Pircējiem vajadzīgi jaunie dzīvokļi par 1600 – 1800 EUR/m2
Romāns Golubevs 11.2007
Ja neesat jau līdz šim realizējis jaunos projektus, tad jūsu iespējas papildināt Latvijas attīstītāju (apbūvētāju – „m2”) rindas ir līdzvērtīgas nullei – bankas šādus uzņēmējus vairs nekreditē. Taču arī pieredzējušiem apbūvētājiem, kas vēlas saņemt kredītu, tagad nākas pašiem pirkt zemi un ieguldīt jaunajā projektā vismaz 20% no tā tāmes vērtības. Tā intervijā katalogam „m2” pastāstīja Hansabanka Sadarbības ar partneriem nekustamo īpašumu sfērā nodaļas vadītājs Ainārs Balcers. Pēc viņa domām ekonomiskās klases jauno mājokļu tirgu aktivizēt tagad varētu kvadrātmetra cena 1 600 līdz 1 800 eiro robežās.
Apbūvētāju aktivitāte saglabājas
Cenu korekcija nekustamo īpašumu tirgū turpinās nu jau pusgadu. Hansabankai pieder lielākais hipotēkas portfelis valstī. Kā zināms, bankas aizdevuma saņemšanas procedūra privātpersonām ir kļuvusi krietni sarežģītāka. Samazinājies ir arī kredīta pieprasījumu skaits. Taču kāda ir interese no attīstītāju puses, kas vēlas saņemt kredītu savu projektu realizēšanai? – sākot sarunu, painteresējās „m2”.
Konkrētas statistikas, protams, nav, taču varu pavisam noteikti apgalvot, ka interese par kredītiem no attīstītāju puses joprojām ir ļoti liela. Tas galvenokārt ir saistīts ar to, ka tirgū ir daudz zemes īpašnieku, kas zemi iegādājušies nolūkā attīstīt jaunus projektus. Bez tam, zemes cenas strauji cēlās līdz pat šā gada pavasarim. Tas papildus piesaistīja investīcijas no īstermiņa investoru puses.
Tomēr šodien, tirgum stabilizējoties, cerēt uz būtisku zemes cenu celšanos nevajadzētu. Gruntsgabala īpašniekam ir divas iespējas. Pirmā - gaidīt, kad atkal aktivizēsies zemes tirgus. Taču šāds variants, it īpaši, ja gruntsgabals tika pirkts, piesaistot kredītlīdzekļus, prasīs papildus finanšu izdevumus ikmēneša maksājumu segšanai. Otrā izeja no izveidojušās situācijas ir projektu attīstīšana. Taču, ja jums nav naudas, tad nāksies cerēt uz kredītu, bet saņemt tos, ņemot vērā, ka bankas ļoti piesardzīgi un rūpīgi izskata tā vai cita dzīvojamā projekta finansēšanas iespējas, var tikai daži. Savukārt, noformēt kredītu pret zemi, lai sagaidītu labākus laikus, tagad vispār nav iespējams.
Līdz pat 80%
Kā ir mainījies apbūvētāju, kas griežas bankā pēc finansējuma, portrets? Vai tie ir uzņēmumi, kam vajadzīga nenozīmīga palīdzība? Vai arī tie prasa aizdot maksimumu?
Es jau minēju, ka bankas ir paaugstinājušas savas prasības attiecībā uz projekta līdzfinansējuma daļu no apbūvētāja puses. Un tas notika ne šopavasar, bet jau pagājušajā gadā...
Un cik liela projekta daļa pasūtītājam jāsedz pašam?
Precīzu skaitli nenosaukšu. Katrs gadījums tiek izskatīts atsevišķi. Ir projekti, kuros apbūvētājam jāsedz 30% no jaunceltnes celtniecības izmaksām, ir — 20%, ir arī tādi, kur —10%... Viss ir atkarīgs no attīstītāja stabilitātes, profesionālisma un finansiālās varenības.
