Te saulīte, te lietutiņš…
Romāns Golubevs, žurnāla "Kvadrātmetrs" un portāla varianti.lv redaktors
Labs pieprasījums un stabilas cenas – tieši tā var raksturot situāciju galvaspilsētas dzīvokļu īres tirgū pagājušajā rudenī. Tomēr skaidrajās debesīs virs šī segmenta laiku pa laikam savelkas tumši mākoņi: jaunu īrnieku meklējumi vairākās šī segmenta daļās prasa aizvien vairāk laika. Vai debesis atkal noskaidrosies vai ir gaidāms lietus?
Eksperti savās prognozēs par galvaspilsētas īres tirgus turpmāko attīstību ir piesardzīgi. Tomēr loģiski priekšnosacījumi, lai saglabātu stabilitāti šajā segmentā, pastāv.
Galvaspilsētas mājokļu īres tirgu nav iespējams raksturot ar vispārējām frāzēm, jo dažādās tā sadaļās notiekošie procesi, to motivācija un ekonomiskais pamatojums ir atšķirīgi. Lai gan – ir arī daži nemainīgi pamata postulāti. Viens no tiem – vieglāk ir izīrēt mēbelētus mājokļus.
Īres mājokļu vislielākā grupa ir mikrorajonos sērijveida mājās un pilsētas centra perifērijas viduvējas un zemākas kvalitātes mājās. No pieprasījuma viedokļa tas ir simtprocentīgs vietējo īrnieku lauciņš, patiesībā tas arī ir orientēts uz viņu finanšu iespējām. Pēdējos gados šajā segmentā ir klājies visai labi: pamazām ir pieaugusi darba samaksa, likmju dinamika ir bijusi pozitīva, pieprasījums vienmēr ir bijis liels. Praktiski visas operācijas ar šādiem īres objektiem ir norisinājušās un joprojām norisinās bez starpnieku līdzdalības – īpašnieki izvēlas paši ievietot sludinājumus visiem pieejamās datubāzēs un meklē īrniekus, izmantojot paziņas.
Kā izriet no kompānijas Latio rīcībā esošajām ziņām, aizvadītajā rudenī noīrēt dzīvokli Rīgā padomju laikos būvētās mājās varēja par 4,9 eiro/m² mēnesī (cena bez komunālajiem maksājumiem). Teorētiski tas nozīmē aptuveni 150 eiro mēnesī par vienistabas dzīvokli, 250 eiro – par divistabu dzīvokli, 320 eiro – par trīsistabu dzīvokli. Reālitātē īpašnieku pieprasītās summas atkarībā no mājas vietas, infrastruktūras, veiktā remonta un mēbelējuma var atšķirties no iepriekš minētajām pat par 20–25%. Tomēr atrast jaunus īrniekus izdodas tikai tiem objektiem, kuriem nav „kritisku noviržu” no vidējām cenām. Piemēram, izremontēts vienistabas dzīvoklis 103.sērijas mājā Juglā oktobra beigās dažu dienu laikā tika izīrēts par 175 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem), bet sludinājuma skatījumu skaits interneta portālos bija daudzi simti. Pieminēšanas vērts ir fakts, ka ieguldījumi Rīgas sērijveida dzīvokļu iegādē, tos pēc tam izīrējot, nodrošina vienu no Latvijas nekustamo īpašumu tirgū augstākajiem gada rentabilitātes rādītājiem: 8–9%.
Aina ir pievilcīga, tomēr pat visoptimistiskāk noskaņotajiem sērijveida projektu un pilsētas centra perifērijas mājokļu īpašniekiem jāpatur prātā, ka viņu galvenais klients ir vai nu jaunās ģimenes, vai iebraucējs no citiem valsts rajoniem, kas uz galvaspilsētu ir pārcēlies darba meklējumos. Viņu budžets parasti ir stingri ierobežots. „Galvenā nozīme visur ir īres maksai. Īpaši svarīgi tas ir attiecībā uz sērijveida dzīvokļiem un piedāvājumiem centra perifērijā. Mēs pirms kāda laika reklamējām divistabu dzīvokli ar gāzes apkuri Matīsa ielā par 220 eiro mēnesī. Mēneša laikā neviens tā arī nepiezvanīja. Mainījām cenu un noteicām, ka tā ir 190 eiro mēnesi, un dienas laikā objekts jau bija izīrēts. Cilvēki izskata variantus, meklēšanas vietnēs precīzi norāda maksimālo summu un, neatrodot piemērotu dzīvokli, pat nemēģina paskatīties kaut ko citu ārpus pieņemtajām izmaksu robežām,” stāsta kompānijas Realia speciāliste Ingrīda Lindenberga un piebilst, ka šoruden potenciālo dzīvokļu īrnieku aktivitāte Rīgas mikrorajonos ir bijusi zemāka nekā 2014.gadā kopumā. To apstiprina tas, ka vairākas nedēļas neizdevās atrast īrniekus divistabu dzīvoklim Imantā „lietuviešu projektā” par 200 eiro mēnesī, – tas ir pat lētāk par tirgus cenu.
