Reverta gatavojas paplašināt piedāvājumu
Akciju sabiedrības Reverta, kas pārvalda no bankas Parex hipotēkas parādniekiem pārņemtos nekustamos īpašumus, portfelī ir 1 200 nekustamā īpašuma objektu. Tuvākā gada laikā to skaits var palielināties vēl par 300 objektiem.
Par to, kā arī par to, cik sekmīgi sokas tirdzniecība, vai bankas savā starpā vienojas par pārdošanai izliekamo objektu skaitu un kāpēc pircējus neinteresē privātmājas, kuru kvadrātmetra cena ir mazāka nekā sērijveida dzīvokļiem, intervijā žurnālam un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas Reverta viceprezidents un Nekustamo īpašumu pārvaldes direkcijas vadītājs Edgars Miļūns.
Bilancē — 1200, pārdošanā — 300
Revertas uzdevums ir atgūt valsts līdzekļus, kas savulaik bija noguldīti bankā Parex glābšanai. Uzņēmums Reverta to veic, darbojoties vairākos virzienos. Viens no tiem ir to nekustamo īpašumu pārņemšana un realizācija, kuru īpašnieki nav spējuši tikt galā ar savām kredītsaistībām ar banku Parex. Cik pašlaik tālu ir pavirzījies šis process, un cik objektu jau ir jūsu portfelī?
Edgars Miļūns: Revertas bilancē ir nedaudz vairāk par 1200 nekustamā īpašuma objektu. Tās ir dažādas kadastra vienības — gruntsgabali, dzīvokļi, rindu mājas, komercplatības... Krietnu daļu vai, pareizāk sakot, vairāk nekā pusi no šī portfeļa veido mājokļi, nākamā lielākā grupa ir gruntsgabali, tad komercplatības. Savukārt jauno daudzdzīvokļu attīstīšanas projektu mums nav nemaz tik daudz.
Mūsu speciālisti prognozē, ka aktīva parādnieku nekustamo īpašumu pārņemšana izsolēs turpināsies līdz 2014. gadam. Tomēr, ņemot vērā, ka mēs objektus arī tirgojam, ceram, ka mūsu nekustamo īpašumu portfeļa palielināšanās beigsies jau nākamgad. Līdz tam brīdim uzņēmumam Reverta ir jāpanāk, lai pārdošanas un portfeļa papildināšanas rādītāji būtu izlīdzinājušies. Tas ļaus mums uzturēt portfeli 1 500 nekustamā īpašuma vienību līmenī. Turklāt jau tagad mēs uzņēmuma bilancē pieņemam nebūt ne visus Parex hipotēkas parādnieku īpašumus. Mēs savu nekustamo īpašumu portfeli cenšamies uzlabot. Ja noprotams, ka objektam nav normālu perspektīvu, mūsu pārstāvji izstājas no izsoles. Šāda objekta nākotne tad jau ir tiesu izpildītāju kompetencē.
Pārvaldīt un tirgot ir dažādas lietas. Kāda Reverta portfeļa daļa ir izlikta pārdošanā?
Pircējiem tiek piedāvātas aptuveni 300 nekustamā īpašuma vienības. Piedāvājumu sarakstu mēs papildinām katru mēnesi. Lēmums par objekta pārdošanu vai pieturēšanu tiek pieņemts vienkārši: novērtējam pārņemto nekustamo īpašumu, salīdzinām izdevumus, kas ir saistīti ar tā uzturēšanu, un nosakām cenas izaugsmes perspektīvas. Mēs vienmēr ievērojam restrukturizācijas plānu un, sa-protams, lai iegūtu maksimāli daudz naudas. Izskatot to visu, kļūst redzams, kurus objektus ir vērts pieturēt un kurus — izlikt pārdošanā. Šāda loģika kļūst saprotama, papētot sērijveida dzīvokļu paketi. Sērijveida dzīvokļu cenas ir stabilas jau divus gadus, bet uzturēšana ir salīdzinoši dārga, it īpaši ziemas periodā, un līdz ar to šos objektus mēs tad arī piedāvājam pircējiem.
