Rīga jāpiedāvā kā viens veselums

Rīga jāpiedāvā kā viens veselums

Lielākā daļa apbūvētāju, kas Rīgas centrā attīsta dzīvojamos projektus, spēs pārdzīvot pašlaik novērojamo darījumu skaita sarukšanu. Tomēr viņiem vajag operatīvi pārorientēties no Krievijas virziena un sākt aktīvi domāt par koncepcijām, kas būtu pievilcīgas citu valstu, tostarp Rietumeiropas valstu, pircējiem.

Savukārt Rīgai līdz 2020.gadam noteikti vajadzētu sasniegt vienu miljonu iedzīvotāju. Tā uzskata pasaulē prestižo MIPIM un MAPIC nekustamo īpašumu izstāžu pārstāvis Baltijas valstīs Jevgeņijs Zakmans. Viņš pašlaik izstrādā jaunu koncepciju par Eiropas investīciju tirgus platformu Rīgai.

  

Ar plašu un atvērtu skatu

– Mēs dzīvojam mērķtiecīgi mainīgā pasaulē. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus tikko ir atguvies no 2007.–2009.gada krīzes, ir ievirzījies attīstības gultnē un, skat, jauna liksta klāt: būtiska pircēju (ārzemnieku) skaita samazināšanās (to atspoguļo galvaspilsētas dārgo nekustamo īpašumu segmentu tirdzniecības rādītāji). Kā jūs vērtējat notiekošo?

– Uz notiekošo pareizi būtu raudzīties plašākā kontekstā. Ir jāaplūko gan Eiropas vispārējā situācija, gan konkrēti Latvijā. Pirmām kārtām. Eiropā ir reģioni, kur aktīvi attīstīta jaunus projektus. Šie reģioni ir pievilcīgi investīcijām un tādēļ norāda, kur koncentrējas finanšu un resursu bizness. Tās ir konkrētas pilsētas, nevis valstis. Tas ir svarīgi,  tam ir dziļš pamats. Otrām kārtām. Eiropā joprojām ir tādas pilsētas kā Londona, Berlīne, Parīze, Vīne. Tajās ir koncentrēti lieli finanšu līdzekļi, daudz uzņēmumu, liels skaits iedzīvotāju, un tas ļauj pilsētas attīstīt.

Treškārt. Eiropā ir arī unikālas pilsētas, kurām ir sava oriģināla koncepcija, un tās arī piesaista sev investorus. Minēšu spilgtu piemēru − Kannas (Francijas Rivjērā), kur ir aptuveni 50 000 pastāvīgo iedzīvotāju, šīs pilsētas budžetu var salīdzināt ar Rīgas budžetu. Tas tādēļ, ka Francijas Rivjēra ir unikāla gan no tūrisma biznesa, biznesa pasākumu un no nekustamo īpašumu biznesa projektu viedokļa. Ir arī tādas pilsētas, kas sev ir atradušas specifiskus risinājumus, piemēram, Šveices pilsētas. Tās saista savas cerības ar konservatīvām tradīcijām, tādējādi radot investoriem labvēlīgus apstākļus. Šādu triju veidu pilsētās vienmēr notiek darījumi ar nekustamajiem īpašumiem, un tajās var redzēt investīciju kustību.

Ceturtā grupa ir reģionu centri, kurus es nesauktu par depresīviem, – tas būtu nepareizi. Pareizāk būtu teikt, ka tie ir investīcijām mazāk vai maz pievilcīgas pilsētas, kurām vēl ir jāatrod sava vieta investīciju tirgū.

