«Patstāvības» zemūdens akmeņi
«Patstāvības» zemūdens akmeņi
Esat nodomājis patstāvīgi pirkt vai pārdot dzīvokli vai citu nekustamo īpašumu? Tad nebūs lieki uzzināt, kam jāpievērš uzmanību, kārtojot darījumu. Par juridiskām niansēm un pircēju un pārdevēju skatpunktu atšķirībām katalogam un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas Riga Real Estate valdes locekle un diplomēta juriste Valentīna Andersone (att.).
Latvijas mākleri paši atzīst, ka pašreiz ar viņu piedalīšanos slēdz ne vairāk par 25% visu Latvijas nekustamo īpašumu tirgū kārtoto darījumu. Lielākā daļa no tiem ir darījumi ar dārgajiem mājokļiem. Taču vismasveidīgākajā - sērijveida dzīvokļu segmentā - dzīvokļu īpašnieki parasti cenšas paši risināt potenciālo pircēju meklēšanas jautājumus. Tas taču nekas, ka ir zināšanu robi juridiskajā un finanšu jomā, viņi paši kārto arī darījumus. Labi, ja viss beidzas veiksmīgi, taču laiku pa laikam vienam otram no viņiem gadās «uzskriet kādam zemūdens akmenim», kas izvēršas par finanšu zaudējumu, vai labākajā gadījumā — tiek izšķiests laiks un bojāti nervi. Kā izvairīties no nepatīkamām situācijām? Kam lai pievērš uzmanību tie pircēji un pārdevēji, kuri nodomājuši patstāvīgi kārtot dzīvokļu pirkšanas un pārdošanas darījumus? Šos praktiskos jautājumus katalogs m2 un portāls varianti.lv uzdeva Valentīnai Andersonei, kas piekrita dalīties savā pieredzē.
Pārdevēju zināšanai
Pārdevēja galvenais mērķis ir saņemt par pārdoto objektu visu naudu. Tādēļ, ja samaksu veic skaidrā naudā, par vissvarīgāko jautājumu kļūst jautājums, kā notiks norēķināšanās par darījumu un kādas ir visas nolīgtās summas saņemšanas garantijas. Visdrošākais norēķināšanās veids ir darījuma konta atvēršana bankā. Ja negribas atvērt darījuma kontu, var parakstīt līgumu pie notāra un tad nosūtīt Zemesgrāmatai iesniegumu, saskaņā ar kuru darījuma reģistrēšana Zemesgrāmatā būs iespējama tikai tad, ja ir iesniegts precīzi atrunāts dokuments, kas apstiprina, ka pārdevējs ir samaksājis visu summu.
Valentīna Andersone iesaka visiem pārdevējiem norādīt nekustamā īpašuma pirkšanas pārdošanas līgumā konkrētu norēķinu datumu, pieņemsim, «līdz 1. janvārim». Ja šis termiņš tiks nokavēts, tajā pašā līgumā ieraksta vēl vienu iespējamo variantu, saskaņā ar kuru pircējam tiek doti vēl pāris mēneši, lai pilnībā norēķinātos, bet nu jau ņemot vērā noteiktās soda sankcijas. Beidzoties arī šim termiņam, īpašniekam rodas tiesības atkāpties no līguma, par ko viņš rakstveidā informē otru pusi. Pirkšanas pārdošanas līgumu pārtrauc. Ja īpašums tajā brīdī ir jau reģistrēts uz pircēja vārda un pušu starpā pastāv strīds, ir simtprocentīga garantija, ka saskaņā ar tiesas lēmumu to noformēs uz iepriekšējā īpašnieka vārda. Viņam tikai būs jāuzrāda tiesā pierādījumi, ka pircējs nav pildījis savas saistības. Par dzīvokli saņemtais avanss (tā saucamā rokasnauda) paliek pārdevējam kā materiālā kompensācija par pircēja nodarīto kaitējumu, nepildot līguma noteikumus.
Lai būtu pārliecība par to, ka - ja maksājumu veicot pa daļām - norēķināšanos veiks pilnībā, ieteicams aplikt nekustamo īpašumu ar hipotēku par labu pārdevējam atlikuma summas apmērā.