Nevaicājot padomu citiem
Mākleri laiku pa laikam pauž viedokli, ka Latvijas bankas neizliek pārdošanā visus savu meitas uzņēmumu parādniekiem atņemtos nekustamos īpašumus, un to ir vairāki desmiti tūkstoši vienību, jo baidās, ka tādējādi varētu tikt sagrauts tirgus. Vai savā darbībā ņemat vērā arī šādus apsvērumus?
Daļēji. Ikvienam ir skaidrs, ka tad, ja bankas izliks tirgū visu, kas tām ir, būtiski palielināsies piedāvājums. Savukārt pieprasījums paliks iepriekšējā līmenī. Ja pieprasījums un piedāvājums nebūs līdzsvarā, tas ne pie kā laba neaizvedīs. Savukārt ikviens bankas uzņēmums, kas nodarbojas ar no mātes uzņēmuma parādniekiem pārņemto nekustamo īpašumu pārvaldīšanu, ir ieinteresēts iegūt maksimālu atdevi.Dažādu banku vadītāju sanākšana kopā, lai vienotos, kurš un cik nekustamā īpašuma vienību pārdos, protams, nenotiek. Tomēr visi pastāvīgi patur prātā, ka tirgū darbojas arī kolēģi, kas ir konkurenti, kuriem ir līdzīgi nekustamā īpašuma portfeļi.
Gribētos vairāk
Kā jums sokas ar jūsu nekustamo īpašuma portfeļa pārdošanu?
Pēdējā pusgadā Reverta katru mēnesi pārdod vidēji 20 objektus. Esam definējuši uzdevumu — būtiski palielināt šo rādītāju tuvākā gada laikā.
Uz kā rēķina? Nepievērsīsit uzmanību konkurentiem un sāksit dempingot?
Protams, nē. Mēs iesim parasto tirdzniecības ceļu: palielināsim preču saturu mūsu plauktā, tas ir, paplašināsim piedāvājumu. Tas ir pirmais solis. Otrais — pastiprināsim mūsu jau tā labo pārdevēju komandu. Trešais — sāksim ciešāk sadarboties ar mākleru kompānijām. Mēs esam atvērti sadarbībai ar viņiem. Jau tagad, ja ārējie mākleri atved mūsu datu bāzē esošam objektam klientu, tad pēc darījuma izmaksājam viņiem komisijas naudu.
Vai vairāk klientu atnāk pie jums paši, vai arī viņus atved mākleri?
Puse uz pusi
Pieņemsim, pie Reverta darbinieka ir atnācis cilvēks, kas tiešām meklē nekustamo īpašumu. Tomēr tas, ko esat izlikuši publiskajā piedāvājumā, viņu neapmierina. Vai piedāvāsit viņam kādu objektu no tiem, kuri ir jūsu, tā teikt, krātuvē?
Mūsu pārdevēji ir informēti tikai par to, kas pašlaik ir izlikts pārdošanai. Ja cilvēks vēlēsies tādu pašu dzīvokli, tikai rozā krāsā, nevarēsim viņam palīdzēt. Pārdevējs pat nezinās, ka ir šāds piedāvājums. Objekts taču nav izskatīts komitejās, un tam nav noteikta cena. Dabūt kaut ko no «ķēķa puses» neizdosies. Mēs gan fiksējam visus klientu pieprasījumus. Un, ja publiskajā pārdošanā parādīsies objekti, kas, iespējams, varētu interesēt konkrētus pircējus, mēs viņu par to informēsim.
Pēdējā laikā aizvien vairāk kļūst gadījumu, kad saistībā ar kādu konkrētu nekustamo īpašumu, kura nav publiskajā piedāvājumā, bet par kura īpašniekiem mēs nesen esam kļuvuši, pie mums vēršas «cilvēki no malas». Viņi ir vai nu kaimiņi, vai citi, kas, pētot Zemesgrāmatu, ir uzzinājuši, ka Reverta ir pārņēmusi objektu. Ja ir šāda aktivitāte, mēs cenšamies konkrēto nekustamo īpašumu ātrāk izlikt pārdošanā.
Tālāk no īres
Vai mājokļus izīrējat?