– Savas vietas meklēšana attiecas arī uz Rīgu. Jau desmit gadus piedaloties visprestižākajā pasaules nekustamo īpašumu izstādē MIPIM, kas notiek Kannās, es skaidri saredzu tendenci palielināties pilsētu kā investīciju ģeneratora lomai – pašvaldības kā sava veida vienība un iedzīvotāju apvienība kļūst aizvien nopietnāka investīciju tirgus spēlētāja. Tam, pirmkārt, (bet ne tikai) ir saistība ar nekustamajiem īpašumiem. Ja pilsēta atrod risinājumu, lai piesaistītu operatorus (jeb gala lietotājus (end user)), tajā sāk attīstīties viss. Operatoru ienākšana veicina pozitīvu iedzīvotāju migrāciju. Pieaug pilsētas iedzīvotāju skaits, palielinās iekasēto nodokļu apmērs. Pieaugot patērētāju skaitam, vide investīcijām kļūst pievilcīgāka. Nauda tiek investēta gan infrastruktūrā kā tādā, gan arī nekustamajos īpašumos. Palielinās būvniecības nozares apgrozījums.

Pasaules un Eiropas tirgos ir liela nauda, kas kaut kur ir jāiegulda. Naudas plūsmas piesaistīšanā uzvar tās pilsētas, kuras parāda, ka var būt interesantas un ka tajās ir vērojamas pozitīvas attīstības tendences. Tādēļ daudzas Eiropas pilsētas meklē savu pievilcīguma nišu un un domā par to, kā palielināt aktīvu iedzīvotāju skaitu.

   

Ņemot vērā, ar ko salīdzināt

Latvijas galvaspilsētai ne viss ir vienkārši arī saistībā ar tenderu. Mūsu Rīga kādu laiku bija tā dēvētajā pievilcīgo nekustamo īpašumu skaitā. Pilsētas attīstību noteica īpašumu pārstrukturēšana. Šejienes nekustamie īpašumi XX gadsimta 90.gados restitūcijas ceļā nonāca privātīpašnieku rokās, un tas sekmēja tirdzniecību ar līdz tam nepietiekami novērtētiem objektiem. To cenas pieauga, pieauga un vienā brīdī pārvērtās, radās uzpūstās cenas. Sākās stagnācija, un bija vajadzīgs ārējs faktors, kas ļautu no jauna sākt „iesildīt tirgu". To sekmēja apstāklis, ka cenas Rīgas nekustamajiem īpašumiem, kas ir pilnvērtīgi Eiropas nekustamie īpašumi, joprojām ir zemākas nekā citās Eiropas valstīs.

– Kopš 2005.gada un līdz pat 2007.gada sākumam aktīvi tika ekspluatēts arguments, ka Rīgas nekustamo īpašumu cenām vēl ir kur kāpt. Toreiz autoritatīvu mākleru kompāniju vadītāji moži paziņoja, ka nekāda cenu burbuļa briesmu Rīgā nav! Tā teikt, Londona un Parīze ir ievērojami dārgākas.

– Tikai mūs vajadzēja salīdzināt nevis ar Londonu, bet gan ar vāciešu Leipcigu Vācijā, bulgāru Sofiju vai poļu Varšavu. Bija jāsamēro mērogi, un tad varētu saprast, kur esam, kāpēc un cik visam ir jāmaksā. Varšavā joprojām cenas ir vidēji mazliet augstākas nekā Rīgā. Bet ar Londonu un Parīzi salīdzināt nav jēgas – tas ir pavisam cits tirgus.

Atgriezīsimies pie mūsu tirgus bremzēšanas. Kļūdaini bija tas, ka nākamais solis nebija mēģinājums attīstīt pilsētu no „operatoru biznesa” viedokļa, bet gan vēlēšanās atrast jaunu investoru kategoriju. To veicināja tāds produkts kā termiņuzturēšanās atļaujas (TUA) nekustamo īpašumu pircējiem. Taču tas neskar „operatoru biznesa” attīstību, nerada pietiekamu motivāciju. Tas ir jauns produkts pašā nekustamo īpašumu nozarē.

