Par pagātni un nākotnē ieskatoties
Visam savs laiks: savs laiks mest akmeņus un savs laiks tos salasīt. Jaunā gada priekšvakarā tas vēl ir arī laiks novērtēt aizejošā gada rezultātus, dalīties ar viedokļiem par sasniegto un pamēģināt ielūkoties nākamajā gadā. Tieši to žurnāls m2 un portāls varianti.lv palūdza izdarīt vairākiem autoritatīviem Latvijas nekustamo īpašumu biznesa tirgus spēlētājiem.
Kopā ar ekonomiku
Aldis Riekstiņš, kompānijas Latio tirdzniecības vadītājs:
– Viss labais un priecīgais bija 2014.gada sākumā, kad bijām optimistiskāki un ticējām, ka viss būs labi. Tā tas arī bija līdz brīdim, kad mūsu politiķi izdomāja, ka kaut kas ir jāmaina. Viņi pacēla nekustamā īpašuma iegādes slieksni līdz 250 000 eiro, kas ļauj ārzemniekiem pretendēt uz termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanu. Tas vēl nebija tik traki, jo cilvēkiem vismaz bija skaidri noteikumi, un viss bija saprotams. Bet, kad sākās runas par to, ka jāpārtrauc TUA izsniegšana Krievijas pilsoņiem, pircēju prātos viss sajaucās. Lai gan TUA programma darbojas joprojām, daudzi potenciālie pircēji no Krievijas ir sākuši domāt, vai viņi vēlas šādu attieksmi.
Kas ir bijis labs? Ir bijis visai daudz jaunu, vietējam tirgum domātu projektu. Augšup cēlies dzīvokļu īres tirgus. Tas daļēji izskaidrojams ar grūtībām, kas saistītas ar hipotekāro aizdevuma saņemšanu mājokļa iegādei. Sākot ar 2015.gadu, kad tiks ieviests „nolikto atslēgu princips”, aizdevumu saņemšanas iespēju uzlabošanās nav gaidāma. Pēdējos gados ļoti izdevīgi ir bijis ieguldīt naudu dzīvokļu iegādē sekundārajā tirgū, lai tos pēc tam izīrētu. Mums ir klienti, kam šī biznesa gada rentabilitāte ir 8–12%. Ja cilvēkam ir brīvi finanšu līdzekļi, saprātīgāk ir tos neturēt kontā, bet gan nopirkt īpašumu un saņemt ienākumus. Ja tas ir sērijveida dzīvoklis vai jauns ekonomklases dzīvoklis kādā no Rīgas mikrorajoniem, tad cenas pazemināšanās risks ir zems. Šo nekustamo īpašumu cenas nav uzpūstas – to kāpumu ir diktējusi ekonomika, un vietējie investori, kas ir nopirkuši Rīgā divus vai trīs dzīvokļus un tos izīrējuši, jūtas droši.
Galvaspilsētā ir atdzīvojies arī komercplatību segments. Tas noticis arī tādēļ, ka TUA saņēmušie ārzemnieki ir uzsākuši šeit savu biznesu. Centrā tās ir nelielas kafejnīcas un veikaliņi, lai, tā teikt, sievām būtu ar ko nodarboties. Arī noliktavu, ražošanas un biroju telpu segmentos situācija ir visai pievilcīga. Superlielas izaugsmes nav, bet neliels pluss tomēr ir: ēku īpašnieki sāk gūt viņiem pieņemamu atdevi.
Kāds būs 2015. gads? Diez vai kāds jums to precīzi pateiks. Ceram, ka politiķi neslēgs TUA piešķiršanas programmu cilvēkiem no Krievijas. Rudens un ziemas sākums pagāja būtiskas ārzemju kapitāla pieplūduma samazināšanās zīmē. Tas atdzesē Latvijas ekonomiku: daudzi īpašnieki nevar pārdot savus īpašumus, apbūvētāji nezina, ko darīt ar nesen ekspluatācijā nodotajiem vai nodošanai gatavajiem objektiem, vai atsakās no jauniem plāniem. 250 000 eiro sliekšņa noteikšana TUA saņemšanai pēc nekustamā īpašuma iegādes ir pilnībā “no spēles” izslēgusi mūsu reģionus.
