No tīras lapas
Romāns Golubevs, žurnāla "Kvadrātmetrs", portālu varianti.lv un Bn.ru/latvia redaktors
Jauno Latvijas termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanas noteikumu darbības pirmajos mēnešos ārzemnieku noslēgto darījumu skaits ir bijis kritiski mazs. Kas būs tālāk? Salīdzinot ar pavasari un vasaru, tirgū nav ienākuši apmēram 30 – 35 miljoni eiro.
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības analīze un prognozēšana lielā mērā reputācijai ir gan nepateicīga, gan riskanta nodarbe. Vienmēr kaut kas var paslīdēt garām, kaut ko var pienācīgi nenovērtēt. Iespējams arī stipri kļūdīties, uzdrošinoties publiskot prognozes. It īpaši, ja par pamatu jāizmanto statistikas dati un saprātīga ekonomikas loģika. Diemžēl mūsu realitātē tas bieži vien neattaisnojas.
Latvijas nekustamo īpašumu tirgu un līdz ar to arī būvniecības tirgu (kas, vēlreiz un vēlreiz atkārtoju un nemitīgi atkārtošu šo aksiomu, ir jebkuras valsts ekonomikas stāvokļa noteikšanas lakmusa papīrītis) var droši uzskatīt par politiskās tirgošanās un populistisku paziņojumu ķīlnieku. Mūsu “tautas kalpi” viegli un nepiespiesti maina spēles noteikumus, neapgrūtinot sevi ar nopietnu to iespējamo attīstības scenāriju analīzi un aprēķiniem, kas veidosies pēc viņu lēmumu pieņemšanas. “Tautas kalpi” ignorē arī to, kas notiek apkārt – aiz mūsu valsts robežām. Viņiem svarīgāks ir acumirkļa efekts – nosacītie reitingi un kaut kādas vēlētāju daļas papildu balsis. Turklāt runa ir par vēlētājiem, kas līdz galam nepārdomātu lēmumu dēļ ar laiku var zaudēt darbu paši vai arī viņu radinieki vai paziņas. Pēctecīguma ķēdīte ir elementāra: ja finanšu plūsmas kādā no Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentiem izsīkst un ilgāku laiku ir vājas, šī fenomena negatīvo efektu neizbēgami izjūt ne tikai nekustamo īpašumu īpašnieki, aģenti (starpnieki) un apbūvētāji, bet arī citu nozaru pārstāvji, kas nav tieši saistīti ar šo tirgu. Loģika ir vienkārša: ja nekustamo īpašumu nozares pārstāvjiem samazinās ienākumi, viņi tērē mazāk naudas, tādējādi negatīvi iespaidojot iekšējā patēriņa rādītājus.
Zināmas bažas pašlaik rada mājokļu segments, kas iepriekš piesaistīja ārzemniekus. Pētot 2014.gada septembrī piešķirto termiņuzturēšanās atļauju (TUA) statistiku, aina varētu likties pat visai iepriecinoša – pozitīvs lēmums ir pieņemts 248 investoriem. Tas ir šā gada trešais labākais mēneša rādītājs. Tikai ir viena ķibele. Ievērojot jaunos TUA piešķiršanas noteikumus, kas stājās spēkā 1. septembrī un saskaņā ar kuriem objekta pirkuma cenai jābūt vismaz 250 000 un piedevām valsts budžetā jāpārskaita valsts nodeva 5% apmērā no pirkuma summas, TUA ir saņēmis... tikai VIENS cilvēks! Vēl VIENS investors ir noformējis TUA atbilstoši Imigrācijas likuma jaunajai redakcijai, izmantojot ieguldījumu banku subordinētajā kapitālā. Visi pārējie pretendenti TUA ir saņēmuši, pamatojoties uz “vecajiem noteikumiem”, kas noteica mazāku izdevumu slieksni.