Tajā pašā laikā nevaru noliegt, ka kopumā Rīgai TUA ir devis arī pozitīvu efektu. Var, protams, apspriest šī produkta augsto vai zemo cenu, kāpēc TUA iegūšanai nepieciešamā minimālā cena pacelta līdz 250 000 eiro. Bet tās jau ir politiskās spēles. Produkts kā tāds, vērtējot no noteiktu investīciju kategorijas piesaistīšanas viedokļa, ir normāls. Daži investīciju uzņēmumi un vietējās bankas aktīvi virzīja iedzīvotājem ideju, ka jāstimulē Krievijas naudas pieplūdums. Kādu laiku tas darbojās labi. Neteikšu, ka tam būtu bijis masveida raksturs. Krievijas pilsoņu ieguldījumu apmēriem Turcijas, Bulgārijas un Spānijas nekustamajos īpašumos mums līdzi netikt. Pircēji no Krievijas šurp platā straumē neplūda. Un Latvijai kā valstij šāds „devītais vilnis” arī nebija vajadzīgs.

Tagad ir izveidojusies pilnīgi cita līmeņa situācija – politiska situācija. Ir palielinājušies riski saistībā ar Krieviju, bet mēs tā arī neesam ieguvuši tos Krievijas iedzīvotājus, kuri vēlētos attīstīt savu biznesu pie mums. Viņiem galvenokārt bija vajadzīga vieta dzīvošanai. Konstatējams, ka, tiklīdz parādījās "Austrumu risks", pircēju plūsmas samazinājās. Rīga un Jūrmala pārstāja būt pievilcīgas pilsētas potenciālo pircēju skaita palielināšanai. Pircējiem no Krievijas Latvijas pozicionēšana kā "miera osta aizbēgušajiem" bija neperspektīva.

Kaut kas savs

– Esmu daudz saticies ar pircējiem no Krievijas, kurus piesaistīja mūsu TUA. Sākumā lielākā daļa šo cilvēku izteica vēlēšanos uzsākt mūsu valstī savu biznesu. Tomēr, izpētot reālo situāciju, nodokļu likumdošanu un tirgus vērienu, pārdomāja. Viņi bija secinājuši, ka pie mums tas nav visai izdevīgi.

– Nav izdevīgi, salīdzinot ar ko? Ar Krieviju? Jā, tur ir milzīgi riski un nesamērīga peļņa, turklāt tur joprojām var atrast nenovērtētus objektus, kurus kādam izdodas pievākt, izmantojot administratīvas vai reiderisma metodes, mainīt nekustamā īpašuma veidu un iegūt pilnīgi citu peļņu. Tur ir milzīgs tirgus un liela peļņa, ja izdodas iekļūt vajadzīgajā vietā. Protams, visizdevīgāk ir ieguldīt naudu Maskavā un Sanktpēterburgā. Maskava vispār ir pasaules līmeņa centrs. Un lai ir! Mums ir jādomā par ko citu. Rīgai jābūt savai koncepcijai. Analizējot Eiropas Savienības valstis, atklāsies, ka mums ir normāli biznesa attīstības apstākļi – skaidri un saprotami. Turklāt Latvijas apstākļi ir pat nedaudz labāki nekā, piemēram, Francijā. Esmu pārliecināts, ka Rīga var pavisam droši mēģināt piesaistīt Eiropas valstu uzņēmējus, piemēram, no Vācijas, Austrijas un Francijas. Panākt, lai viņi reģistrētu uzņēmumus mūsu valstī un tepat arī veiktu uzņēmējdarbību. Kā nekā nodokļi pie mums ir mazāki nekā viņu mītnes zemēs. Šie apstākļi ir jānodrošina mūsu valstij. Bet Rīgai papildus jāpiedāvā potenciālajiem investoriem vēl kaut kas savs.

– Manuprāt, no ražojošiem investoriem Latvijā neviens neatteiktos. Jūs runājat pareizi. Kāpēc tas viss tomēr nenotiek praksē? Rietumu uzņēmēju pieplūdums nav manāms.