Pārdzīvosim arī šoreiz
Aija Āboliņa, kompānijas Ober Haus Real Estate Latvia valdes priekšsēdētāja:
– 2014. gada sākumā domājām, ka varētu būt grūtības, taču nevarējām pat iedomāties, ka tās varētu rasties likumdošanas grozījumu dēļ. Valdības un parlamenta sagādātiem pārsteigumiem saistībā ar konkrētajiem grozījumiem mēs nebijām gatavi. Nebija neviena labvēlīga soļa nekustamo īpašumu nozares virzienā ... tikai dažādi šķēršļi. Kopš novembra sākuma vairs nenotiek darījumi ar lauksaimniecībā izmantojamo zemi. Lēmumu par to, ka, pārdodot šādu nekustamo īpašumu, ir jāsaņem pašvaldības piekrišana, ierēdņi pieņēma, bet savlaikus sagatavot Ministru kabineta noteikumus, kas reglamentētu šo procedūru, piemirsa. Sekas ir tādas, ka pašvaldībām nebija iespējas dot savu piekrišanu lauksaimniecībā izmantojamās zemes pārdošanai. Tas demonstrē mūsu valstī pastāvošo vadības stilu: izdomā savu biznesu, vari izstrādāt tā attīstības plānu, un valsts to visu var piebeigt ar vienu spalvas vilcienu - tāpat, kā tas notika ar TUA piešķiršanas noteikumiem. Tas, ka uzņēmēji bija uzsākuši jaunus dzīvojamos projektus, ņemot vērā noteiktus spēles noteikumus, nevienu neinteresē.
Tagad grūti klāsies kompānijām, kas savā darbībā bija pievērsušās vienam segmentam – nekustamo īpašumu pārdošanai ārzemniekiem. Ober Haus savu darbību un tās virzienus nekad nav koncentrējusi uz kādu šauru mērķi. Tas ļauj mums sekmīgi strādāt pie jebkādām tirgus situācijas izmaiņām: te viens segments dod vairāk, te cits. Pēdējā laikā labi tiek pirkti komercīpašumi. Iespējams, tas kompensēs ieņēmumu samazināšanos no ārzemniekiem, kurus interesēja TUA iegūšana.
Pozitīvi ir tas, ka ir spēcīgs vietējais tirgus. 2014. gadā mums katru mēnesi izdevās pārdot 50–60 nekustamos īpašumus. Turklāt ne tikai no banku portfeļiem. Ir pieaudzis to objektu skaits, kurus mums uztic pārdot privātpersonas. Gada nogalē pabeidzām vairākus investīciju darījumus.
Domājot par 2015. gadu, mulsina tas, ka aizvadītā rudens otrajā pusē ievērojami samazinājās dzīvokļu pirkumu skaits Rīgas jaunajos projektos cenu kategorijā virs 1600 eiro/m². Agrāk tos pirka ārzemnieki: vienu sev, otru – izīrēšanai. Šāda rīcība nodrošināja iespēju saņemt TUA. Kopš 1.septembra tas vairs nedarbojas, jo īpašumam ir jāmaksā vismaz 250 000 eiro. Lielākajai daļai vietējo pircēju 1600 eiro/m² nav pa kabatai. Viņiem tas ir par dārgu. Lūk, arī jautājums: kas notiks ar šiem objektiem? Apbūvētāji, reaģējot uz jauno situāciju, mēģina optimizēt plānojumu. Piemēram, kompleksa Jaunā Teika, kuru būvē kompānija Hanner, jaunajā mājā trīsistabu dzīvokļu platība ir vidēji ap 60 kvadrātmetriem.
Toties viss labi ir ar sērijveida dzīvokļiem Rīgas mikrorajonos. Tur viss ir stabili, un ir pat cerība uz minimālu cenu kāpumu. Atmetot emocijas, jāatzīst, tirdzniecības kritumi un kāpumi, cenu koriģēšana ir nekustamo īpašumu jomai raksturīga un periodiska parādība. Mēs šos procesus pēdējo desmit gadu laikā esam vairākkārt pārdzīvojuši un gan jau pārdzīvosim to arī vēlreiz.