Mūsu prioritāte ir tirdzniecība. Īrēšana un tirgošanās ir pretrunā viena otrai. Tas gan attiecas uz dzīvokļiem. Runājot par biznesa objektiem, ir iespējama noma, un mums ir nomnieki, kas nodrošina naudas plūsmu. Bet dzīvokļi (smagi nopūšas — m2) Latvijas likumdošana diemžēl ir pārāk nepilnīga — īrniekam ir vairāk tiesību nekā īpašniekam. Pirms diviem gadiem Reverta (tolaik Parex banka) centās būt sociāli atbildīgs uzņēmums. Domājām, kāpēc gan neizīrēt māju vai dzīvokli bijušajiem īpašniekiem. Tā izdarījām un ieguvām bēdīgu pieredzi. Visbiežāk notika tā: īsu laiku cilvēks pamaksāja īres maksu, tad pārstāja to darīt un pēc tam pazuda pavisam, paņemot līdzi izlietnes, klozetpodus un radiatorus. Vēl vairāk — atgūt no viņiem zaudējumus nav iespējams. Šī pieredze tad arī bija mācība, lai turamies tālāk no īres.
Favorītos — sērijveida mājokļi
Parunāsim vairāk par tirdzniecību. Kāda veida objekti ir vispopulārākie?
Tas ir atkarīgs no portfeļa struktūras. No Revertas portfelī esošajiem nekustamajiem īpašumiem vispieprasītākie ir sērijveida dzīvokļi Rīgā. Šogad darījumi ar tiem notiek 20—25 tūkstošu latu robežās. Galvaspilsētā tā ir divistabu un trīsistabu dzīvokļu cena. To pircēji ir vietējie iedzīvotāji. Viens otrs pērk savām vajadzībām, citi redz potenciālu nelielam biznesam — remontē un pārdod. Šādi klienti pērk par saviem līdzekļiem, nepiesaistot kredītus.
Visai labi sokas tirdzniecība ar nedaudzajiem mūsu portfelī esošajiem jaunajiem projektiem. Piemēram, Mārupes projektā Zemturu nami pēdējo deviņu mēnešu laikā esam pārdevuši vairāk kā 30 dzīvokļus. Cilvēki tos pērk, piesaistot kredītlīdzekļus. Tirdzniecības galvenais nosacījums ir cena. Ja cena ir pievilcīga, darījumi notiks.
Ņemot vērā pieprasījumu pēc jaunajiem projektiem, rudenī ievadīsim tirgū daudzdzīvokļu māju Kalnciema ielā 95/95a. Rudenī sāksim tirgot 11 privātmājas ciematā Variants (netālu no Biķernieku ielas). Katrai mājai ir savs arhitektūras risinājums. Šie nekustamie īpašumi ir domāti turīgiem pircējiem, tostarp arī ārzemniekiem.
Vai bankas un banku uzņēmumi nodrošina kaut kādas garantijas jaunajiem projektiem, kurus tirgo?
Objektiem, kurus banka ir ieguvusi izsolēs un pārdod to dzīvokļus, garantija netiek nodrošināta. Šādām būvēm parastais būvniecības divu gadu garantijas termiņš ir beidzies. Pircējam ir jārēķinās ar to, ka šīs mājas ir būvētas no 2006. līdz 2009. gadam. Ja banka projektu ir finansējusi no paša tā sākuma, tad dažreiz var būt runa par kaut kādām garantijām. Jāakcentē, ka viss tomēr ir atkarīgs no konkrētā projekta un līgumiem. Vispār, jāsaka, ka tādām struktūrām kā mūsu ir grūti nodrošināt garantiju tehniski sarežģītiem projektiem, kuru būvniecībā nekādi neesam piedalījušies.
Kredīts var būt saņemts no jebkura
Vai darbā ar kredītiem jūs strādājat ciešā sadarbībā ar banku Citadele?
Klienti var nākt arī tad, ja ir saņemts kredīts no jebkuras citas bankas. Ar banku Citadele mums ir izveidojusies laba sadarbība. Tas noticis tīri vēsturiski: abi uzņēmumi ir izveidoti uz valsts pārņemtās Parex bankas bāzes. Citadelei tika tie labie aktīvi, mums — sliktie. Tomēr mēs neuzstājam, lai klients, kuram vajadzīgs aizdevums, to noteikti noformētu bankā Citadele. Cita lieta, ka bankai Citadele nav sava nekustamo īpašumu portfeļa, un mēs ar to nekonkurējam. Savukārt citās bankās cilvēku, kas lūdz kredītu, lai iegādātos viņam iepatikušos objektu no mūsu portfeļa, kā saka, «apstrādā» jau kredītu menedžera līmenī: «Kāpēc jūs pērkat no Revertas? Mēs varam no mūsu meitas uzņēmumu portfeļiem piemeklēt kaut ko tieši jums.» Jā, un vēl arī kredītu ar izdevīgākiem noteikumiem piesolīs.
