepcija un tiek meklēts partneris-investors. Mums ir jānoslīpē sarežģītā investīciju shēma.Vai izdosies piesaistīt finansējumu? Ceru, ka tas notiks, bet pašlaik beidzam noformēt visas nepieciešamās prezentācijas. Pašu projektu es loti augstu vērtēju. Jo medicīna ir viena no tām sfērām, kura pasaulē gūst stabilus ienākumus no operācijām. Pat krīzes apstākļos cilvēki rūpējas par savu veselību, tādējādi nodrošinot medicīnai pastāvīgus ienākumus. Pateicoties pastāvīgajai naudas plūsmai, tiek dibināti investīciju fondi un atrodas bankas, kas ir ar mieru finansēt projektu. Tikai būtu skaidri jāsaprot, ka klīnika nav domāta Latvijai. Tas ir starptautisks projekts ar mērķi piesaistīt naudu mūsu teritorijai.”
Latvijai vajadzīgas „barakas”
m2: „Vai Latvijas tirgū, izņemot medicīnas iestādes, ir nišas, kur attīstītāji varētu parādīt sevi patreizējos ekonomiskajos apstākļos?”
„Neapšaubāmi, ka ir. Galvenais, radīt unikālu nestandarta objektu. Piemēram, Latvijas tirgum ir vajadzīgas dzīvojamās ... „barakas”.”
m2: „Kā to saprast?!”
„Vairums attīstītāju, kad sarunas skar mājokļa jautājumus, domā par tā elitārajiem variantiem. Taču ekskluzīvs mājoklis, primitīvā atttīstītāja izpratnē, patreiz vairs nevienu neinteresē. Es turpretī runāju par absolūti pretēju segmentu. Šodien baraka ( es speciāli izmаntoju šo vārdu, lai uzkurinātu jūsu interesi) ir pieprasīta. Ar „baraku” es saprotu funkcionāli kvalitatīvu ekonomiskās klases mājokli, kuram piemīt noteikta koncepcija (un tā ir izpratnes atslēga). Šī mājokļa celtniecībā ir jāizmanto ļoti lētas tehnoloģijas un lēti ekoloģiskie materiāli. Tādējādi, lai mājokļa viena kvadrātmetra pašizmaksa būtu aptuveni 300 eiro. Un tad, ņemot vērā izdevumus zemesgabala iegādei, infrastruktūras attīstībai un attīstītāja atalgojumam, tirgū varētu pārdot mājokļus par 500-600 eiro par kvadrātmetru. Tas būs „jumts virs galvas” tiem cilvēkiem, kuriem šī jumta nav un kuri izjūt nepieciešamību to iegādāties pat krīzes apstākļos.”
m2: „Kādu iedzīvotāju kategoriju jūs ar to domājat? Vai ģimenes, kurās dzimst bērni? Vai varbūt jauniešus, kuri, kaut gan ir nodibinājuši savu ģimeni, tomēr dzīvo vēl savu vecāku paspārnē?”
„Galvenokārt tās ir potenciālo pircēju kategorijas, kuri parasti paliek dzīvot patreizējā šaurībā. Es šeit vairāk domāju par migrantiem.Latvijas ietvaros notiek aktuāli migrācijas procesi – cilvēki no reģioniem pārceļas uz Rīgu. Pastāv regulējamā un neregulējamā migrācija. Cilvēku resursi valstij ir vieni no galvenajiem. Latvijai, kopumā ņemot, nav nekā cita, kā vien zeme un cilvēki. Ja mūsu rīcībā būtu auglīga melnzeme ar plašiem kviešu laukiem vai nafta, tad mēs varētu runāt arī par citām mūsu priekšrocībām. Patlaban mēs turpretī atrodamies tajā stadijā, kad cilvēki kļūst par svarīgāku resursu nekā zeme. Tā nebija iepriekšējo desmit gadu laikā, kad valsti „appludināja” investīciju straumes nekustamā īpašuma sektora virzienā. Tad visi nemitīgi atkārtoja: galvenais ir zeme un tas, kas uz tās tiek būvēts.Ceru, ka nu ir pienācis tas brīdis, kad cilvēki kļūst par nozīmīgāku vērtību un ka darba resursiem ir jābūt klasificētiem un iedalītiem kategorijās. Ir jāizvērtē, cik cilvēku Latvijā ir spējīgi radīt unikālu produktu ar augstu pievienoto vērtību. Un, ja to skaits nav pietiekams, tad būtu jāsekmē ārējā migrācija, protams, filtrējot cilvēkus un radot situāciju, lai viņi dzīvotu un strādātu, nevis kļūtu par ostas krāvējiem. Un tad šie cilvēki nodrošinās pievienotā produkta palielinājumu, un, tātad, paaugstināsies arī nodokļu ieņēmumi, radīsies iespēja palielināt pensiju izmaksas, iepludināt vairāk līdzekļu sociālajā sfērā...