Vai pēdējo trīs mēnešu laikā ir bijis kaut viens projekts, kuru jūsu banka ir piekritusi finansēt 90% apmērā no tāmes vērtības?
Nē, nav. Pamatā celtniecībai piešķiram līdz 80% no tāmes vērtības.
Taču laikā, kad mājokļu cenas cēlās, bija gadījumi, kad tika doti arī visi 100%?
Jā, bet tikai celtniecības stadijas finansēšanai un ja klients savu daļu ir bijis ieguldījis, piemēram, zemes iegādei, projektēšanai utt. Šādus aizdevumus mēs izsniedzām tiem apbūvētājiem, kas jau bija ieguvuši veiksmīgu projektu realizācijas pieredzi. Tiem, ar kuriem jau iepriekš bija bijusi veiksmīga sadarbība. Tādiem klientiem mēs pat piekritām piedalīties zemes pirkšanā.
Taču šobrīd Hansabanka finansē tikai kvalitatīvu apbūvētāju projektus. Ar vārdu „kvalitatīvi” apzīmēju uzņēmumus ar lielu jaunceltņu celšanas pieredzi, kas piedāvā jaunus projektus, kuros ir skaidri noteikti objekta apzaļumošanas, labiekārtošanas un bērnu laukumu ierīkošanas risinājumi... Kā rāda aptaujas, šodien tie, kas plāno iegādāties mājokli jaunajos projektos, paralēli finanšu jautājumiem uzmanību pievērš arī citiem apstākļiem: ēkas arhitektūrai, automašīnu novietņu esamībai, bērnu spēļu laukumiem, vietējās infrastruktūras attīstībai...
Rezervēšana samazinājusies uz pusi
Vai pēc jūsu novērojumiem pēdējo mēnešu laikā bieži notiek darījumi ar dzīvokļiem jaunajos projektos?
Absolūti precīzu skaitļu nav. Taču pēc Hansabanka speciālistu aprēķiniem rezervēšanas apjoms, sākoties cenu korekcijai, ir samazinājies par aptuveni 50%. Tas liek attīstītājiem vairāk domāt par sava projekta pozicionēšanu, par tā mārketinga virzīšanu. Ja agrāk reklāmas budžets tika plānots iebakstot ar pirkstu debesīs, tad tagad šim jautājumam nākas veltīt lielu vērību – Kā reklāma strādās? Ko akcentēt, veidojot projekta PR programmu? Kur izvietot reklāmu? Tas viss nozīmē tikai vienu: patērētājs ir kļuvis izglītots un kaprīzs. Tā rezultātā mainās attīstītāja „portrets”: priekšplānā iznāk profesionāļi. Diletantiem iespēju izdzīvot šajos mainīgajos apstākļos praktiski nav.
Jo vairāk tāpēc, ka, kā jau jūs teicāt, bankas nepieredzējušos vairs nefinansē. Uz cik gadiem noformē kredītus tie apbūvētāji – veiksminieki, ar kuriem jūs tomēr sadarbojaties? Cik lielā mērā viņiem piedāvātā procentu likme atšķiras no tās, kuru saņem fiziskās personas?
Ja runājam par termiņiem, tad svarīga ir projekta specifika. Daudzdzīvokļu mājām parasti tika dots uz diviem gadiem. Māju uzcēla un pārdeva. Kreditors dzēsa aizdevumu. Ja projekts ir apjomīgāks, orientējamies uz trīs gadu termiņu. Taču, ja runa ir par komerciāliem objektiem – birojiem, noliktavu vai tirdzniecības kompleksiem, tad kredīti var tikt noformēti arī uz 20-25 gadiem. Objekti darbojas un nauda pakāpeniski atgriežas.
Taču procentu likmes ir ievērojami augstākas, nekā gadījumā ar privātpersonām. Šeit mums nākas ņemt vērā biznesa riskus.