Jaunie projekti Rīgas mikrorajonos. 80–85% piedāvāto dzīvokļu īrnieki ir vietējie iedzīvotāji, kuru ienākumu līmenis ir augstāks par vidējo. Salīdzinot ar sērijveida mājokļiem, šīs piedāvājuma kategorijas dzīvokļi (par atskaites punktu ņemot istabu skaitu un nevis platību, jo jaunajos projektos dzīvokļi ir plašāki) ir par 50–70% dārgāki. Ja noteiktu Rīgas jauno vienistabas un divistabu īres dzīvokļu (bez pilna mēbelējuma) standarta piedāvājuma vidējos rādītājus, tad aprēķini jāveic, ņemot par pamatu īres likmi 6,5–7 eiro/m². Plašākos dzīvokļos šis rādītājs ir mazāks. Tas ir, jauna divistabu dzīvokļa nomas tirgus cenas diapazons (bez komunālajiem maksājumiem) ir 350–400 eiro mēnesī, trīsistabu dzīvoklim – līdz 500, bet četristabu dzīvoklim – līdz 600 eiro mēnesī. Tieši šādas cenas, atbilstošas klientu pieprasījumam, norāda kompānijas Realia speciāliste Ingrīda Lindenberga.
„Pieprasījums pēc piedāvājumiem galvaspilsētas mikrorajonu jaunajos projektos ir noturīgs. Dzīves līmenis šādās mājās ir augstāks. Ja cilvēki kaut kādu iemeslu dēļ nevar vai nevēlas pirkt jaunu mājokli, bet vēlas tādā dzīvot un viņu finansiālais stāvoklis ļauj to darīt, viņi to īrē. Piemēram, projektā Dammеs Liepas potenciālie īrnieki par trīsistabu mēbelētu dzīvokli maksā līdz 550 eiro mēnesī, bet par divistabu – 400. Īrnieku meklējumi šādam objektam neprasa daudz laika. Kompleksa apbūvētājam bieži zvana un interesējas, vai kaut kas netiek piedāvāts īrēšanai. Tāpat tas ir arī citās mājās. Labs trīsistabu dzīvoklis Kalnciema ielā 95 – 500 eiro mēnesī, bet, teiksim, projektā Panorama Plaza, kas ir augstākas kategorijas projekts – biznesa klasei –, trīsistabu dzīvoklis par 750 eiro mēnesī tika izīrēts pusotras nedēļas laikā,” pagājušā rudens reālu darījumu piemērus min kompānijas Kivi Real Estate pārstāve Inga Miglāne–Ābele.
Savukārt par jauniem četristabu un piecistabu dzīvokļiem, spriežot pēc mākleru teiktā, vietējie iedzīvotāji interesējas reti. Tādus, ja arī īrē, tad parasti trīs vai četri ārzemju studenti un arī tikai tad, ja māja ir netālu no augstskolas.
Trešais galvaspilsētas īres mājokļu segmenta sektors ar visplašāko cenu diapazonu ir Rīgas centrs. Tajā no jūlija otrās puses līdz septembra vidum ir pieprasījuma buma laiks . Tas ir laiks pirms studiju gada sākuma, kad jautājumu „Kur dzīvot?” sev uzdod ārzemju studenti, kas ieradušies mācīties Latvijas augstskolās. Skaidrs, ka viņi nav vienīgie, kas veido pieprasījumu. Centrs, protams, interesē arī Latvijas uzņēmējus (aptuveni 10% kopējā pieprasījuma), ārzemju korporāciju speciālistus, vēstniecību darbiniekus, kā arī transnacionālu kultūras un citu organizāciju pārstāvjus. Tomēr tieši studentu aktivizēšanās pārvērš vasaras beigas un rudens sākumu par karstāko pļaujas laiku Rīgas vēsturiskā centra mājokļu biznesa dalībniekiem. Tādēļ uz šī fona rudenī klientu aktivitāte neizbēgami ir ievērojami mazāka. Žurnāla m2 un portāla varianti.lv sarunas biedri atzīst, ka, pat ņemot vērā iepriekš minēto apstākli, oktobrī un novembrī manāmi ir pagarinājies Rīgas centra nekustamo īpašumu ekspozīcijas periods. Daļu no dzīvokļiem izdodas izīrēt tikai pēc nelielas cenu korekcijas. Pirms sarunas par cenām, tirgus speciālisti minēja interesantu salīdzinājumu. Par viduvēju divistabu vai trīsistabu dzīvokli Rīgas centrā tiek prasīts pat vairāk nekā par labu mājokli mikrorajonu jaunajos projektos. Īpašo pievienoto vērtību šādiem objektiem piešķir to prestižā atrašanās vieta.
