Spekulanti novēršas no zemesgabaliem
Romans Golubevs 10.2007
Zemesgabali mēdz būt dažāda. To lieku reizi pierāda situācija zemes tirgū Rīgā un tās apkārtnē. Ja individuālai apbūvei paredzētos gruntsgabalus (arī ciematos) šodien var reāli nopirkt par 20 vai pat par 30% lētāk, nekā tie tika piedāvāti maijā, tad komerciālai un daudzfunkcionālai apbūvei piemērotās zemes cena joprojām ir iepriekšējā līmenī. Taču gan vienā gan otrā gadījumā pircēja lomā visbiežāk ir gala patērētājs. Īstermiņa investori jeb, vienkāršāk sakot, spekulanti šajos sektoros labāk neiesaistās, jo negrib riskēt.
Viss tāpat kā visiem
Vēl pirms pusgada, gatavojot materiālus par Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības iespējamām negatīvām tendencēm, ne vienu vien reizi nācās dzirdēt optimistiskus spriedumus par zemes tirgu. Tā teikt, tam jau nu nekas nedraud un cenas nekritīsies. Argumenti par labu šādam viedoklim, runājot par galvaspilsētu un tās apkārtni, parasti bija šādi: zemes vairāk nekļūs, bet pieprasījums pēc tās no rīdzinieku un investoru puses būs vienmēr. Bija, protams, arī skeptiķi, taču viņu balsis nomāca optimistu koris. Tiesa, tādi pat optimistiski viedokļi pēdējos gados dominēja arī sarunās ar Latvijas mākleriem, runājot par iespējamo Tallinas un Viļņas notikumu atkārtošanos Rīgā, paredzot dzīvojamo nekustamo īpašumu cenu samazināšanos (kaimiņvalstīs šis process bija vērojams kopš 2006. gada sākuma). Sabiedrībai tika piedāvāts noticēt tam, ka Rīga ir īpaša pilsēta un ka līdz cenu krišanai, jeb, kā tagad pieņemts teikt – korekcijai ir vēl ļoti un ļoti tālu. Taču reālā notikumu gaita parādīja, ka situācija arī pie mums attīstās pēc vieniem un tiem pašiem ekonomikas likumiem. Pietika bankām valsts spiediena rezultātā pievilkt ciešāk hipotēkas aizdevumu skrūves, kā sekundāro mājokļu tirgū cenas sāka kristies.
Augusta Igaunijas prese sāka atklāti runāt par to, ka reālie darījumi ar gruntsgabaliem Tallinas tuvumā notiek par cenām, kas ir par 20-30% zemākas, nekā pavasarī. Šī informācija pamudināja katalogu „m2” uz sarunu ar mākleriem par to, kas tad īsti notiek zemes tirgū pie mums – Latvijā?
Īpaši pieprasītie
„Zemes tirgu nevar skatīt kopumā, - paziņoja lielākā daļa aptaujāto ekspertu. – Daudz kas ir atkarīgs no gruntsgabala atrašanās vietas un uzdevuma, tas ir, no tā, kādus objektus uz tā drīkst celt”. Vadoties pēc tā, vispievilcīgākie ir Rīgas centrā esošie gruntsgabali, kā arī tie komerciālai apbūvei paredzētie gruntsgabali, kas atrodas ne tālāk par 20 km no galvaspilsētas. „Komerciālo – biroju, noliktavu un tirdzniecības – nekustamo īpašumu sektors atšķirībā no mājokļu sektora turpina attīstīties, un tādēļ šādu objektu celšanai piemēroti zemesgabali ir ļoti pieprasīti. Savukārt pilsētas centrā brīvu platību praktiski nav, tādēļ to cenas nekrītas. Taču uz 150-300% kāpumu, kas tika fiksēts laikā no 2004. līdz 2006. gadam, arī vairs nav vērts cerēt. Tāpat arī uz pircēju hiperaktivitāti,” – „m2” paskaidroja kompānijas „Balsts” speciālists Jans Žečickis. Pēc viņa vārdiem, izvērtējot gruntsgabalus galvaspilsētas centrā, pircēji īpašu uzmanību pievērš iespējai mainīt tās statusu – no dzīvojamās apbūves uz komerciālo.