Lai būtu pilna ainai, jāpiebilst, ka ne visiem ārzemniekiem, kas septembrī ir kļuvuši par Latvijas nekustamo īpašumu īpašniekiem, bija iespēja operatīvi tajā pašā mēnesī iesniegt dokumentus TUA noformēšanai. Viņiem izdevās pieteikt dokumentu iesniegšanu PMLP Pirmajā nodaļā tikai oktobra sākumā. Lai arī kā, neapstrīdams ir fakts, ka ārzemnieku skaits šajā sakarībā ir ievērojami samazinājies. Dienā, kad tapa šis raksts, pilnīga informācija par oktobra statistiku vēl nebija pieejama. Pēc mūsu lūguma no Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes iegūtā informācija par laikposmu no 1.septembra līdz 13.oktobrim (faktiski par pusotru mēnesi) liecina, ka minētajā posmā, iegādājoties nekustamo īpašumu, dārgāku par 250 000 eiro, atradušies 14 investori. 24 lietas vēl bija izskatīšanas vai lēmuma pieņemšanas procesā. Tātad kopā 38. Der piebilst, ka Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde arī pievērsa uzmanību, ka lielāko daļu jau iesniegto pieprasījumu izskatīs saskaņā ar “vecajiem noteikumiem”, jo nekustamais īpašums bija iegādāts līdz 2014.gada 31.augustam. Viss vedina uz domām, ka apkopotie dati par mēneša pirmajām 20 dienām pieļauj izteikt prognozi, ka, izmantojot vairāk nekā 250 000 eiro vērta nekustamā īpašuma iegādi,TUA skaits svārstīsies robežās no 15 līdz 20 darījumiem.
No vienas puses, tas, ka pēc jauno noteikumu pieņemšanas TUA sākumā pircēju nebūs daudz, tika prognozēts jau iepriekš. No otras puses, retais iedomājās, kas šis "nebūs daudz" īstenībā ir “tik maz”. Tagad nākas konstatēt, ka ārzemnieku nodrošinātais Latvijas nekustamo īpašumu tirgus apgrozījums jau Imigrācijas likuma jaunās redakcijas laikā pirmajos mēnešos ir samazinājies nevis vairākas reizes, bet gan turpat vai desmit reižu. 2014.gada pirmajos astoņos mēnešos ārzemnieki, kas pretendēja uz TUA piešķiršanu, ik mēnesi iegādājās nekustamos īpašumus par gandrīz 40 miljoniem eiro, septembrī un oktobrī šie rādītāji ir ievērojami pieticīgāki. Tā būs veiksme, ja līdz gada beigām būs mēnesis, kad darījumu skaits ar ārzemniekiem, kurus interesē Latvijas TUA, atkal sasniegs 10–12 miljonus eiro. Pagaidām starpniekiem un elites klases projektu attīstītājiem atliek tikai cerēt uz labāko. Vietējo pircēju pieprasījums nespēs kompensēt šo samazināšanos. Tas īpaši attiecas uz Rīgas centru un Jūrmalu, kur mājokļu iegādi apsver galvenokārt ārzemnieki un kur tos var atļauties nopirkt tikai retais mūsu valsts iedzīvotājs.
Šādā situācijā būtu loģiski, ka pieaugs skarba pārdevēju konkurence. Spriežot pēc žurnālā m2 un portālā varianti.lv izvietotajām objektu reklāmām, privāta rakstura sarunām ar mākleriem, cenas tiks koriģētas. Viņi saka, ka dzīvokli Rīgas Klusajā centrā apbūvētājs vasarā piedāvāja par 550 tūkstošiem eiro, bet tagad – par 500 000. Kāds cits elites klases projekta Elizabetes ielā attīstītājs klientam piešķīra atlaidi dzīvoklim 35 tūkstošu eiro jeb 6% apmērā no sākotnējās cenas. Par māju Jūrmalas Asaru rajonā gribēja 282 tūkstošus eiro, bet tagad – 255 000. Kūrorta dārgo privātmāju segmentā cenu kritums ir mērāms jau simtos tūkstošos eiro. Mājokļi, kuriem neizdevās vasarā atrast pircējus (ārzemniekus) par 143–150 eiro, tagad, rudenī, tiek piedāvāti par 105-120 tūkstošiem eiro. Atsevišķas banku struktūras pat sākušas piedāvāt klientiem nosaukt savu objekta cenu.
