Nepaliksim emociju varā!
Nepaliksim emociju varā!
Romāns Golubevs
22.05.2009
Ja ņemam vērā vienīgi populāros standartus un nekustamā īpašuma „taisnīgās cenas” noteikšanas tradicionālās metodes, iznākumā iegūstam atziņu, ka šī īpašuma vērtība Latvijas tirgū tuvojas ideālajiem rādītājiem.
Problēmas izraisa tikai tas faktors, ka pie salīdzināšanas ir nepieciešams izvērtēt arī vidējās darba algas atbilstību noteiktajām īpašuma cenām valstī. Izvērtējam, citiem vārdiem sakot, potenciālā pircēja naudasmaka biezumu. Šajā ziņā mūsu statistika nekādu palīdzību mums nesniedz.
Latvijas nekustamā īpašuma tirgus lejupslīde turpinās jau trešo gadu pēc kārtas. Cenas augstākā latiņa tika sasniegta 2007.gada martā-aprīlī, kad, pēc kompānijas Latio aprēķiniem, bija ieņemta tās visaugstākā virsotne – vidēja Rīgas sērijveida dzīvokļa cena veidoja 1 720 eiro par kvadrātmetru. Kopš tā laika vērojama cenas neapturama lejupslīde, turklāt sasniedzot tādu dziļumu, par kādu tolaik pat iedomāties nevarēja. Nu jau var nemaldīgi konstatēt cenu gandrīz trīskāršu samazinājumu.
Kas interesē māklerus?
Dzīve neapgāžami pierāda, ka ekonomikas stāvoklis ir galvenais kritērijs, nosakot situāciju Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. Un, ja kopprodukts samazinās, tad apstājas arī tirgus izaugsme. Tiesa, no svaru kausiem nedrīkstam nomest vēl kādu, ne mazāk svarīgu faktoru, kas arī ietekmē tirgu, - mūsu emocijas. Bet tās mums, šķiet, atkal sit augstu vilni. Atcerēsimies, ka vēl pirms kādiem trim-četriem gadiem mākleru vairākumam eiforiju izraisīja nekustamā īpašuma cenu pieaugums, un viņiem šķita, ka tas turpināsies mūžīgi. Iedzīvotāji masveidā ņēma hipotekāros kredītus, ne mirkli nedomādami par to, kā viņi šos kredītus atdos?! Turpretī tagad viņus nomāc grūtsirdība, kad parādās paziņojumi par to, ka nākotnē dzīvokļi gandrīz vai pilnībā zaudēs savu vērtību.
Ļoti pamācoši būtu pavērot lielo tirgus spēlētāju uzvedību, kuri uzkarsē visus pesimismā ieslīgušos, piešķirot tiem pamatīgu šī noskaņojuma papilddevu. Tas ir īpaši uzkrītoši, ja atceramies, ka agrāk šo spēlētāju viedoklis bija pilnīgi pretējs. Cik kaismīgi, rezumējot 2006.gada sasniegumus, Arco Real Estate padomes priekšsēdētājs Viktors Savins centās iegalvot žurnālistiem, ka nekustamā īpašuma tirgū nav burbuļu. Tomēr izrādījās, ka to eksistence ir neapšaubāma! Un ir plīsis Latvijas nekustamā īpašuma tirgus burbulis. Plīsis pamatīgi! Vairāk kā par 21% (tas minēts gan Arco Real Estate, gan arī Ober Haus publicētajos apskatos) tikai par 2009.gada martu vien. Mūs pārņem satraukums. Turklāt tas noticis jau pēc divus gadus ilgstošās tirgus lejupslīdes! Satriecoši! Negribot būtu jāapšauba arī agrāk nosaukto skaitļu ticamības pakāpe.