Brīvā peldējumā
Aigars Šmits, kompānijas Arco Real Estate valdes priekšsēdētājs:
– 2014. gads ne ar ko īpašu nepārsteidza. Tam bija jābūt labam, un tāds tas arī bija visās nozīmēs: noritēja tirdzniecība, cilvēkiem bija iespēja kaut ko nopirkt. Tas viss bija labi, ja vien neņem vērā nozares dubulto nokautu. Tās bija gan Maksātnespējas likuma izmaiņas, gan mēģinājums noplicināt jebkādas dzīvības pazīmes nekustamo īpašumu sektorā, kas saistīts ar termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanu ārzemniekiem. Abos gadījumos sabiedrībai tiek piedāvāta sagrozīta informācija par notiekošā būtību. Šodien Latvijā daudziem nav pat izpratnes par „nolikto atslēgu principu”. Viņi domā, ka tad, ja cilvēks ir paņēmis hipotekāro kredītu un nespēj to samaksāt, viņš var aiziet uz banku, kurā kredīts ir bijis paņemts, atdot atslēgas un pateikt „Uz redzēšanos!”. Kā tad! Viņam vienalga būs jāizpilda noteiktas procedūras prasības. Lēmumu par parādnieka maksātnespējas atzīšanu vai neatzīšanu pieņems tiesnesis, kurš risinās arī jautājumu par visu ieķīlāto aktīvu izpārdošanu. Viens otrs priecājas par „nolikto atslēgu principu”. Par ko? Sakiet, lūdzu, kurš normāls cilvēks tagad pirks vienīgo nekustamo īpašumu kredītā, turklāt samaksājot vismaz 25% no saviem līdzekļiem, un kādu laiku maksās ikmēneša maksājumus, lai vēlāk to atdotu bankai? Pašreizējā Maksātnespējas likuma redakcija ir nokavējusi. Tā bija aktuāla laikā, kad cilvēki masveidā spekulēja ar nekustamajiem īpašumiem. Ja sērijveida mājokļu cenas ir 650–700 eiro/m², domāju, ka nav nekāda riska ne bankām, ne pircējiem.
Bet par to, ka nemitīgi tiek malts temats par Latvijas TUA izsniegšanas pārtraukšanu pircējiem no Krievijas, teikšu: „Tie ir murgi!” Cik TUA viņi ir saņēmuši 2014. gadā? Mazāk par 4 000? Bet Latvijas ieceļošanas vīzas – 93 000. Tie, kas pērk mūsu nekustamos īpašumus, ir bagāti un izglītoti cilvēki. Tagad izrādās, ka, ieguldot milzīgu naudu, viņi mūsu valstij rada draudus, bet vīzu īpašnieki – nē! Kur ir loģika?
Jūs vaicājat par nākamo gadu – neko šajā sakarībā neplānoju. Nopietni. Kā lietas norisinās, tā lai tās arī rit – brīvā peldējumā. Jaunus projektus mēs nesākam, banku kredītu portfeļi samazinās, hipotekārās kreditēšanas jautājumos nav nekādas skaidrības, un arī ģeopolitiskais jautājums ir neskaidrs. Mūsu darbiniece, kas ir „krievvalodīgā”, aizbrauc uz izstādi Maskavā, un tur apmeklētāji viņai nāk klāt un saka „Vācies, fašiste, atpakaļ uz savu Latviju!” Rodas jautājumi: kas notiek pasaulē? Kurp pasaule iet? Principā mēs esam optimisti. Bet, ja godīgi, 2015. gads optimismu diez vai vairos. Cik laika vajadzēs cilvēkiem, lai sakrātu pirmo iemaksu? Vai ekonomika atkal pavērsīsies uz pelēkās zonas pusi? Var gadīties, cilvēki attapsies un sapratīs, ka pirmo iemaksu nekustamā īpašuma iegādei sakrāt, teiksim, piecu septiņu gadu laikā neizdodas, un sāks piedāvāt darba devējiem maksāt viņiem algu aploksnē. Cita starpā, - visas tās izziņas par oficiāliem ienākumiem no hipotēkas aizdevumu pretendentiem bija domātas arī tādēļ, lai „izvestu” darba samaksu no pelēkās zonas. Ja jauna trīsistabu dzīvokļa iegādei būs jāsakrāj 30 000 eiro, lai saņemtu 50 000 – 60 000 eiro kredītu, daudzi nospriedīs, ka tas ir uzdevums pārāk ilgam laikam. Valsts šajā gadījumā būs tikai zaudētājs. Īsāk sakot, dzīvosim – redzēsim. Ja politiķos pārsvaru gūs veselais saprāts, viņi savu pozīciju pārskatīs.