Iespraudums
Jans Žečickis: Visaugstākā man zināmā cena, kas pēdējā laikā prasīta par brīvu gruntsgabalu Vecrīgā ir gandrīz 6000 eiro par kvadrātmetru.
Ne soli atpakaļ
To, ka komerciālai apbūvei piemērotās zemes cenas ir palikušas šā gada maija līmenī, katalogam „m2” apstiprināja arī kompāniju „Ober Haus”, „Latio” un „NĪRA Fonds” speciālisti. Ikmēneša analītiskajā apskatā, kuru pirmā no minētajām kompānijām publiskoja septembra sākumā, figurē tie paši skaitļi, kas maijā. „Latio” pārstāvji palielījās ar to, ka vasaras beigās viņiem ir izdevies nokārtot vairākus miljonus vērtus darījumus ar zemi. Savukārt, „NĪRA fonds” atzīmēja, ka komerciālai apbūvei piemēroto gruntsgabalu stabilās cenas Rīgas apkārtnē ļauj uzturēt augstu pieprasījumu no rūpniecības uzņēmumu puses, kas vēlas pārcelties no dārgā centra. Taču izvietot ražotnes aiz trejdeviņām zemēm arī neviens nevēlas. Tajā pašā laikā lielākā daļa teritorijas ap Rīgu ir paredzētas tieši dzīvojamai apbūvei, bet rūpnieciskie rajoni ir koncentrēti galvenokārt Olaines un Salaspils rajonā.
Tomēr arī šajā sfērā ne viss ir gludi. Labi, ja attīstītājam vai uzņēmumam, kas vēlas nomainīt adresi, ir savi līdzekļi. Tad problēmu ar noskatītā gruntsgabala iegādi nebūs. Skaidra nauda komplektā ar kopējo tirgus situāciju ļauj saņemt arī nelielu (līdz 5%) atlaidi. Bet, ja pircējs cer uz aizdevuma līdzekļiem, tad darījums var arī nenotikt. Bankas un it īpaši – skandināvu bankas jau pagājušā gada rudenī padarīja stingrākus kredītu izsniegšanas noteikumus zemes iegādei, bet kopš šā gada pavasara saņemt aizdevumu kļuva gandrīz neiespējami. Tagad bankas galvenokārt piedāvā pircējam iegādāties zemi par pašu līdzekļiem. Šādā gadījumā tās ir gatavas finansēt pat līdz 100% objekta celtniecības tāmes vērtības.
Kas tālāk notiks šajā sektorā? Šobrīd mākleru un pārdevēju vidū izplatīts ir viedoklis, ka komerciālai apbūvei piemēroto gruntsgabalu cenas tuvākā pusgada laikā nemainīsies. Tiesa, daži speciālisti neizslēdz, ka ir iespējama cenu krišanās 10% robežās.
Gatavi tirgoties
Individuālai apbūvei piemērotās zemes sektorā situācija ir sarežģītāka, lai arī ārēji viss izskatās labi. Tā, salīdzinot kompānijas „Ober Haus” maija un augusta analītiskos apskatus, katalogs „m2” pamanīja tikai 4 nenozīmīgas atšķirības, konkrēti - lētāko piedāvājumu cenas latiņas pazemināšanos. Piemēram, ja maijā „Ober Haus” orientēja Imantā un Zolitūdē esošās zemes potenciālos pircējus uz iespējamiem 100 un 90 eiro par kvadrātmetru, tad vasaras beigās – runa bija jau par attiecīgi 80 un 70 eiro. Par 10 eiro kvadrātmetrā lētāki kļuvuši gruntsgabalu piedāvājumi Ziepniekkalnā un Bolderājā. „Latio” septembra apskatā, nenorādot konkrētus skaitļus, norādīts: piedāvājumu skaits turpina palielināties. Savukārt, piedāvājums turpina samazināties. Tā galvenais iemesls ir tā pati kredītu iegūšanas problēma.