Parastā standarta īres maksa (bez komunālajiem maksājumiem) labiem divistabu dzīvokļiem (mēbelētiem) centrā ir 650 eiro mēnesī, trīsistabu dzīvokļiem – 850 eiro. Ja dzīvoklis nav mēbelēts, tad attiecīgi 550–600 un 700 eiro mēnesī.
„Par kādu cenu jāpiedāvā dzīvoklis centrā, lai atrastu savu iemītnieku divu vai triju dienu laikā?” mēs pavaicājām kompānijas Arco Real Estate Dzīvojamā fonda īres nodaļas vadītājam Dzintaram Bērziņam. „Momentānas” izīrēšanas dzīvokli viņš vizualizēja: pilnībā mēbelēts divistabu dzīvoklis labākajās vietās – līdz 600 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem), savukārt trīsistabu dzīvoklis ar tādiem pašiem raksturlielumiem un aptuveni 100 kvadrātmetru platību Klusajā centrā – 1000 eiro mēnesī.
Atšķirība starp dzīvokļu īrēšanas likmēm Vecrīgā, Klusajā centrā un Tuvējā centra vislētākajiem un standarta luksusa piedāvājumiem ir divarpus reižu lielāka. Minimālās cenas dzīvokļiem neremontētās mājās ir 6–8 eiro/m² mēnesī, par dzīvokļiem pilnībā rekonstruētās un jaunās ēkās šajos pašos rajonos tiek prasīti 10–15 eiro/m² mēnesī. Pamata pieprasījums pēc labiekārtotiem trīsistabu un četristabu dzīvokļiem Rīgas vēsturiskā centra rekonstruētās vai jaunās mājās ir nostabilizejies cenu diapazonā no 800 līdz 1500 eiro/m² mēnesī. Unikāli dzīvokļi, protams, maksā dārgāk. Labāko un plašu dzīvokļu (platība līdz 200 m²) piedāvājumu cenas sniedzas pat līdz 5 000 eiro mēnesī. Te gan jāpiebilst, ka Rīgā tāds piedavājums drīzāk ir liels retums, nevis ierasta situācija.
Iespējamākie notikumu attīstības scenāriji
Sērijveida mājokļi un dzīvokļi Rīgas centra neremontētās mājās. Tas ir visstabilākais segments tieši tādēļ, ka ir relatīvi pieejams un piesaistīts iekšējam pieprasījumam. Rīga bija un ir vieta, kas pievelk darba meklētājus no visas Latvijas. Šī segmenta ieguvums ir arī tas, ka bankas ir pieņēmušas stingrākus mājokļa iegādes kreditēšanas noteikumus (kamēr tiks krāta pirmajai iemaksai nepieciešamā summa, cilvēki mājokļus īrēs). Tomēr pat vislabvēlīgākā scenārija gadījumā Rīgas sērijveida dzīvokļu likmes nākamgad diez vai pieaugs vairāk par 5–7%. Un arī tas notiks tikai tad, ja turpināsies iedzīvotāju pieplūdums no citiem valsts reģioniem.
Jaunie projekti mikrorajonos. Ņemot vērā jaunos mājokļu iegādes kreditēšanas noteikumus, daļa potenciālo pircēju būs spiesta atlikt noskatītā mājokļa pirkšanu. Tomēr vēlēšanās dzīvot komfortablos apstākļos viņus pamudinās izvēlēties mājokļa īrēšanu. Pieprasījums var pieaugt arī, paliekot nemainīgam esošajam piedāvājuma apjomam, – diez vai tagad parādīsies investori, kas sāks masveidā uzpirkt dzīvokļus, lai tos izīrētu. Iespējams, ka veidosies sava veida spiediens uz cenu, un tas varētu ļaut tai nedaudz pakāpties. Tajā pašā laikā saskaņā ar oficiālās statistikas datiem mūsu valsts iedzīvotāju labklājības līmenis ir tāds, ka cerēt uz būtisku pieaugumu nebūtu reāli. Turklāt, ja tāds arī būtu iespējams, tas nepārsniegs 5%. Tomēr reālistiskāks šķiet īres likmju stabilitātes scenārijs.
