Par saprātīgumu

Par saprātīgumu

Latvijas politiķiem vajadzētu rūpīgāk un pārdomātāk pieņemt lēmumus, kas skar nekustamo īpašumu tirgu. Citādi labi domātā rezultāts ir negatīvs. Šādu viedokli pauž kompānijas NCC Housing valdes loceklis Mareks Kļaviņš. Intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv viņš vērsās arī pie gruntsgabalu pārdevējiem ar lūgumu prātīgāk noteikt sava nekustamā īpašuma cenu, ievērojot tās pamatotību.

– Vietējiem pircējiem paredzēto jauno dzīvokļu tirgus pēdējos gadus joprojām ir aktīvs. Cilvēkiem bija un ir nepieciešams uzlabot savus dzīves apstākļus. Visu problēmu centrā ir nauda un tās pieejamība. Diemžēl kredītlīdzekļu saņemšanu tie principi, kas ir pamatā jauno ģimeņu pirmā mājokļa iegādes palīdzības programmām un arī deputātu apstiprinātajā un Valsts prezidenta parakstītajā Maksātnespējas likumā, nesekmē. Labas idejas mums atkal gluži kā smiltis ir izslīdējušas caur pirkstiem.

Kā esmu teicis jau agrāk, valsts rīkotos prātīgāk, ja savas garantijas nodrošinātu nevis visam nekustamo īpašumu tirgum, bet gan tikai jauno mājokļu iegādei. Tikai tas ļautu budžetam uzreiz gūt finansiālu labumu. Valsts varētu nodrošināt garantiju 10–15% apmērā no cenas, kas tiek maksāta par jaunu mājokli jaunajā projektā, un tūlīt pat saņemtu atpakaļ 21% no darījuma vērtības pievienotās vērtības nodokļa veidā, ko maksā apbūvētājs. Savukārt, ja jaunā ģimene pērk vecu dzīvokli, budžets saņem tikai valsts nodevu 2% apmēra no pirkuma summas par darījuma īpašuma tiesību reģistrēšanu Zemesgrāmatā.

Šķiet, ka Maksātnespējas likuma jaunais variants neatbilst arī šodienas realitātei. Maksātnespējas statusa vieglā pieejamība privātpersonai nestimulē kreditēšanu kā uzņēmējdarbību. Turklāt, ja rodas finanšu problēmas, tas nemotivē cilvēkus meklēt hipotekārā kredīta maksāšanas risinājumus. Saskaņā ar jauno likumu cilvēks var atdot bankai ieķīlātā dzīvokļa atslēgas un gada laikā slēgt savas maksātnespējas procesu. Kādēļ rīkoties? Kādēļ meklēt izeju no situācijas, runāt ar kādu, ja var vienkārši atdot atslēgas un nevienam nepalikt parādā? Tādēļ bankas uzstāj, ka, sākot no 2015.gada 1.janvāra, kad stāsies spēkā jaunais Maksātnespējas likums, nepieciešams paaugstināt paša pircēja līdzdalību pirkuma veikšanā. Bankas nevēlas riskēt. Tā ir utopija, ja kāds domā, ka bankas vēlas atņemt cilvēkiem nekustamo īpašumu. Bankas ir ieinteresētas, lai tām kārtīgi būtu maksāti hipotekāro kredītu maksājumi. Manuprāt, galvassāpes, ko rada savā bilancē pārņemts parādnieka īpašums, tā uzturēšana un pārdošana, bankas ir gana izbaudījušas pēdējās krīzes laikā un nevēlas, lai tas atkārtotos.