„Nonāk līdz absurdam, - stāsta kompānijas „NĪRA Fonds” speciāliste Ingrīda Haru. – Ierodamies bankā ar vienu no klientiem, kas vēlas iegādāties zemi. Tur saka – esam gatavi finansēt ne vairāk kā 50% no gruntsgabala novērtējuma cenas. Klients piekrīt. Pēc nedēļas atskan zvans no bankas un tiek izvirzīts jauns nosacījums: klientam jānogulda bankas rēķinā aizdevuma gada bankas procentu summa. Piekrītam arī tam. Nākošajā dienā atkal zvans – atvainojiet, nevaram noformēt kredītu. Ar šo klientu esam pabijuši jau četrās bankās.”
Lūk, cits gadījums no „NĪRA Fonds” prakses. Cilvēks ir izvēlējies gruntsgabalu un ierodas bankā. Tur viņam pieprasa iesniegt uzziņu par ienākumiem un objekta novērtējumu. Banka sniedz cerīgu atbildi: jums viss ir kārtībā, nosūtam dokumentus izskatīšanai komisijā. Cilvēks iemaksā pārdevējam pirmo iemaksu – 20 000 eiro. Un... pēc kāda laika saņem atbildi no bankas: kredīts atteikts. Sūdzēties nav kam un nav arī neviena, par kuru sūdzēties. Banka it kā nav ne pie kā vainīga, bet pārdevējs tagad atsakās atdot iemaksu, tā teikt, atvaino, tavas problēmas.
Protams, šādā kopējā situācijā, ņemot vērā pieaugošo hipotēkas spiedienu uz gruntsgabalu īpašniekiem, kas tos iegādājās tālākpārdošanai, ņemot bankas aizdevumus, daudziem nākas nolaist cenu. Un, ja vēl septembra sākumā tirgošanās notika darījuma dalībnieku sarunu laikā, tad tagad summas samazinās jau sludinājumos. Un tādu piemēru ir daudz. Gruntsgabalu pie ezera Ulbrokā piedāvāja par 85 eiro kvadrātmetrā, tagad – jau par 72 (tas ir, -15%). Taču arī par šo jauno cenu tā īpašnieks nesagaidīja pircēju telefona zvanus. Viens no kataloga „m2” reklāmdevējiem piedāvāja zemi Jūrmalas kāpu zonā par 600 eiro kvadrātmetrā, bet nu jau prasa 500 eiro (-17%). Privātā sarunā ar šo rindu autoru viņš atzinās, ka ir gatavs iet uz vēl lielāku kompromisu. Attīstītājs kādā Rīgas rajona ciematā prasīja 100 eiro par kvadrātmetru, tagad jau 76 (-24%). Cits viņa kolēģis cenas latiņu no 51 eiro par kvadrātmetru nolaida līdz 45 (-12%)... Un tādu piemēru ir daudz. Turklāt par tiem daudz labprātāk stāsta zemes īpašnieki, nekā starpnieki. Objektu īpašnieki, starp citu, paši atzīst: jo viņi ir elastīgāki, jo labprātāk pie viņiem nāk pircēji. Tādēļ tie, kas gruntsgabalus nopirka pirms 3-4 gadiem, arī visai mierīgi uztver cenu pazemināšanos par 20 un pat 30% - viņi vienalga nebūs zaudētājos.
Viedokļi
Ingrīda Haru, kompānijas \"NĪRA Fonds\" speciāliste:
Domāju, vismaz līdz pavasarim komercapbūvei piemēroto gruntsgabalu cenas turēsies iepriekšējā līmenī. Pēc tam viss būs atkarīgs no banku kredītpolitikas un tirgus kopējās situācijas.
Jans Žečickis, kompānijas „Balsts” speciālists:
Zemes cena pašlaik ir stabilizējusies. Taču nedrīkst aizmirst, ka tagad mēs dzīvojam pircēju tirgū, tādēļ 5-15% (pēdējais skaitlis attiecas uz gadījumiem, kad cena ir bijusi nesamērīgi augsta) pazemināšana ir visai normāla parādība. Zemes tirgum kopumā piemīt lielāka inerce, nekā mājokļu tirgum, tādēļ krasām svārstībām nevajadzētu būt.