Rīgas centrs. Galvenie faktori, kas nosaka dzīvokļu īres dinamiku Rīgas centrā, ir iespējamā piedāvājuma paplašināšana gan uz klasisko īres namu, kas beidzot parādīsies galvaspilsētas centrā, gan uz to objektu rēķina, kas savulaik tika nopirkti ar mērķi pārdot tos tālāk ārzemniekiem, kas ir ieinteresēti saņemt termiņuzturēšanās atļaujas. Viņu plūsma gan ir apsīkusi. Šis apstāklis, iespējams, liks ievadīt īres tirgū daļu dzīvokļu to projektu attīstītāju mājās, kas savā darbībā orientējās tikai uz mājokļu pārdošanu jaunbūvētās un izremontētās mājās. Tajā pašā laikā pieprasījuma pieaugums pēc šāda piedāvājuma diez vai būs salīdzināms ar pašu piedāvājumu. Tādēļ var sagaidīt, ka vai nu īres cenas saglabās stabilitāti, vai arī tiks nedaudz koriģētas uz leju, kas var sakrist ar šādu dzīvokļu pārdošanas cenu korekciju.
Dzintars Bērziņš, kompānijas Arco Real Estate Dzīvojamā fonda īres nodaļas vadītājs:
– Ceru, ka 2015. gada sākumā būs liels pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgā, un to mēs jūtam arī pēc saņemto iesniegumu skaita. Tas būs saistīts ar to, ka Latvija no 1.janvāra kļūs par Eiropas Savienības prezidējošo valsti. Tos, kuri pie mums ieradīsies šī pasākuma sakarībā, interesē tikai kvalitatīvi mājokļi centrā. Savukārt tas, ka vietējo iedzīvotāju mājokļu iegādes kreditēšanas noteikumi ir kļuvuši stingrāki, lielā mērā neko nemainīs. Tie, kuri mājokļus īrēja, to turpinās darīt. Jauns pieprasījums iespējams tikai uz to citu reģionu Latvijas iedzīvotāju rēķina, kuri, meklējot darbu, pārceļas uz Rīgu.
Slikti, ka mūsu valstī nav visaptverošas sistēmas, kurā tiktu reģistrēti izīrējamie mājokļi. Tad būtu iespējams redzēt, kad atbrīvojas viens vai otrs īpašums. Informācijas trūkuma dēļ neko nav iespējams plānot uz priekšu: nākas klientiem piedāvāt to, kas ir pieejams pašreizejā brīdī. Vēl viens sarežģīts mūsu darba aspekts ir jauna piedāvājuma trūkums. Pēdējo četru gadu laikā tirgū pirmoreiz ievadītais piedāvājums ir ne vairāk par 10–15% kopējā apjoma. Tas ir ļoti maz, ja ņem vērā to cilvēku skaitu, kuri vēlētos īrēt dzīvokli. Rīgas mājokļu īres likmes nākotnē? Teorētiski tām būtu jāpaaugstinās. Manuprāt, nav pamata domāt, ka nākamo triju piecu gadu perspektīvā par īres dzīvokļiem sāks prasīt mazāk.
Inguna Tinkuna, kompānijas Corvin Real Estate brokere:
– Galvaspilsētas centra īres mājokļu tirgus pēdējā gada laikā ir bijis stabils, cenu pieaugums netika novērots. Diemžēl vairumā interneta portālu tiek izlikti vieni un tie paši īres dzīvokļu piedāvājumi, un jaunu objektu daudzums ir nepietiekams. Pašlaik Tuvējā centrā tiek remontēti mājīpašumi, kuros esošie apartamenti tiks izlikti ilgtermiņa īrei. Tomēr tas nebūs tik drīz – ne ātrāk par 2015.gada otro pusgadu. Ja klients precīzi apraksta savas vēlmes (kurā vietā, kādā tehniskā stāvoklī un kā jāizskatās mājoklim), atrast piemērotu dzīvokli ir grūti. Īpaši tad, ja centrā uz dzīvi vēlas apmesties mūsu valsts iedzīvotāji. Ja viņi var atļauties īrēt dzīvokli par 500 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem) un neatradīs viņu priekšstatiem atbilstošu mājokli, tad iespēju īrēt dzīvokli par 650 eiro mēnesī viņi uzreiz vis neapsvērs. Viņi pieliks lielas pūles, un vajadzēs daudz laika, lai atrastu mājokli viņiem pieņemama budžeta ietvaros.