Manuprāt, neraugoties uz ievērojamo bezdarba līmeni, mēs jau tuvākajā laikā varētu saskarties ar to darba resursu trūkumu, kuri ir spējīgi radīt unikālu produktu. Tāpēc es neizslēdzu varbūtību, ka valsts būs spiesta piesaistīt darba resursus no ārienes. Bet attīstītājam ir jāprot paredzēt un prognozēt, kad šāds brīdis varētu pienākt, un jāorientējas situācijā nekustamā īpašuma tirgū, ņemot vērā migrācijas plūsmu.”
Bailēm lielas acis
m2: „Prātojumi par to, ka Latviju sagaida ekonomiski aktīvo ārzemnieku migrācijas vilnis un ka valsts stimulēs šo procesu, uz konkrēto brīdi atgādina neticamu fantāziju.”
„Bet mums nav cita ceļa.Šo ceļu ir gājušas daudzas valstis. Latvija vairs nedrīkstētu noslēgties sevī un pakļauties ārējo spēku ietekmei. Tāpēc mums vēl būs vajadzīgs lēts, taču kvalitatīvs ekonomiskās klases mājoklis. Amerika visam tam ir gājusi cauri. Tajā ir daudz “no kartona izgatavoto” māju par 300 dolāriem kvadrātmetrā.”
m2: „Bet mūsu klimatiskajiem apstākļiem kartona mājas nebūs piemērotas.”
„Tās būs pat ļoti piemērotas. Modernās siltināšanas sistēmas ļauj nodrošināt ēkām atbilstošu enerģētisko efektivitāti. Tikai ir jāķeras pie šo tehnoloģiju izmantošanas.”
m2: „Pēc visa spriežot, jāsecina, ka jūs esat nelabojams optimists.”
„Nē, es tikai nezaudēju realitātes sajūtu. Mani tracina visas šīs runas par mūsu valsts bankrotu. Es kategoriski iebilstu pret šādu viedokļu izplatīšanu publiskajā telpā. Valstij ir tikai divi neatņemami resursi – zeme un cilvēki. Raugoties no filozofiskā skatpunkta, tos var atņemt tikai kara darbību rezultātā. Patreiz nenotiek karš! 1991.gada krīze bija ievērojami spēcīgāka. Taču mēs to pārdzīvojām un savu optimismu nezaudējām. Pie mums cilvēki uz ielām nemirst badā, kā tas bija ASV XX gadsimta 20.gadu beigās. Patreiz Latvijā visi runā par kaut kādām šausmām, kaut arī pastāvošā situācija šīs baumas nekādi neapstiprina.”
Iestarpinājums
„Vinnēs tie attīstītāji, kuriem būs skaidrs, nemaldīgs priekšstats par tirgu un patērētāja vajadzībām. Tie, kuri varēs piedāvāt kvalitatīvu produktu par patērētājam pievilcīgu cenu. Tāpēc es būvētājiem iesaku vairāk domāt nevis par projekta efektivitāti (tas ir, par to, kā palielināt savu peļņu), bet gan par tā konkurētspēju. Protams, teiktais neattiecas uz mājokli. Pirmām kārtām, jārada unikāli projekti tendenču nišās, tas ir, jānodrošina tāds funkciju komplekts, kurš piesaistīs vai pat radīs jaunus operatorus Latvijas teritorijā (ceru, ka pirmā bezdelīga jau ir – tas varētu būt Starptautiskās lidostas Rīga attīstības projekts). Būtu jāriskē un jāiegulda nauda unikālās koncepcijās. Tas piesaistīs investīcijas un ļaus tirgum izkļūt no krīzes.”
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/938