– Lai tam būtu tendences raksturs, tādai pilsētai kā Rīga ir jābūt savam mārketinga produktam. Ir vajadzīgs iesaiņojums, pareizi sevi jāpozicionē tirgū. Ir jārada zīmols, kas jāpiesātina noteiktā veidā: ar vārdiem un darbībām, nevis jāattīsta nekustamo īpašumu tirdzniecība, izmantojot neskaidru investīciju shēmu. Protams, kad pilsēta izpārdod objektus, ir saprotama tās darbību loģika: pilsēta redz, ka pati nespēj attīstīt projektu, un to pārdod vai arī mēģina piesaistīt kādu pircēju, izmantojot nepievilcīgu investīciju standartshēmu. Īstenojot šādu risinājumu, Rīga pārdod tikai nekustamo īpašumu objektu, nevis pilsētas investīciju tēlu un tā vērtību. Ārzemnieki, izvērtējot šāda veida nekustamā īpašuma pirkšanas piedāvājumu, dara to bezkaislīgi. Piemēram, ir trīs stāvi kādā ēkā ar 2000 kvadrātmetru lielu platību, vieta – tāda un tāda iela, transporta plūsma – tāda un tāda. Iespējamā cena – nosacīti 10 eiro, lai gan pilsēta prasa 100. Lai šie 10 eiro pārvērstos par 100, ir jāpārdod pilsēta kā kopums, tās tēls. Pilsēta ir „jāiesaiņo".

Turklāt pilsētai ir jārīkojas, lai notiktu iedzīvotāju pieplūdums. Tā ir viena no svarīgākajām tēmām. Esmu sniedzis konsultācijas par dažādu pilsētu attīstības jautājumiem un vienmēr esmu vaicājis: kāda ir jūsu politika saistībā ar iedzīvotāju skaitu? Vai gaidāt tā skaita samazināšanos, saglabāšanos vai palielināšanos? Desmit gadījumos no desmit tiek runāts par iedzīvotāju skaita saglabāšanu… Bet ir vajadzīga iedzīvotāju skaita palielināšanās.

  

Noteikta kategorija

– Saskaņā ar klasisko formulu intensīva attīstība notiek tikai tur, kur jūtami palielinās iedzīvotāju skaits.

– Nevis vienkārši palielinās, bet palielinās noteikta iedzīvotāju kategorija. Lieta tā, ka iedzīvotāju skaita pieaugumu var nodrošināt, atvainojiet, arī imigranti no Āzijas un Āfrikas valstīm, kas nav orientēti uz radošu un auglīgu darbu. Un ko tas dos, izņemot papildu slodzi valsts sociālajam budžetam un pārmaiņām etniskajā vidē? Bet nelielu valstu galvaspilsētu gadījumā kvalitatīvu iedzīvotāju skaita pieaugumu var nodrošināt, esot arī tikai reģionu aktīvajiem iedzīvotājiem. Protams, galvaspilsētas un reģionu interešu konflikts saglabājas.

– Bet tā taču mūsu valsts kļūs tukša, un paliks tikai galvaspilsēta.

– Bet vai tad tā jau nav kļuvusi tukšāka pēc tam, kad cilvēki ir aizbraukuši uz Īriju, Norvēģiju vai Vāciju? Vispār katrai valstij ir savas tradīcijas. Salīdziniet, cik dažādi izskatās Lietuva, Latvijas un Igaunija. Lietuvā ir trīs galvenās pilsētas – Viļņa, Kauņa un Klaipēda, un ir vēl vairākas vidēja lieluma pilsētas, katra no kurām aizņem savu nišu. Igaunijā ir Tallina – galvaspilsēta, ir akadēmiskais centrs – Tartu un kūrorts – Pērnava. Mūsu Rīga ar tās apkaimi ir samērojama ar nelielu valsti. „Savākt” visus iedzīvotājus no rajoniem ir nereāli. Bet process var notikt. Praktiski visas reģionālās pašvaldības tiek dotētas, tostarp arī vietējo paš-valdību ne visai augstās kvalifikācijas dēļ: reti kur var atrast darītājus, kuriem būtu šo pilsētu attīstīšanai vajadzīgā pieredze un zināšanas.

– Šāda galvaspilsētas pozīcija izsauks reģionu neapmierinātību un pretdarbību.