Kam šajā vasarā un rudenī labprātāk aizdevumus ņem apbūvētāji – daudzdzīvokļu vai rindu mājām, ciematiem, komerciāliem objektiem?
Nekas būtiski nav mainījies. Tāpat kā iepriekš dominē daudzdzīvokļu mājas. Tiesa, tās tagad tiek celtas arī aiz Rīgas un tās apkārtnes robežām. Bez tam, ir palielinājies komerciālo objektu skaits. Šis tirgus turpina augt. Savukārt, apstiprinātu daudzdzīvokļu māju projektu ir tik daudz, ka tos vēl celt un celt... Ja realizēs tos visus, tad tuvāko gadu laikā esošais pieprasījums tiktu kompensēts. To sapratuši nedaudzi attīstītāji, un pārgājuši uz komerciālo sektoru.
Cik etapos notiek projektu finansēšana?
Pašreiz tiek finansēts tikai celtniecības etaps projekta attīstībā un nauda tiek izsniegta pa daļām pēc to vai citu darbu pieņemšanas. Līdzekļi tiek izsniegti tieši ģenerāluzņēmējam vai arī pašam attīstītājam, tas ir katrā gadījumā atsevišķi skatāms jautājums.
Vai ir stingras prasības attiecībā uz dzīvokļu rezervēšanu projektos?
Rezervēšanas apjoms parasti netiek stingri atrunāts. Lai gan mēdz būt, ka šādus noteikumus mēs izvirzām. Dažreiz, lai nodrošinātu papildus garantijas, par rezervēšanu saņemtā nauda tiek iesaldēta speciālos rēķinos.
Labs padoms
Vai bankas dod attīstītājiem padomus par dzīvokļu pārdošanas stratēģijas veidošanu?
Izskatot kredīta pretendenta biznesa plānu, dažreiz bankas un attīstītāja viedokļi var nesakrist. Mēs stāstam, ko vēlētos mainīt, kā mēs redzam šo projektu. Gadās, ka attīstītāji ieklausās mūsu speciālistu teiktajā un veic projektos kaut kādas izmaiņas. Tad var teikt, ka šādi mēs tos ietekmējam. Paraugoties uz to no citas puses, konsultēšana par biznesa plāna izstrādi un projekta attīstīšanu kā pakalpojums - tas nav bankas produkts.
Ļoti slidens jautājums
Kādu cenu par jauna dzīvokļa platības kvadrātmetru ekonomiskās klases mājā Rīgas mikrorajonos jūs uzskatāt par šodienai optimālu?
Ļoti slidens jautājums (smaida). Nosaukt kādu optimālu kvadrātmetra cenu ir grūti. Jāņem vērā tāds faktors, kā apdares pakāpe. Dzīvokļa pārdošanas cenu stipri ietekmē arī cena, par kādu attīstītājs ir pircis gruntsgabalu, un celtniecības izdevumi. Abas šīs pozīcijas pēdējo gadu laikā ir strauji cēlušās un, lai nosauktu optimālu dzīvokļa pārdošanas cenu, būtu jānosauc optimālu jaunceltnes kvadrātmetra celtniecības izdevumu summu ...
Tomēr riskēšu. Manuprāt, šodienas tirgū vidēji cenai dzīvokļiem ar balto apdari atkarībā no mikrorajona būtu jābūt no 1 600 līdz 1 800 eiro par kvadrātmetru. Bet ne zemāk, jo pretējā gadījumā projekts kļūs nerentabls pašam pasūtītājam.
Minēšu vēl dažus faktorus, kāpēc, manuprāt, tai vajadzētu būt tādai. Mums ir reāli jāraugās uz jauno dzīvokļu mikrorajonos pircēju maksātspēju. Atrast tur divistabu dzīvokli lētāk par 130 000 eiro tagad ir visai grūti. Lielākai daļai cilvēku pirkumam ir vajadzīgs kredīts. Maksimāli liels. Tas, lūk, pat ja ņemt 130 000 eiro uz 40 gadiem, tad ikmēneša maksājums būs aptuveni 450 lati. Bet saskaņā ar Latvijas Centrālās statistikas pārvaldes datiem vidējā alga mūsu valstī šā gada vidū bija 463 (!) lati. Iznāk tieši tas skaitlis, kura izcelsmi var pierādīt potenciālais kredīta pretendents un, vadoties no kura, tiek izsniegts kredīts.