Pārdevēji nedrīkst aizmirst, ka kopš 2010. gada ir spēkā kapitāla pieauguma nodoklis 15% apmērā. Šis nodoklis, kas ir kļuvis īpaši aktuāls, jāmaksā, ja pārdod nekustamo īpašumu. Saskaņā ar likumu kapitāla pieauguma nodokli neattiecina uz nekustamā īpašuma objektu, kas ir bijis pārdevēja īpašumā ne mazāk par pieciem gadiem un ko viņš ir deklarējis kā savu oficiālo dzīvesvietu vismaz gadu pirms pārdošanas. Pārdodot visus pārējos dzīvokļus un mājas, pārdevējam ir jāmaksā 15% no starpības, kas veidojas starp cenu, par kādu objekts ir nopirkts ,un cenu, par kādu tas ir pārdots. Tas ir, ja ar nodokli apliekams dzīvoklis, vasarnīca vai māja kādreiz nopirkta par 20 000 latu, pārdota par 30 000 latu, tad nodoklī būs jāsamaksā valstij 1 500 latu.
Pircēju zināšanai
Pircējam savukārt svarīgi ir saņemt dzīvokli tādu, kādu viņš to ieraudzīja pirmajā demonstrācijā. «Mēdz gadīties, ka iepriekšējie iemītnieki pirms pārcelšanās izceļ durvis, demontē dārgo santehniku vai noņem jaunos radiatorus. Īpaši populāri ir paņemt līdzi modernu gāzes plīti un atstāt tās vietā kādu vecu padomju laiku lūzni. Mūsu praksē ir bijuši pat gadījumi, kad iepriekšējie īpašnieki ir noņēmuši visus sienas kontaktus un aizveduši iebūvēto virtuves iekārtu. Pēc kategoriska atteikuma pieņemt dzīvokli viņiem to visu vajadzēja atlikt atpakaļ. Durvis, sienas kontakti, santehnika utt. - tas viss ir dzīvokļa un iespaida par to neatņemama daļa. Un galu galā tas lielā mērā ir pamudinājis pircēju nopirkt tieši šo konkrēto objektu. Pasliktināt dzīvokļa stāvokli ir pretlikumīgi,» ir pārliecināta Valentīna Andersone.
Lai nu kā ar personīgo ētiku, bet izvairīties no minētā notikumu pavērsiena var, pievienojot pirkšanas pārdošanas līgumam vai rokasnaudas līgumam attiecīgā dzīvokļa fotogrāfijas un rakstveidā norādot, ka darījuma kārtošanas laikā dzīvokļa stāvokli nedrīkst pasliktināt.
Pirkšanas pārdošanas gadījumā pārdevējam svarīga un obligāta ir arī dzīvokļa pieņemšanas nodošanas akta parakstīšana. Šādā pieņemšanas nodošanas aktā atrunā, ka nav parādu, un fiksē ūdens, gāzes un elektrības skaitītāju rādījumus. Šāds dokuments ļauj izvairīties no atbildības par svešiem grēkiem, jo bieži vien dzīvokli gan pārdod un reģistrē Zemesgrāmatā, bet iepriekšējie īpašnieki vēl kādu laiku tajā turpina dzīvot. Šajā laikā viņi var, piemēram, appludināt kaimiņus. Lai jaunajam īpašniekam nevajadzētu maksāt par remontu no sava maka, arī ir vajadzīgs dzīvokļa pieņemšanas nodošanas akts. Tas, kurš dzīvo dzīvoklī nelaimes notikšanas brīdī, tas arī ir atbildīgs.
Pircējam ir tiesības nepieņemt dzīvokli, ja tas ir sabojāts pārdevēja vainas dēļ vai arī pārdošanas brīdī ir apgrūtināts ar parādiem vai citām saistībām. Par saistību neizpildi pircējam ir tiesības arī ieturēt soda naudu divkāršas vai trīskāršas īres maksas apmērā par NĪ nodošanas kavēto laiku.
Pikantas situācijas var izveidoties pērkot pārdodot ar hipotēku apgrūtinātu dzīvokli. Lai darījums varētu vispār notikt, ir nepieciešama kreditējošās bankas rakstveida atļauja. Pircējam obligāti ir jānoskaidro jautājums par hipotēkas un atbilstošas atļaujas esamību.