Tajā pašā laikā bankas sabiezina krāsas, paziņojot, ka jauno realitāšu dēļ tām nāksies slēgt hipotēkas kreditēšanas programmas. Patiesībā tā ir svarīga to pelņas sastāvdaļa. Ja bankas aizies no šī biznesa, sakot, ka tas notiek pārāk lielu risku dēļ, šo nišu aizņems nebanku finansēšanas biznesa pārstāvji ar vēl lielākiem riskiem. Patērētājiem tas ir sliktāk, jo nebanku finansētāju pārstāvjiem ir augstākas likmes un daudz stingrāki noteikumi. Par to derētu padomāt arī mūsu deputātiem, kas, rūpējoties it kā par iedzīvotāju interesēm, pieņem lēmumus, kas situāciju padara vēl ļaunāku.

m2: Uz brīdi abstrahēsimies no skaļiem paziņojumiem. Jūsuprāt, kādi būs nosacījumi, kurus būs noteikušas bankas, kas nākamgad kreditēs pirkumus? Cik lielu pircēja līdzdalību tās pieprasīs?

– Šos skaitļus noteiks pats tirgus. Līdz šim jauno dzīvokļu iegāde NCC projektos tika kreditēta arī līdz 90%, vidēji piešķirti 85% no pirkuma summas. Viss bija atkarīgs no klienta maksātspējas, viņa kredītvēstures, izglītības līmeņa un profesijas perspektīvām. Šiem kritērijiem bankas joprojām izmanto klientu novērtēšanu: ja saskata cilvēka perspektīvas, tad kreditē. Pastāv varbūtība, ka, iegādājoties jaunu dzīvokli, tiks palielināts pirmās iemaksas apmērs un minimālais apmērs būs aptuveni 20%. Manuprāt, 40% slieksnis ir maz ticams.

Vai pircēja līdzdalības daļa var pieaugt līdz 35–40%? Tas var notikt darījumos ar padomju laiku dzīvokļiem. Šajā segmentā ir arī lielāks risks, ka vēlāk šādus nekustamos īpašumus būs grūtāk pārdot un būs nepieciešami lieli papildu izdevumi, kas saistīti ar sērijveida mājas uzturēšanu. Tā būs jāsiltina, jāremontē kāpņu telpas un jāmaina komunikācijas. Ja neko nedarīs ar vecajām daudzdzīvokļu mājām, to tehniskais stāvoklis turpinās pasliktināties. Viss vēl sarežģītāk ir ar hipotekāro kreditēšanu ārpus galvaspilsētas, reģionos iedzīvotāju maksātspēja ir vēl zemāka. Manuprāt, maksātnespējas risks galvaspilsētas jauno projektu dzīvokļu pircējiem ir ievērojami mazāks nekā tiem, kuri pērk dzīvokli vecajā dzīvojamo mājokļu fondā. Pircējiem, kas pērk dzīvokļus jaunajos projektos, ir augstāks izglītības un ienākumu līmenis, risks ilgāku laiku būt bezdarbniekos ir minimāls.

m2: Vai starp NCC Housing klientiem daudz ir tādu, kas uzreiz samaksā 40–50% no pirkuma summas?

– Tādu ir visai maz. Tajā pašā laikā cilvēki nemēģina paņemt maksimālo kredītu. Ja viņi var uzreiz iemaksāt 25% vai 30%, tad to arī iemaksā. Viss ir atkarīgs no cilvēku finanšu stāvokļa. Atkārtošu vēlreiz – lielākā daļa noformē bankās aizdevumu 85% apmērā no pirkuma summas.

m2: Vai kaislības, kas virmo ap Maksātnespējas likumu, kaut kā ir ietekmējušas darījumus?

– Pircēji ir satraukti tikai par tiem projektiem, kuri ekspluatācijā tiks nodoti 2015.gadā. Cilvēki nezina, kādiem noteikumiem esot, bankas piešķirs hipotekāros kredītus tad. Viņi lasa presi un visu uztver emocionāli. Uz banku ir jāiet pašiem un jārunā ar bankas kreditēšanas speciālistiem. Saprotams, ka tirgus neapstāsies un darījumi notiks. Ir tikai vēl nepieciešams, lai bankas apzinātu situāciju un tiktu skaidrībā par noteikumiem, kas būs saprotami patērētājiem.

m2: Patērētājiem ir svarīga dzīvokļa galīgā cena. Tā summējas no būvniecības pašizmaksas, inženieru komunikāciju ierīkošanas izmaksām un zemes iegādes cenas. Cik zinu, NCC Housing pieņem zemes iegādes piedāvājumus. Tomēr tirgū tiek daudz runāts par to, ka zemes cenu veidošana Rīgā un tās apkaimē notiek neadekvāti reālajai tirgus situācijai. Vai jums bieži nākas saskarties ar nesamērīgi lielām pircēju gaidām?