Neprātīgi lielu cenu nav
Kāds ir visdārgākais un vislētākais objekts, ko esat pārdevuši šogad?
Vislētākais bija Rīgas dzīvoklis, ko pārdevām par 2 000 latu. Tas bija dzīvoklis koka mājā, tualete pagalmā. Gauži bēdīgs objekts. Runājot par dārgajiem, ar neprātīgām cenām jūs nešokēšu. Varu minēt darījumu ar māju Baltezerā par 160 tūkstošiem latu.
Mūsu portfelī nav daudz objektu, kurus, ja ņem vērā šodienas prasības, varētu uzskatīt par elites klases objektiem. Savukārt vakardienas elites klases objektu pietiek. To es saku par mājām ar 600 līdz 700 kvadrātmetru lielu platību. Pirms 10 vai 15 gadiem šādas mājas būvēja uz 600 kvadrātmetru lieliem gruntsgabaliem. Atrast pircēju šādam objektam ir ļoti grūti. Pirms kāda laika izlikām pārdošanai 600 kvadrātmetru lielu māju Baltezerā par 190 tūkstošiem latu. Pārrēķinot kvadrātmetra cenā, var skaidri redzēt, ka tas ir lētāk nekā dzīvoklis sērijveida mājā. Klienti priecājas: «Re, māja tiek pārdota par sviestmaizi.» Apskatot objektu, redzot tā stāvokli un apkures rēķinus, kas aukstākajos mēnešos ir tuvu 1000 latiem, viņi dodas prom: «Paldies, mums to nevajag!»
Vai pircēji interesējas arī par gruntsgabaliem?
Tikai tādā gadījumā, ja gruntsgabali tiek piedāvāti kopā ar daudzdzīvokļu mājas vai tirdzniecības kompleksa būv-niecības projektu, ja tas ir Rīgā vai tuvu Rīgai. Un, ja tas ir lēti. Tādi pieprasījumi ir. Būtu lieliski, ja šādu objektu būtu vairāk. Taču tas ir deficīts.
Interese par privātai apbūvei piemērotu zemi ir minimāla. Bankas tās iegādi kreditē nelabprāt, un, jāsaka, ka ir daudz tādu māju, kuras ir iesākts būvēt. Tās nereti tiek piedāvātas lētāk, nekā šodien izmaksātu analoģisku projektu uzbūvēšana. Cilvēkiem ir izdevīgāk nopirkt no bankas kaut ko gatavu, nevis pirkt pliku zemi un būvēt.
Atturīgais optimisms
Kā vērtējat Latvijas nekustamo īpašumu tirgus perspektīvas tuvākai nākotnei?
Mums pašlaik ir, tā teikt, divu ātrumu tirgus. Viens ir eksporta tirgus. Tajā viss notiek visai rosīgi. Pērk ārzemnieki, un nu jau tiek būvētas jaunas mājas tieši viņiem. Pirkumi dārgajā segmentā par 4 500—6 000 eiro/m2 jau ir realitāte.
Otrs tirgus ir vietējiem pircējiem. Tas, kā tas attīstīsies, būs atkarīgs no kreditēšanas pieejamības. Akciju sabiedrības Reverta darījumu pieredze pierāda, ka objektus, kas ir dārgāki par 50 000 eiro, vietējie pircēji pērk tikai tad, ja ir iespēja noformēt hipotekāro aizdevumu. Bez bankām un to aizdevumiem iztikt ir neiespējami.
Ja Latvijai izdosies izvairīties no globāliem ekonomikas satricinājumiem saistībā ar pasaulē notiekošajiem procesiem, situācija ar nekustamo īpašumu iegādi uzlabosies. Nedaudz pieaugs arī cenas. Runājot par tirgu, es pats cenšos palikt atturīgs optimists.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2345