Nevar teikt, ka šai parādībai būtu vispārējs raksturs. Gribētos cerēt, ka cenām tiek noņemta tikai to paaugstinātā marža, ko pārdevējs mākslīgi uzlicis objektam, cerot uz kādreizējo ažiotāžu.
Tajā pašā laikā ir skaidri redzams, ka darījumiem motivētie pārdevēji vispārējo situāciju izprot un ir gatavi piekāpties klientam – jo īpaši tad, ja īpašums ir orientēts uz ārzemniekiem un tam nav kādu īpašu konkurences priekšrocību. Valsts šajā situācijā ir atteikusies virzīt pasaulē tādu investoriem paredzētu produktu kā TUA. Pašreizējos ārpolitiskajos un ekonomikas apstākļos ir nejēdzīgi gaidīt milzīgu Krievijas pircēju plūsmu, kas iepriekš nodrošināja turpat 70% ārzemnieku darījumu ar Latvijas nekustamajiem īpašumiem. Arī bez Latvijas TUA cenu sliekšņa paaugstināšanas to ārzemnieku plūsma, kuri varētu būt potenciālie pircēji, no mūsu Austrumu kaimiņvalsts puses būtu samazinājusies tās iekšējo iemeslu dēļ. Tā ir gan rubļa kursa krišanās attiecībā pret eiro un ASV dolāru, attiecīgi par 13% un 22%. Tā ir arī prasība Krievijas pilsoņiem obligāti reģistrēt citas valsts izsniegto TUA Krievijas valsts institūcijās, pretējā gadījumā viņi tiekot sodīti ar naudas sodu vai tiekot ierosināta kriminālatbildība. Tas ir arī aizliegums Krievijas valsts ierēdņiem iegādāties ārzemju nekustamo īpašumu, kā arī sankciju režīms un ar to saistītās problēmas dažādiem uzņēmējdarbības veidiem. Pievienojiet uzskaitījumam arī pieprasījuma samazināšanos Maskavas un Sanktpēterburgas iekšējos nekustamo īpašumu tirgos un tur vērojamo cenu koriģēšanu (par ko oktobrī Viskrievijas mājokļu kongresā stāstīja lielo Sanktpēterburgas un Maskavas kompāniju vadītāji). Forumā savās runās viņi nevairījās minēt vārdu "krīze".
Runājot par Latvijas elites klases nekustamajiem īpašumiem, atļaušos citēt kompānijas Fine & Country St.Peterburg Luksusa nekustamo īpašumu departamenta menedžeres Oksanas Borisovas teikto: "Sanktpēterburgas centrā šodien nākas ilgstoši eksponēt pat dzīvokļus par miljonu eiro, nemaz jau nerunājot par dārgākiem piedāvājumiem. Mājokļi par diviem trim miljoniem eiro piedāvājumā var gaidīt piecus gadus. Pie mums reāli pērk biznesa klases projektus par 250–300 tūkstošiem rubļu kvadrātmetrā (5000–6000 eiro/m²)." Savukārt Maskavas mākleri stāstīja, ka mājokļi Moscow City rajona torņos, kas vēl tikai pirms gada vai pat pusotra tika tirgoti par 13 000 USD/m² (10 280 eiro/m²), tagad ir pieejami lētāk par 9000 USD/m² (7100 eiro/m²). Runa ir par to, ka, ja Krievijas iedzīvotājiem ir vajadzīgs pirmais mājoklis, viņi diez vai maksās tādu pašu naudu par mājokli Latvijā, kurā gada laikā dzīvos labi ja mēnesi, ja vien, protams, neapsver iespēju pārcelties uz dzīvi Rīgā vai Jūrmalā.