Bet Latio vadītājs Edgars Šīns pirms trim gadiem mēģināja vest tirgu pie prāta, brīdinādams, ka šāds tik straujš un ekonomiski nepamatots cenu pieaugums varētu izraisīt neprognozējamas sekas. Un šī pavasara sākumā masu informācijas līdzekļi visi kā vienā balsī atkārto Šīna teiktos vārdus, ka viņam nav zināms neviens aizņēmējs, kuram nerastos grūtības ar hipotekārā kredīta maksājumu kārtošanu. Neesmu vienisprātis ar mākleru armijas ģenerāļa izteikto viedokli. Tomēr ir aizņēmēji, kuri godprātīgi dzēš savas kredītsaistības. Man personīgi ir pazīstami šādi cilvēki, turklāt to ir visai daudz. Viņu vidū ir gan tie, kuri ņēmuši kredītu sava mājokļa iegādei, gan arī tie, kas neveiksmīgi mēģinājuši kļūt par tirgus spēlētājiem. Neapšaubāmi, ka šādi nemaksātāji eksistē. Taču pārspīlējumi šeit būtu nevietā.
Kāpēc par to tik gari un plaši te ir jārunā?! Tāpēc ka emocijas ir slikts padomdevējs. Reizēm mums rodas iespaids, ka aiz lielāko tirgus spēlētāju demonstrētajām emocijām slēpjas zināmas intereses. Neizslēdzu, ka dažkārt speciālistu teiktos vārdus sagroza arī viņu kolēģi reportieri, jo sliktu jaunumu ir vieglāk „pārdot” nekā labu. Tomēr... „Tirgus izaugsmes laikā es biju ieinteresēta spēlēt cenas paaugstināšanas virzienā, jo bija jāpārdod jaunā projekta dzīvokļi. Visi mani publiskie izteikumi bija virzīti uz šī mērķa sasniegšanu,” tā katalogam „m2” atzinās, pie anonimitātes saglabāšanas noteikumiem, kādas patreiz bankrotējušas, Latvijā reģistrētas mākleru kompānijas līdzīpašniece. Iespējams, ka šīs mākleru cunftes lēdijas teiktie vārdi mums palīdz kaut vai daļēji izprast patreizējo situāciju šajā biznesa segmentā.
Tiem spēlētājiem, kuri palikuši starpniecības pakalpojumu sniegšanas tirgū esošais straujais cenu nobrukums, iespējams, nāk par labu. Līdz pat pēdējam brīdim neviens taču praktiski neko nav pircis. Un, jo straujāk tirgus sasniegs galējo cenas nobrukuma robežu, jo ātrāk tas atdzīvosies. Grozies kā gribi, tomēr pastāv atliktais pieprasījums. Cilvēki dzīvo stabilitātes, cenu galējas minimalizācijas gaidās. Tikai to brīdi, kad šīs gaidas materializēsies, neviens nespēj prognozēt. Tādējādi, ar skaļu un reizēm pat negatīvu paziņojumu izkliegšanu daži nekustamā īpašuma tirgus spēlētāji cenšas šo brīdi ātrāk konstatēt. Viņi ar mākslīgi radīta negāciju viļņa palīdzību vēlas noteikt, kad cilvēku vēlme iegādāties sev īpašumu gūs virsroku pār viņu bailēm, kādas valsts iedzīvotāju vidū izraisījuši patreizējie notikumi.
Pozitīvie signāli vai nejaušība?