– Pilnīgi pareizi, un šāds konflikts notiek jebkurā valstī. Tomēr Rīgai ir jārada apstākļi, lai cilvēki ne tikai pārceltos uz to dzīvot un strādāt, bet arī lai Rīgā reģistrētu savu dzīvesvietu. Būtu labi, ja 2020.gadā Rīgas iedzīvotāju skaits sasniegtu miljonu. Tas nodrošinātu tai papildu nodokļu ieņēmumus. Liela pilsēta – tas ir nopietns „operatoru bizness”. Ir jāprot to vadīt kā dzīvu un attīstībā esošu organismu. Tai ir jābūt savam mārketingam.

Tas attiecas arī uz būtiskāku virzības pārorientēšanu no Austrumu virziena uz virzību Eiropas virzienā. Šurp ir jā-brauc frančiem, vāciešiem, itāļiem, somiem un zviedriem. Un ne tikai kā tūristiem… Viņiem ir jāierauga motivācija nodarboties šeit ar uzņēmējdarbību un dzīvot šeit.

  

Sava niša

– Vai brauc?

– Precīzus skaitļus nezinu, bet ir sajūta, ka ārzemnieku skaitam ir tendence pieaugt. Tikai ir jāsaprot, ka par to, lai kļūtu interesanti ārzemju uzņēmējiem, sapņo arī citas Eiropas pilsētas. Piemēram, Vācijas, Itālijas un Francijas uzņēmumi, kas atgriežas Eiropā no Āzijas, cīnās arī citas valstis – Polija, Čehija, Rumānija un Bulgārija. Tās ir, teiksim tā, Eiropas Savienības jaunās dalībvalstis. Un Rīgai ir jāatrod savas priekšrocības. Uzskats, ka mēs esam "tilts starp Rietumiem un Austrumiem" var transformēties par "mēs esam Eiropas Savienības nomalē". Mums jāmeklē priekšrocības, ko mēs varētu piedāvāt, esot nomalē. Oriģinālas un saprātīgas. Varianti var būt visdažādākie. Lūk, daži Latvijas politiķi virza ideju par ASV karabāzu izvietošanu. Militāristi ir visai specifisks, lai arī naudīgs patērētājs. Domāju, viņu klātbūtnei piekritīs tikai daļa mūsu sabiedrības un daži Latvijas ierēdņi, kam tas ir izdevīgi – personiski vai no darba algas viedokļa. No valsts iedzīvotāju skatpunkta vērtējot,  tas neko labu nesola. Ārzemju militārais kontingents attīstīs tikai pakalpojumu sniegšanas nozari. Tie ir pagaidu cilvēki, un nekā sliktāka par pagaidu patērētāju nav.

Kādi var būt nišu piemēri? Rīga – studentu pilsēta? Vājš arguments. Tūrisma pilsēta? Ir argumenti, bet ne pārāk spēcīgi. Nav tādas tendences, lai tie, kuri mūs ir apmeklējuši vienu reizi, atgrieztos pie mums atkal un atkal. Cits variants – mēs varam pārvērsties par azartspēļu un visai brīvas atpūtas ar dāmām pilsētu. Šāds pozicionējums bija deviņdesmito gadu sākumā. Lieliski, ka atbrīvojāmies no šī tēla. Arī spēļu namus neatveram: Lasvegasu izveidot neizdas – likumdošana nav tik liberāla.

Mēs mēģinām virzīt intelektuālas idejas. Var izsekot likmi uz medicīnu. Tikai tie ir atsevišķi gadījumi un nevis stratēģisks virziens. Tomēr es virzu koncepciju, saskaņā ar kuru, piemēram, Jūrmalā ir jāizvieto nevis mājokļi, bet gan medicīnas centri. Investīcijas atmaksāšanās periods pagarināsies, toties tas ļaus ilgāk pelnīt vai piesaistīt institucionālos investorus.