Jaunu variantu meklējumos
Līga Uzkalne, SIA Vestabalt valdes locekle:
2014. gadā zīmīgs ir tas, ka politiķu pieņēma vairākus likumus, bet nepamatotus, izteikti populistiskus, kas tieši negatīvi ietekmē tālāko nekustamā īpašuma tirgus attīstību. 2014. gadā tika pieņemtas būtiskas izmaiņas saistībā ar lauksamniecības zemes tirdzniecību, nosakot, ka, lai iegādātos lauksaimniecībā izmantojamu zemi, pircējam ir nepieciešama pieredze lauksaimniecībā vai jāiegūst lauksaimnieciskā vai tai pielīdzināta izglītība. 2014. gadā tomēr tika pieņemti ilgi apspriestie grozījumi Imigrācijas likumā saistībā ar uzturēšanās atļauju piešķiršanu. Pieņemtās izmaiņas termiņuzturēšanas atļauju izsniegšanas kārtībā ir kārtējais populistiskais lēmums, kas apliecina Latvijas politiskās varas nepārdomātu rīcību saistībā ar valstij svarīgas ekonomikas nozares ilgtspējību un prognozējamību. Iekšējais pieprasījums mūsu nekustamo īpašumu tirgū ir izsmelts, vietējo investoru nav. Pēdējo mēnešu laikā pieņemtie likumi un ap tiem radītā ažiotāža ir jau devusi savus „augļus”: vairāku nekustamā īpašuma attīstības projekti ir apturēti, investori nogaida, un šī nogaidīšana var arī ieilgt.
2014. gadā bija novērojams neliels vietējo pircēju intereses pieaugums par jaunu dzīvokļu iegādi cenu kategorijā līdz 120 000 euro. Taču 2015. gadā nekustamā īpašuma tirgu noteikti iespaidos nesen pieņemtais “nolikto atslēgu princips”. Patieso grozījumu ietekmi jutīsim nākamo triju sešu mēnešu periodā. Finanšu pieejamība ir viens no nekustamā īpašuma tirgus virzošajiem faktoriem, jo mazāka finanšu resursu pieejamība, jo mazāks pieprasījums un iespēja iegādāties īpašumu gala pircējam. Ja tiks ierobežota kreditēšanās, palielināts pirmās iemaksas apmērs, tas noteikti ietekmēs nekustamā īpašuma cenas apmēru. Tas visspilgtāk būs redzams dzīvokļu segmentā cenu robežās 30 000 eiro līdz 120 000 eiro. Kreditēšanās nosacījumu pasliktināšanās ietekmēs īres tirgu, jo tie, kuri nevarēs iegādāties īpašumu, vēlēsies to īrēt, tā kā īres maksa nepārprotami pieaugs. Jāatgādina, ka jau pašreiz pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir lielāks kā piedāvājums.
Grozījumi saistībā ar uzturēšanās atļauju izsniegšanu visvairāk ietekmēs nekustamo īpašumu darījumu skaitu un pieprasījumu reģionos, pieprasījumu pēc dzīvokļiem cenu amplitūdā no 120 000 eiro līdz 250 000 eiro. Vietējais pircējs finansiāli spēj atļauties iegādāties īpašumu, kura cena nepārsniedz 120 0000 eiro. Ārzemnieku interese par īpašumiem, lētākiem par 250 000 eiro, būs minimāla, savukārt ārpus Rīgas un Jūrmalas ir neliels darījumu skaits ar īpašumiem, kas atbilst minimālām prasībām TUA iegūšanai.
2015.gadā attīstīsies nebanku kreditēšana, dzīvokļu līzings un attīstītāji piedāvās dažādus izpirkuma veidus. Tie pircēji, kuri vēlēsies iegādāties sev jaunu mājvietu, meklēs iespēju, kā nokārtot kredītu ar mazāku pirmo iemaksu šodien prasīto 30% vietā.
Līdz 2015. gada vidum klienti un investori nogaidīs, vēros situāciju. Jau pašreiz pieņemto grozījumu dēļ ir novērojams sastingums nekustamo īpašumu tirgū. Ir ļoti jācer, ka drīzumā nesāksies pirmie stinguma krampji. Jāņem vērā arī ģeopolitiskā situācija, pārmaiņas pasaules kartē, kas ietekmē kopējo ekonomisko situāciju un to investoru skaitu, kuri vēlētos investēt līdzekļus tieši Latvijā.
Visiem ir jāpelna
Andris Bože, kompānijas YIT Celtniecība valdes priekšsēdētājs:
– Gads daudzējādā ziņā ir bijis visai skumjš. Bija lielas cerības. Sākumā tās attaisnojās, darījumi ritēja veiksmīgi, bet tad situācija mainījās. Jauna termiņuzturēšanās atļaujas minimālās cenas sliekšņa ieviešana stipri ietekmēja nozares kopējos rādītājus. No tirgus aizgāja īpašumu pircēji no Ķīnas, līdz minimumam samazinājās to Krievijas pilsoņu skaits, kuri bija sākuši kļūt par potenciālajiem Latvijas nekustamo īpašumu pircējiem. Agrāk arī mums, t.i., YIT, bija āzemju klienti, bet tagad viņu vairs nav. Bija cerība uz valsts atbalstu pirmā mājokļa iegādei jaunajām ģimenēm, ka tas stimulēs tirdzniecību, bet tagad ... uz to cerēt būtu nejēdzīgi. Bija liela un trokšņaina kampaņa ap Būvniecības likuma pieņemšanu. Likumu pieņēma. Bet vai ir pārliecība, ka tas atrisinās visas nozares problēmas, jau tagad tajā ir saredzamas lielas kļūdas. Ceru, ka tās kāds izlabos. 2014. gada beigās vilšanos jau bija vairāk nekā cerību.