Visu iepriekš minēto esmu apspriedis ar attīstītājiem dažādos apaļā galda sarīkojumos. Viņi, starp citu, arī ir nonākuši pie domas, ka, ja dzīvokļa cena ir pārāk augsta, tad šāds divistabu dzīvoklis jau vairs nekādi nav pieskaitāms ekonomiskai klasei. Daudzi, atzinuši šo spriedumu pareizumu, sāk pārdomāt savus projektus un izdarīt tajos noteiktas korekcijas.
Tāmei jābūt reālai
Sava amata dēļ jums vajadzētu būt skaidram priekšstatam par celtniecības tāmēm. Kādi skaitļi parasti figurē jaunās ēkas kvadrātmetra pašizmaksas ailē?
Bankai ir tehniskie konsultanti, kas uzrauga projektus un kam ir reāla tāmju izstrādes pieredze. Viņi, pirms projekts tiek izskatīts finanšu komitejā, pārbauda, vai tas atbilst likumam un vai tāmes ir reālas. Mēdz būt, ka kāds atnes pārāk lielu, bet kāds cits – pārāk mazu tāmi. Bet mums vajadzīga reālā tāme. Tiem, kas cenšas pazemināt izdevumus; tā teikt, man no jums nevajag daudz, mēs atsakām. Zinām, ar ko viss beigsies – izsīks nauda un viņš atkal prasīs. Tad, lūk, pēc mūsu novērojumiem celtniecības izmaksu tāmēs pēdējā laikā vidējās kvadrātmetra izmaksas ir aptuveni 1 110 eiro. Tās ir ēkas kopējo telpu izmaksas.
Apšaubāms arguments
Vai jūsu analītiķi ir aprēķinājuši, cik daudz jauno dzīvokļu ir vajadzīgs tirgum?
Precīzu skaitli nenosaukšu. Taču pateikšu, lūk, ko: es nepiekrītu to speciālistu optimismam, kas pareģo lielu pieprasījumu pēc dzīvokļiem, vadoties pēc dzīvojamās platības rādītāja uz vienu iedzīvotāju. Loģika ir šāda: Latvijā šis rādītājs ir 25,7 kvadrātmetri uz cilvēku, bet Eiropā – vairāk par 43 kvadrātmetriem. Tātad, ir kur augt. Bet... Pie mums nekustamais īpašums pieder lielākajai daļai – aptuveni 90% mājsaimniecību. Tātad, cilvēkiem ir kur dzīvot. Un, lai arī ikviens no mums vienmēr tieksies pēc kvalitatīvāka un plašāka mājokļa, ja to neļaus finanšu iespējas, mēs paliksim, kur esam.
Kāda ir jūsu prognoze – kas sagaida jauno projektu tirgu tuvākajā nākotnē?
Pirmkārt, daudzdzīvokļu projektus gaida precīzāka segmentācija: parādīsies dzīvokļi, kas patiešām vajadzīgi pircējiem. Otrkārt, jauno projektu attīstīšanas biznesā paliks tikai profesionāļi – tie, kas zina ko un kā būvēt. Nu, un, treškārt, neprātīgu cenu krišanos gaidīt nav vērts. Tomēr tām kompānijām, kas savus projektus Rīgas mikrorajonos piedāvā par 2 500 eiro kvadrātmetrā un vēlas tos pārdot, nāksies pievaldīt savu apetīti. Taču cenas nekādā gadījumā nenokritīsies zemāk par 1 600 – 1 800 eiro par kvadrātmetru.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