– Tādas ir lielākā daļa. Katram apbūves gabalam jānovērtē reālā situācija – ārējo komunikāciju esamība un infrastruktūras attīstības pakāpe. Ir jāsaprot, cik lielas investīcijas būs nepieciešamas, lai pievienotos pilsētas tīkliem. Mēdz gadīties, ka tiek piedāvāta zeme, kurā veicamie ieguldījumi ir tik lieli, ka nav jēgas attīstīt projektu, jo tā rentabilitāte būs nulle. Par šādu zemi jautājumi jāadresē pašvaldībām – vai tās ir gatavas attīstīt infrastruktūru, vai tām ir vajadzīgi jauni iedzīvotāji. Neviens apbūvētājs nevēlas strādāt ar zaudējumiem. Viņš var kļūdīties un attīstīt vienu projektu, kas viņam atnes zaudējumus, bet ne vairāk. Neviens taču neiet uz darbu ar domu vienkārši tāpat pastrādāt, lai arī algu nemaksās. Arī apbūvētājam ir jāredz peļņa.

Otrkārt, saskaramies ar situāciju, ka gruntsgabalu īpašnieki cenšas noteikt to cenu, ņemot vērā to maksimālās apbūves. Tas ir kaut kāds mistisks lēmums. Viņi neiedomājas par dzīvokļu gala pircēju – cilvēkiem, kas šādā gadījumā nav gatavi pirkt dzīvokli par cenu, kas ļautu apbūvētājam atgūt ieguldījumus, kas jāinvestē pārāk blīvā apbūvē. Cilvēki ir gatavi pirkt to, ko viņi var atļauties. Un apbūvētājam gruntsgabalā ir jāīsteno risinājumi, kas ļauj viņam normālā termiņā pārdot uzbūvētos mājokļus. Bet kā ir pie mums? Gruntsgabala īpašnieks dod arhitektam uzdevumu uzzīmēt projektu ar maksimālu apbūvi, pat nedomājot par to, kas un par cik pirks šos uzzīmētos risinājumus. Ir gadījies redzēt apbūves gabalus ar gataviem projektiem, kuros uzzīmētais maksimālais apbūves apjoms ne tikai nepalielinās peļņu, bet “apēdīs” to. Vai arī mēdz būt situācijas, kad tiek uzsākts projekts, un tad atklājas, ka ieguldījumi ir tik lieli, ka pirmo peļņu apbūvētājs sāks saņemt pēc daudziem gadiem vēl pēc tam, kad visa būvniecība būs pabeigta. Apbūvētājam tas ir riskanti. Šādiem darījumiem piekrīt tikai retais.

m2: Vai šādu apbūves gruntsgabalu, kuri ir saistīti ar nesamērīgām pārdevēju gaidām, ir vairāk privātpersonu vai banku struktūru piedāvājumā?

– Vairāk ir privātpersonu piedāvājumā. Banku struktūras daudz ko jau ir pārdevušas, un to portfeļos ir palikuši objekti ar kādiem trūkumiem. Privātīpašnieki visai bieži piedāvā savus gruntsgabalus ar projektiem. Mēs visu pārrēķinām, notiek sarunas, lūdzam adekvāti novērtēt savu piedāvājumu, minam savus argumentus. Attiecībās ar zemes īpašniekiem ir iespējami dažādi risinājumi. Piemēram, ja viņi uzskata, ka pēc projekta īstenošanas NCC Housing nopelnīs daudz naudas, mēs varam piedāvāt kā maksu par zemi sagatavotus visus dzīvokļu dokumetus. Varianti var būt dažādi. Nemēģinām nomākt zemes īpašniekus un iegūt gruntsgabalu par sviestmaizi. Mūs interesē projektu attīstīšana.

m2: Kā NCC Housing nosaka, kāda cena konkrētajam gruntsgabalam ir finansiāli saprātīga?