Par 2015.gadu… Eksperti prognozē hipotekāro kredītu skaita samazināšanos. Kā tas ietekmēs tirgu? Tie, kam nepietiks līdzekļu nepieciešamajai pirmajai iemaksai, aizies uz īres tirgu. Redzam, ka nomas likmes ir stabilas. Tas rada labu iespēju apbūvētājiem pievērsties projektiem, kas domāti dzīvojamo telpu īrēšanai. Investori šādā biznesā naudu ieguldīs, jo ir normāla un aprēķināma rentabilitāte. Plus pieprasījuma potenciāls: to Latvijas iedzīvotāju daļa, kuri saņem „pelēko” algu, vēl joprojām ir liela. Nevarot saņemt kredītu un nopirkt dzīvokli, viņi to īrēs.
Tomēr domāju, ka 2015. gadā ne viss, kas ir saistīts ar hipotekāro kreditēšanu, būs slikti. Lai arī bankas ir paziņojušas par pirmās iemaksas apmēra palielināšanu, tām nāksies būt elastīgākām. Konkurenci neviens nav atcēlis, un tā būs īsti asa. Bankām būs jānopelna, tātad tās meklēs visiem pieņemamas alternatīvas. Mums visiem kopā ir jāpalīdz jaunajām ģimenēm, jārisina demogrāfijas problēmas, jāuzlabo cilvēku dzīves līmenis, ir nepieļaujama iedzīvotāju masu emigrēšanu. Ir vajadzīga gaisma tuneļa galā. Ja cilvēkiem būs iespēja nopirkt mājokli, viņi, pavisam noteikti, nekur nebrauks.
YIT Celtniecība vienmēr būvē par tādām cenām, par kādām var pārdot. Ja sajutīsim, ka samazinās pieprasījums, kaut ko pārskatīsim. Situācijas uzlabošanās gadījumā mums ir gatavi projekti ar būvniecības atļaujām, un tas ļauj mums sākt būvēt kaut vai rīt. Bijām nodomājuši rudenī sākt būvēt jaunu kompleksu – tomēr pārcēlām uz martu. Vēlreiz izvērtēsim situāciju un tikai tad pieņemsim galīgo lēmumu. Šis projekts paredzēja, ka daļa dzīvokļu tiks pārdota ārzemniekiem. Raksturojot situāciju ar vietējiem iedzīvotājiem, uzskatām, ka viņiem tā ir laba, turklāt ir iespēja, ka ilgtermiņa perspektīvā varētu arī uzlaboties. Dažas negatīvas ekonomikas iezīmes ir saredzamas, bet visu melnos toņos krāsot negribu. Vairākos segmentos tiks nedaudz koriģētas cenas, tirgus turpinās dzīvot savu dzīvi. Ja paraugāmies uz Igauniju, tur tirdzniecība norit visai labi. Ceru, šis vilnis atnāks arī līdz Latvijai. Rīgas jauno projektu tirgū cenu korekcija būs, tomēr uzskatu, ka 2015.gada otrā puse atkal būs labvēlīga jauno projektu dzīvokļu pārdevējiem.
Bez īpaša pieauguma
Andris Kovaļčuks, Ektornet valdes priekšsēdētājs:
– Šis ir bijis notikumiem bagāts gads. Ietekmi uz nekustamā īpašuma tirgu ir atstājusi virkne neskaidrību veicinošu faktoru – saspringtā ģeopolitiskā situācija, ieilgušās neskaidrības par uzturēšanās atļauju programmu, izmaiņas maksātnespējas likumā un „nolikto atslēgu” princips. Tas kopumā ir piebremzējis pagājušajā gadā aizsākušos pieauguma tendenci tirgū. Pieļauju, ka 2014. gada kopējais darījumu apjoms tirgū tikai nedaudz pārsniegs iepriekšējā gada rādītājus, taču arī iespējams, ka tas saglabāsies tādā pašā līmenī.
Ir grūti izteikt prognozes attiecībā uz nākamo gadu, tomēr ir skaidrs, ka būtisks pieaugums nav sagaidāms.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2659