Un tā: saskaņā ar datiem pēc stāvokļa uz 2014.gada 1.oktobri kopš 2010.gada 1.jūlija ārzemnieki ir ieguldījuši Latvijas nekustamajos īpašumos 973,7 miljonus jeb turpat miljardu eiro. Tādi ir, tā teikt, vakardienas skaitļi. Šodien nav lielas jēgas tos izmantot. Pārāk būtiski ir mainījušies mūsu apstākļi, pārāk būtiski mainās ārējā vide. Ir pienācis laiks sākt rakstīt jaunu Latvijas TUA vēsturi nekustamo īpašumu pircējiem – no tīras lapas.
Visi krievi, ar kuriem sarunājos Viskrievijas mājokļu kongresa laikā, atzina, ka kāda daļa Krievijas iedzīvotāju interesi par Latviju saglabās arī turpmāk, ja vien mūsu politiķi neizdomās vēl kaut ko. Jautājums ir tikai par to, kādai daļai? Iespējams, mums nāksies konkurēt ar Somiju, kur mājokļi ir dārgi. Saskaņā ar Krievijas kompānijas Магазин квартир (Dzīvokļu veikals) rīcībā esošajām ziņām pircēji no Krievijas pagājušajā gadā Somijā nopirka 342 nekustamos īpašumus, bet šā gada pirmajā pusgadā – 140. Lūk, tāds mums ir orientieris. Cerēsim. Iespējams, ka nākotnē mūsu statistika pārspēs somus, turklāt mājokļa iegāde Somijā nenodrošina ārzemniekiem TUA ieguves iespēju. Lai pierastu pie jaunajiem noteikumiem Imigrācijas likumā, ir taču vajadzīgs laiks..
Viedokļi
Vai termiņuzturēšanās atļauja (TUA), kas Latvijas nekustamo īpašumu pircējiem ir kļuvusi dārgāka, vēl interesēs Krievijas pilsoņus?
Aleksandrs Romaņenko, kompānijas ADVECS Real Estate Corporation prezidents, FIABCI pilnvarotais pārstāvis ANO.
– Jūsu tirgus (Latvijas – red. piez.) joprojām ir mums aktuāls. Taču vienmēr, kad parādās jauni apstākļi, sākas vilcināšanās – cilvēkiem ir vajadzīgs laiks, lai pārkārtotos. Patiesībā es nesaskatu problēmu apstāklī, ka Latvijas termiņuzturēšanās atļaujas ir kļuvušas dārgākas. Tie cilvēki, kuri pirka kārtīgus nekustamos īpašumu, arī agrāk maksāja par tiem vairāk nekā 250–300 tūkstošus eiro. Ārzemnieku pieprasījuma atjaunošanās ir tikai laika jautājums. Grūtības rada tas, ka cilvēki, ja runā konkrēti par pircējiem no Krievijas, ir nobijušies vispārējās politiskās situācijas dēļ. Viņi, protams, pārdzīvo par to, kā turpmāk tiks risināts jautājums par Eiropas Savienības sankcijām pret Krieviju, vai nebūs likumdošanas izmaiņu attiecībā pret Krievijas pilsoņiem. Turklāt runa ir ne tikai par Latviju, bet par visu Eiropas Savienību. Ir ļoti svarīgi, lai viss notiktu korekti. Ja parādīsies pozitīvas ziņas, ja nebūs karadarbības Ukrainā, cilvēki aktīvāk pirks nekustamos īpašumu arī tad, ja sankcijas saglabāsies. Krievijas pilsoņiem Latvija bija un joprojām ir pievilcīgs tirgus. It īpaši tiem, kuriem nav labu angļu sarunvalodas zināšanu. Domāju, ka aktivitātes kritumam, kas pašlaik vērojams pie jums, ir pagaidu raksturs, un pieprasījums no jauna pieaugs, salīdzinot ar to, kāds tas bija pirmajos mēnešos pēc TUA jauno noteikumu pieņemšanas. Problēmu ar kapitāla izvešanu no Krievijas, manuprāt, nebūs. Visi ir zemā starta pozīcijā un cer, ka spriedze samazināsies.