Iespējams ir arī šāds notikumu attīstības scenārijs: pircējs iemaksā avansu, pārdevējs vēršas bankā, lai saņemtu atļauju, banka atsaka izsniegt pārdošanas atļauju, jo pārdošanas summa nesedz pārdevēja saistības pret banku, un šādā situācijā būs grūti atgūt samaksāto avansu no negodīgā pārdevēja. Prieku nesagādās pat pirkšanas pārdošanas līguma punkts par dubultām soda sankcijām. Dzīvoklis jau ir apgrūtināts ar hipotēku, un iegūto naudu, pārdodot dzīvokli izsolē, vispirms vajadzēs iztērēt, lai segtu saistības pret banku.
«Pēdējā laikā bankas bieži vien nedod atļauju pārdot ar aizņēmumu apgrūtinātus dzīvokļus. Tas saistīts ar to, ka daudziem īpašniekiem ir vairāki ieķīlāti objekti un viņi mēģina pārdot likvīdākos objektus, pēc kuriem ir pieprasījums. Savukārt kredītiestādes, lai nezaudētu šādus objektus, nobremzē šādus darījumus. Lūk, pavisam svaigs piemērs. Mums bija pircējs dzīvoklim Klusajā centrā par 2 500 eiro/m2. Tomēr banka neatļāva pārdevējam, kuram bija arī citi ieķīlāti objekti, noslēgt šo darījumu,» stāsta Valentīna Andersone.
Pircējam ir svarīgi pārliecināties, ka nopirktajā nekustamajā īpašumā nav deklarēti citi iedzīvotāji un ka ne ar vienu no viņiem nav noslēgts īres līgums. Turklāt jāpatur prātā, ka ir visai grūti pārbaudīt īres līguma esamību. Lai pasargātu savus klientus no šādiem pārsteigumiem, Riga Real Estate, gatavojot līgumu, iekļauj tajā punktu, saskaņā ar kuru pārdevējam ir pienākums kompensēt problēmas, kas radušās jaunajam īpašniekam minēto iemeslu dēļ, no savas kabatas. Īres līgums var pamatīgi pabojāt nervus jebkuram pircējam. Saskaņā ar spēkā esošajiem likumiem jaunais īpašnieks nevar izlikt no dzīvokļa tā iemītniekus, un šī problēma jārisina tiesā.
Ja rokasnauda ir samaksāta, bet pats pirkšanas pārdošanas līgums parakstīts tikai pēc vairākiem mēnešiem, pircējam vēlams uzstāt, lai Zemesgrāmatā izdarītu ierakstu par to, ka ir noslēgts nodomu līgums un iemaksāts avanss. Šī informācija ir publiski pieejama un neļaus pārdevējam pārdot dzīvokli vēl kādam citam.
Rūpīgi ir jāpārbauda pilnvaru autentiskums, ja pārdevējs ar tām apliecina savas pārdevēja pilnvaras.
Ja dzīvoklis tiek pirkts daudzdzīvokļu mājā ar domājamām daļām, pircējam ir jānoskaidro, vai ir kāds dokuments, kas apstiprina pārējo šīs mājas īpašnieku atteikšanos no dotā dzīvokļa pirkšanas. Tieši viņiem, veicot darījumu, ir pirmpirkuma tiesības. Ja viņiem neviens neko nav vaicājis, tad saskaņā ar likumu - viņi var apstrīdēt darījumu gada laikā pēc tā reģistrēšanas Zemesgrāmatā.
«Kārtojot darījumu, nianšu ir daudz, un par tām visām vienā reizē pat nav iespējams izstāstīt. Nepieredzējis cilvēks acumirklī pat nepievērsīs nekādu uzmanību daudzajām niansēm. Taču tie paši pircēji un pārdevēji, kas ir izlēmuši rīkoties patstāvīgi un, nedod dievs, «apdedzinās», varētu arī vērsties pie tirgus profesionāļiem. Klienti pat nenojauš, cik daudz informācijas mākleriem, gatavojot darījumu, vajag pārbaudīt un analizēt. Ir patīkami tad, kad darījums klientam šķiet saprotams, pārredzams un drošs,» nekustamo īpašumu īso pirkšanas pārdošanas problemātisko epizožu apskatu noslēdz Valentīna Andersone.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1823