– Ja vieta mums patīk, tad kritērijs ir gatava mājokļa kvadrātmetra pārdošanas cena. Ja gruntsgabals ir Rīgas perifērijā, esam gatavi atkarībā no tur esošajām komunikācijām maksāt 3–5% no ieņēmumiem, ko plānojam gūt no dzīvokļu tirdzniecības. Ja gruntsgabals atrodas prestižākā un pievilcīgākā vietā, šī daļa var būt arī lielāka par 10%. Tikai zemes īpašniekiem nevajag aizmirst, ka eksistē arī apgrozījuma nodoklis. Un tad, kad tiek nosaukta dzīvokļa pārdošanas cena 1400 eiro/m², tajā ir iekļauts arī 21% liels PVN. Atņemiet nodokli un iegūsiet bāzes skaitli, kas tiek izmantots aprēķinos.

m2: Ja runājam par galvaspilsētas mikrorajoniem, vai esat gatavi pirkt zemi? Vai dodat kaut kam priekšroku?

– Mēs izskatām visus Rīgas mikrorajonus, izņemot vienīgi varbūt Bolderāju un Vecmīlgrāvi. Pārējos – vienmēr laipni lūdzu. Katrs gruntsgabals tiek izskatīts atsevišķi, tādēļ kādu konkrētu cenu nosaukt ir grūti. Var gadīties, ka kādā vietā nav infrastruktūras, jāierīko kilometru garš kanalizācijas pievads. Šāds piedāvājums mums arī par baltu velti nav vajadzīgs.

m2: Vai jūsu zviedru īpašnieki kaut kā ierobežo summas, ko NCC Housing drīkst tērēt jaunu apbūves gabalu iegādei?

– Mums ir tikai kapitāla limits. Mēs pārdodam dzīvokļus īstenotajos projektos un izbrīvētos līdzekļus varam tērēt gruntsgabalu iegādei. Neviens mums nediktē, kādus mājokļus būvēt – ekonomklases vai biznesa klases. Taču mēs cenšamies savu darbību koncentrēt virzienos, kur vislabāk un profesionālāk varam risināt mūsu klienta problēmas. Mēs orientējamies uz rīdzinieku vidusslāni, un tātad – uz ekonomklases mājokļu segmentu. Cilvēki nevar tērēt pirkumam pārāk daudz naudas. Viņi saprot, ka svarīga ir ne tikai pirkuma cena, bet arī tas, cik izmaksās mājokļa uzturēšana, kāda ir tā energoefektivitāte. To sāk apzināties arī bankas. Kad tās redz, ka nauda tiek dota projektiem, kuru uzturēšanas izdevumi ir mazāki nekā vidēji tirgū, tās uz pirkumu finansēšanu šādās mājās raugās labvēlīgi. Tās saprot, ka aizdevumu saņēmējiem, dzīvojot šādās mājās, „uz rokas” paliks vairāk finanšu līdzekļu.

– Jūsu komplekss Rīgā, Biķernieku ielā 160, tuvojas nobeigumam, ir uzsākti būvniecības darbi Putnu ielā 31. Kas tālāk?

– Ir vēl daži būvlaukumi Purvciemā, Pārdaugavā un Imantā. Tuvākajos mēnešos tiks pieņemts lēmums par jaunas mājas būvniecības vietu. Vairāki gruntsgabali ir to iegādes procesā. Kopumā ņemot, attiecībā uz galvaspilsētas jauno mājokļu tirgu mūsu vērtējums nav mainījies – tam ir ilgtermiņa perspektīva.

Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2637