Nekustamā īpašuma tirgus atrodas inerces varā. Tajā pastāvošās tendences nemainās kā uz burvja nūjiņas mājienu. Tāpat kā Latvijas nekustamā īpašuma tirgus savā izaugsmē nav apstājies pie saprātīgās cenas latiņas, tā arī nobrukuma gadījumā nav izslēgta šāda paša varianta atkārtošanās. Nezinu, vai tas uzskatāms par sakritību, vai ne, bet, ja vēl pirms kādiem trim-četriem mēnešiem visu mākleru reakcija uz jautājumu: „Kā klājas?”- labākajā gadījumā bija skeptisks smīns sejā, tad kopš marta sākuma viņu sejās atgriezies smaids. Privātās sarunās pavīdējušas ziņas par konkrētiem pirkumiem un pārdošanām. Nosaukšu dažus no šādiem noslēgtajiem darījumiem. Zolitūdē 119.sērijas normāli izremontēts trīsistabu dzīvoklis ar vienkāršām mēbelēm iegādāts par 46 000 eiro (prasītā cena bijusi 49 000 eiro). Ņemot vērā dzīvokļa platību, šajā gadījumā cena par vienu kvadrātmetru ir nedaudz zemāka par 600 eiro. Gandrīz tāda pati cena tikusi maksāta par vienu kvadrātmetru Imantā: divistabu „lietuviete” pārdota par 32 000 eiro (prasītā cena 38 000 eiro). Purvciemā divistabu “hruščovku” tās jaunais īpašnieks iegādājās par 28 000 eiro, kaut arī šis dzīvoklis bija izlikts pārdošanai par 42 000 eiro. Minēšu arī noslēgtos dārgāku dzīvokļu pārdošanas darījumus. Jaunā projekta dzīvoklis Klīversalā ar skatu uz Daugavu un Vecrīgu, kaut arī ir pirmajā stāvā, iegādāts, viena kvadrātmetra cenai sastādot, mazliet mazāk kā 1 100 eiro. Mansarda mājoklis 100 m2 platībā Raiņa bulvārī, par kuru agrāk tika pieprasīti 250 000 eiro, tagad pārdots par 100 000 eiro. Tātad, viena kvadrātmetra cena šajā gadījumā sastādījusi 1 000 eiro. Privātā sarunā tapis zināms uzreiz par trim Rīgas centra dzīvokļu pārdošanas darījumiem, kas noslēgti kompānijā NIRA Fonds. Platības vienas vienības cena tajos tāpat bijusi aptuveni 1 000 eiro par kvadrātmetru.
Šie pozitīvie mākleru atklājumi tad arī bija pamudinājuši katalogu „m2” veikt Latvijas nekustamā īpašuma patreizējās cenas „ekonomiskās” pamatotības aprēķinu. Runa šeit ir par pasaulē izplatītajām formulām un standartiem, kuri nebūt nav uzskatāmi par aksiomu, bet izraisa pārdomas. Tiem analoģiskus vienkāršus aprēķinus redakcija „m2” bija izdarījusi jau 2008.gada augustā, kuru rezultātā tika iegūts neiepriecinošs secinājums – mājoklim Latvijā būtu vēl arvien jākļūst lētākam. Tagad iegūti pozitīvāki rezultāti.
Mēs bez apstājas rēķinājām...
Iesākumam nosaukšu skaitļus, kurus 2007.gada martā publicēja Latvijas Banka. Uz to brīdi viena kvadrātmetra cena Rīgas mājoklī sastādīja vidēji triju algu kopējo apmēru. Un, kaut arī banka pati atzīmēja, ka 2001.gadā šī proporcija bija 1 : 1 (tas ir šis nepamatotais optimsms!), tā, vienalga, pasludināja, ka cenu pieaugums ilgs pāris gadus.
Nespriedīšu, par cik gadiem Latviju atsviedusi atpakaļ ekonomiskā krīze, taču mājokļa viena kvadrātmetra platības vērtība mūsu valstī jau pietuvojusies tai proporcijai, kas piefiksēta pirms 8 gadiem. Tiesa, patreiz nav viegli nosakāms vidējās darba algas precīzs apmērs, jo Centrālā statistikas pārvalde ir pārtraukusi šādas informācijas izsniegšanu. Pēdējie „svaigie” skaitļi apliecina, ka uz 2009.gada sākumu darba alga Rīgā vidēji sastādījusi 598 latus mēnesī. Finanšu ministrija aprīļa beigās nāca klajā ar paziņojumu, ka valsts pārvaldes sektorā algas 2009.gada laikā jau samazinātas par 10,8% un tuvākajā nākotnē, tās var tikt samazinātas vēl par 20%. Tādēļ katalogs „m2” nolēma pie aprēķiniem ņemt vērā ievērojami augstāku samazinājuma līmeni, – mīnus, 30%, tas ir, līdz 400 latiem mēnesī. Tādējādi šis skaitlis patreiz praktiski atbilst dzīvokļu viena kvadrātmetra cenai sērijveida namos.