Pieprasījums pēc īres mājokļiem, kopumā ņemot, ir normāls – tas nodrošina mūs ar darbalauku. Rīgas centrā neliela kustība ir manāma arī dārgajā segmentā – dārgāka par 1500 eiro mēnesī. Domāju, ka šādu dzīvokļu īpašnieki arī paši saprot, ka ātri atrast īrniekus izdodas reti.
Inga Mignāle-Ābele, kompānijas Kivi Real Estate konsultante:
– Pēc aktīvās vasaras un septembra rudens otrā puse bija neizprotami klusa – tikpat kā nebija pieprasījumu dzīvokļu īrēšanai Rīgas centrā. Piedāvājumā bija dzīvokļi, kas līdz tam tika ļoti ātri izīrēti, un pēkšņi – nebija pat telefona zvanu ar lūgumu dzīvokļus apskatīt. Turklāt nolaist cenas nebija jēgas, jo bija skaidrs, ka gan piedāvājums ir cienījams, gan prasītā summa – adekvāta. Daļa dzīvokļu, kurus piedāvāju klientiem īrēšanai, ir jaunajos Pārdaugavas projektos. Mēs ar kolēģiem salīdzinājām un brīnījāmies, ka pilnībā mēbelētu četristabu dzīvoklis Imantas projektā Metropolia par 800 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem) tiek izķerts pāris nedēļu laikā, bet dzīvoklis par tādu pašu cenu Tērbatas ielā vairāk nekā mēnesi gaida. Taisnības labad jāpiebilst, ka dzīvokļi mikrorajonos ir plašāki nekā pēc cenas analogos centra piedāvājumos.
Rīgas centrā, manuprāt, pietrūkst īres dzīvokļu jaunajos projektos. Tas, ko pērk ārzemnieki, lai iegūtu termiņuzturēšanās atļaujas, reti kad nonāk īres tirgū. Sevišķi tad, ja dzīvoklis ir mēbelēts ar labām mēbelēm, kas īpašniekam ir izmaksājušas 50–80 tūkstošus eiro. Bija klients, kas vēlējās noīrēt dzīvokli projektā Futuris. Šajā mājā ar manu palīdzību dzīvokļus ir nopirkuši četri ārzemnieki. Piedāvāju viņiem izīrēt dzīvokli, bet neviens no viņiem tam nepiekrita.
Prognozēt tuvāko nākotni ir visai sarežģīti. Izteikšu pieņēmumu, ka cenas dzīvokļiem jaunajos projektos un arī sērijveida mājās, kurus īrē mūsu valsts iedzīvotāji, necelsies, it īpaši, ja runa ir par trīsistabu un četristabu dzīvokļiem. Rīgas centrā ziemas periodā, sākoties apkures sezonai, tukšo dzīvokļu īpašnieki piekrīt samazināt cenu par 50–100 eiro, lai nebūtu par apkuri jāmaksā no savas kabatas. Šāda aina atkārtojas katru gadu, un tādēļ to var uzskatīt par zināmas stabilitātes pazīmi.
Ingrīda Lindenberga, kompānijas Realia speciāliste:
– Labi pieprasīti ir īpašumus, kas tiek piedāvāti drusku zem tirgus cenas. Cilvēki seko piedāvājumam un, ja tādi parādās, tad ātri tos paņem. Vēl pagājušajā gadā daudzi īpašnieki paaugstināja cenas. Šogad jau tas tā vairs nenotiek. Cilvēku ienākumi nepalielinās. Mūsu kompānijas viedoklis ir šāds: īres likmes centrā un, iespējams, arī mikrorajonu jaunajos projektos pamazām kritīsies. Šādu pieņēmumu izsakām, pamatojoties uz savas prakses pieredzi. Ilgu laiku nevarējām izīrēt divistabu dzīvokļus Tērbatas, Blaumaņa un Dzirnavu ielā par 500–600 eiro mēnesī. Samazinājām piedāvājuma cenu par 50 eiro, un dzīvokļi tika izīrēti ļoti īsā laikā. Vietējie klienti īres mājokļu variantus, kas ir dārgāki par 600 eiro mēnesī, izskata ļoti reti. Agrāk ievietojām sludinājumus internetā, un pār mums gāzās zvanu lavīna. Tagad tas tā vairs nav. Turpmākais īres tirgus ir atkarīgs no ekonomikas: tā noteiks, kas un kā norisināsies. Ja cilvēki sāks braukt prom, kā tas bija 2008. un 2009. gadā, cenu samazinājums ir neizbēgams.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2661