Aleksandrs Tokarevs, kompāniju \"Tokarev Invest\" un \"Tokarev Būve\" īpašnieks:
Diez vai pie mums atkārtosies Tallinas notikumu scenārijs. Pat, ja skatāmies tos darījumus, kas notika vasaras klusajā periodā (it īpaši augustā) un pārdevējiem nācās iet uz būtisku cenu pazemināšanu, arī tad bija izņēmuma gadījumi: konkrēti īpašnieki dega kvēlā vēlmē pārdot objektu, lai saņemtu „dzīvu” naudu, un tiem tad arī nebija kur likties. Kopumā zeme ar ierīkotām komunikācijām būs pieprasīta vienmēr, un šādu gruntsgabalu cenas celsies. Piemēram, tagad Rīgas rajonā ar katru mēnesi kļūst aizvien grūtāk un grūtāk saņemt atļauju zemes statusa mainīšanai. Daudziem pagastiem nav apstiprināta teritoriālās attīstības plāna un tādēļ pastāv iespēja, ka lielākā daļa parcelēšanas iesniegumu tiks noraidīti. Tādēļ brīvo gruntsgabalu/teritoriju, kur iespējama privātā apbūve, platība būs ierobežota. Neredzu pamatojumu tam, lai pieprasījums pēc šādiem gruntsgabaliem samazinātos vai, vēl jo vairāk, samazinātos kvadrātmetra cena.
Neaizmirsīsim arī, ka kļūstot stingrākai kredītu politikai, kotedžu ciematu projektiem ir kļuvis grūtāk saņemt bankās finansējumu. Reti kuram no attīstītājiem, kas darbojas šajā segmentā ir tik daudz brīvu līdzekļu, lai varētu bez aizdevuma paveikt nākamā ciemata labiekārtošanu. Tirgus nav piesātināts tieši ar labiekārtotiem gruntsgabaliem un nav neviena iemesla, lai tie pēkšņi kļūtu lētāki. Jā, pieteiktu ciematu ir daudz, taču tādu, kas tiktu realizēti, ir ievērojami mazāk.
Artis Armolovičs, Kompānijas „Ario” valdes loceklis:
Spriežot pēc sludinājumiem, var runāt par to, ka gruntsgabalu cenas Jelgavā un tās apkārtnē stāv uz vietas. Tomēr tā ir tikai šķietamība. Patiesībā, ja tiek izrādīta reāla interese no pircēju puses, pārdevējs var nolaist 15% un arī 20% no sākuma cenas, vai pat vairāk. Ir konkrēti piemēri, kad ne pārāk pievilcīgs gruntsgabals, par kuru vēl pirms pusgada tika prasīti 5 lati kvadrātmetrā, tagad ir gatavi atdot arī par 2 latiem kvadrātmetrā. Tajā pat laikā tie pārdevēji, kam virs galvas nekarājās kredītu Damokla zobens, pagaidām ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju un gaida, kas notiks tālāk.
Dmitrijs Kaļiņins, kompānijas „Langes pils” Pārdošanas daļas vadītājs:
Pēdējā laikā ievērojami pieaudzis gruntsgabalu pārdošanas piedāvājums. Ja vēl vasarā pārdevēji ieņēma nogaidošu pozīciju, tad tagad, runājot par cenu, viņi ir kļuvuši daudz elastīgāki. Tiesa, ekskluzīvie gruntsgabali – tie, kas paredzēti daudzfunkcionālai apbūvei, lētāki nekļūst. Bet, ja runājam par individuālai apbūvei paredzētajiem gruntsgabaliem Rīgas rajonā, vai tiem, kuru īpašniekus nospiež hipotēkas slogs, tad šajos segmentos var vienoties arī par cenas pazemināšanu par 25%. Par cenām, kas figurēja aprīlī un maijā, tas ir – cenu kāpuma maksimuma brīdī – pārdevēji var pat nesapņot.
Daudz tika runāts par to, ka septembrī tirgus mazliet atdzīvosies. Tā tas arī ir. Tikai šī atdzīvošanās vairāk atgādina kņadu: aktivitāte jūtama gan no pircēju, gan pārdevēju puses, taču darījumu apjoms, salīdzinot ar pavasari, pēc mūsu novērojumiem ir krities vairāk nekā par pusi. Pircējiem tagad nav kur steigties un tādēļ viņi mierīgi izvēlas pievilcīgākos piedāvājumus un pielaidīgākos pārdevējus.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