Ir jāmeklē speciālas koncepcijas un jāsaprot, ka rezultātu un efektu vajadzēs gaidīt ilgi. Valstis un pilsētas savas nišas meklējumiem ir veltījušas gan 20, gan 30, gan 50 un 100 gadus. Meklējumu ilgums ir jāsamazina, tomēr jebkurā gadījumā runa ir par vairāk vai mazāk ilgstošu laika periodu. Gada laikā neko nevar izdarīt. Lai būtu rezultāts, vajadzīga pieredze, intelekts un komanda. Un ir vajadzīgs precīzi formulēts mērķis, kas jāsasniedz. Latvijas galvaspilsētai priekšā ir ceļš, lai iemācītos sevi pārstāvēt kā vienotu produktu un nevis ielu, viesnīcu, veikalu utt. kopumu. Tieši tagad es formulēju šāda produkta izstrādes ceļu Rīgai.

  

Par nekustamajiem īpašumiem

– Neatklāšu Ameriku, sakot, ka Rīgas mājokļu tirgus ir sadalīts divos segmentos. Pirmais ir nekustamie īpašumi, kas tiek būvēti atbilstoši vietējo iedzīvotāju pieprasījumam un vajadzīgajā kvalitātē. Viņi ir skaidrs, saprotams un prognozējams nedārgo dzīvokļu patērētājs. Šādā ziņā viss ir kārtībā.

Otrs tirgus, kurā it kā vienmēr esot superpeļņa, ir Rīgas centra un Jūrmalas tirgus. Investori vienmēr tiecas turp, kur var vairāk nopelnīt. Tas ir uzkarsētas naudas tirgus,  pirmkārt, esot pircējiem no Krievijas un citām NVS valstīm. Man nepatīk, ka šo klientu viena motivācija ir bailes no problēmām viņu valstīs. Nekustamajiem īpašumiem tas nav kvalitatīvs „dzinis". Eiropā viņi nepērk tādēļ, ka ir bail, izņemot, iespējams, nelegālos imigrantus no Āfrikas, kas apmetas uz dzīvi Spānijas un Itālijas ciematos. Bet mūsu bagāto pircēju „tirgus turas uz viņu bailēm”.

Pašlaik dārgo jauno mājokļu tirgus Rīgā un arī Rīgas centra dzīvokļu tirgus ir nobremzējies. Nekādu ātru risinājumu vietējiem apbūvētājiem nebūs. Viņiem ir palicis liels skaits dzīvokļu. Vai tas sagraus tirgu? Cenu var sagraut tikai liels pārdošanai izliktu produktu skaits. Tajā pašā laikā ir vietas, kurās apartamenti nekad nemaksās lēti: zemes iegādes izmaksas un būvniecības vai rekonstrukcijas pašizmaksa ir augsta. Tās ir noteiktas vietas vēstniecību rajonā. Projektiem, kas tiek būvēti Latvijas galvaspilsētas centrā nomaļus no prestižām vietām, izvairīties no cenu krituma, visticamāk, neizdosies, ja tie tiek attīstīti, izmantojot kredītu līdzekļus. Tādēļ to izšķirs pat ne konkurence par klientu, bet gan tas, kā projektu īpašnieki ir organizējuši būvniecības finansēšanu. Ja nav izmantoti kredītlīdzekļi, uzbūvētais var nogaidīt droši un visai ilgi. Ja īpašnieku spiež maksājumi bankām, saglabāt cenu pieprasījuma līmeni būs grūtāk.

Nekustamo īpašumu tirgus attīstība vienmēr norit pa sinusoīdas līkni. Slikta tirgus periods reti kad ilgst ilgāk par diviem trim gadiem. Tādēļ lielākajai daļai Rīgas centra apbūvētāju ir iespēja sagaidīt brīdi, kad varēs saņemt viņu prasīto vai tai tuvu cenu. Jautājums, kas par to maksās? Ir taču vēl arī nekustamā īpašuma kvalitātes jēdziens. Vieta – tas ir labi, bet arī kvalitāti vēl neviens nav atcēlis.

Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2735