Konstantīns Apeļevs, kompānijas AN Savva ģenerāldirektors un Krievijas mākleru ģildes dibinātājs:
– Vai Latvijas nekustamo īpašumu tirgus būs interesants pircējiem no Krievijas pēc tam, kad minimālā pirkuma cena, kas ļauj saņemt TUA, ir pacelta līdz 250 000 eiro. Viena situācija, kad cilvēks ir pārdevis dzīvokli Maskavā un kaut ko nopircis pie jums. Cita, kad cenas Rīgā un Jūrmalā ir tā cēlušās, un neko normālu nenopirksi. Kādreiz bija populārs joks - „Kā Maskavas valdība īsteno sociālo politiku? Ļoti vienkārši! Pārdodot Maskavas hruščovku, var nopirkt pili franču Rivjērā.” Tad, lūk, šodien vienistabas dzīvoklis Maskavā maksā 5–6 miljonus rubļu. Gan eiro, gan dolāra valūtas kursa attiecība pret rubli tā krišanās dēļ ir aptuveni 100–120 tūkstoši eiro. Lai orientētos uz Latvijas TUA iegūšanu, ar vienistabas dzīvokli nepietiks – būs vajadzīgs kaut kas apjomīgāks. Skaidrs, ka tiem, kuri brauc pie jums, ir pieejami lielāki aktīvi. 250 000 – tā tomēr ir ceturtā daļa no miljona. Tie, kuriem ir šādi brīvie līdzekļi, rūpīgi salīdzinās jūsu produktu ar citiem piedāvājumiem – ar to, ko piedāvā Bulgārija, Grieķija un Spānija. Kas uzvar konkurencē? Tas, kurš ir lētāks un labāks. Protams, Latvijai ir sava noteikta auditorija, kuru interesē jūsu TUA. Taču cilvēks, kas pie jums ne reizi nav bijis, ne no šā, ne no tā diez vai kaut ko pirks. It īpaši tagad. Tādēļ jautājums ir par klientu tūristisko lojalitāti un par to, cik atklāti ārzemnieki tiks informēti par jūsu TUA izsniegšanas procedūru un konsultāciju iespējām. Pagaidām ārzemju nekustamo īpašumu iegādi būtiski ietekmē psiholoģiskais aspekts.
Filips Berezins, portāla Prian.ru redaktors:
– Interese par Latviju un tās nekustamajiem īpašumiem ir stabila, un cenas sliekšņa paaugstināšana īpašu iespaidu uz TUA pretendentiem nav atstājusi. Pieprasījumu skaits attiecībā uz Latviju portālā Prian.ru tagad, līdzīgi kā pirms trim četriem mēnešiem, ir aptuveni tāds pats kā pieprasījumu skaits attiecībā uz Somiju vai Franciju – šīs trīs valstis noslēdz Krievijas iedzīvotāju neoficiālo izvēļu desmitnieku. Var atzīmēt, ka pēdējos mēnešos Latvijas absolūtie rādītāji, vērtējot pēc pieprasījumu skaita, ir pat pieauguši. Savu lomu nosaka sezonālais faktors: rudenī cilvēki nekustamā īpašuma iegādi tomēr apsver aktīvāk nekā vasarā. Zināma daļa Krievijas un pārējo NVS valstu pilsoņu uzlūko Latviju kā vietu, uz kurieni var aizbraukt „gadījumā, ja nu kas atgadās”, turklāt tagad aktīvāk nekā pirms gada vai diviem.
Cits aspekts: rubļa nestabilitāte un nervozais informatīvais fons neveicina darījumu skaita pieaugumu. Jā, interesējas vairāk, bet tikai retais ne tikai atbrauc, bet arī pieņem lēmumu nopirkt īpašumu. Vieni baidās no iespējamām sankcijām un ierobežojumiem, citi vienkārši grib sagaidīt lielāku finansiālo stabilitāti.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2635