Lielbritānijas presē pirms vairākiem mēnešiem parādījās ziņas, ka miglotajā Albionā mājokļa vidējā cena jau noslīdējusi līdz rādītājam, ko sastāda 4,42 gadu darba algu kopējais apmērs. Vācijā šī proporcija arī ir aptuveni 1:4. Ņemam mūsu aprēķiniem noteiktos 400 latus, reizinām ar 12 mēnešiem un pēc tam ar 4,42. Iegūstam 21 216 latus. Aptuveni šāda ir divistabu tipveida dzīvokļa patreizējā cena labā sērijveida mājā.
Tālāk – ienesīga novērtējuma metode. Saskaņā ar to, mājokļa cenai būtu jālīdzinās 100 ikmēneša nomas maksām. Nomas tirgus šodien ir pašā plaukumā un piedāvājumu pārpildīts. Vidējās nomas maksas ir šādas: vienistabas dzīvoklis normālā stāvoklī tipveida mājā - aptuveni 110 latus mēnesī, divistabu - aptuveni 150, trīsistabu - aptuveni 200 latus. Reizinot šos skaitļus ar 100 un izskatot internetā esošos sludinājumus, varam konstatēt, ka, kaut arī ir iespējama dzīvokļu cenas samazināšanās, tomēr šis samazinājums nevarētu pārsniegt kādus 10 līdz 20%.
Būtiskāka ir pārdošanas cenas un pieprasāmo nomas maksājumu starpība Rīgas centra mājokļu segmentā. Trūkstot pieprasījumam un ņemot vērā pastāvošo lielo konkurenci, šādu dzīvokļu īpašniekiem, ja tiem ir nepieciešams slēgt pārdošanas darījumus, būs būtiski jāsamazina pārdodamā mājokļa cena.
Atsevišķi mēģināsim izvērtēt jaunceltnēs piedāvājamo mājokli.Pēc klasiskā varianta, tam būtu jābūt par 25-35% dārgākam par otrreizējā tirgū izstādīto mājokli. Vadoties pēc patreizējām sērijveida dzīvokļu cenām, tie ir 750-810 eiro par kvadrātmetru. Šādus oficiālus skaitļus Rīgas jaunajos daudzdzīvokļu projektos pagaidām nevaram ieraudzīt, taču tajos jau norādītie skaitļi liecina, ka tie ir 850 -1 000 eiro par kvadrātmetru.
Lai novērtētu jauno dzīvokļu cenu saprātīgumu, pasaulē izmanto arī šādu formulu: mājokļa vērtībai tajos ir aptuveni jālīdzinās 100 vidējo mēneša darba algu kopējam apmēram. Turklāt runa parasti ir par dzīvokli 70 kvadrātmetru platībā. Reizinām 100 ar 400 latiem, iegūstam 40 000 latu. Akcijas izsolēs divistabu dzīvokļi jaunceltnēs, kas atrodas Rīgas centra tuvumā, tiek piedāvāti par 45 000-50 000 eiro, trīsistabu – par aptuveni 70 000 eiro.
P.S. Ja metam pie malas emocijas un balstāmies tikai uz matemātiskiem aprēķiniem, tad varētu teikt, ka ir pienācis laiks pirkuma izdarīšanai. Tomēr... riņķa dancis ap budžeta nogriešanu un darba algu samazināšanu, bezdarba līmeņa pieaugums pagaidām neļauj cilvēkiem mierīgi izvērtēt visu apkārt notiekošo. Trūkst pārliecības par rītdienu, tāpēc reti kāds ir gatavs noslēgt darījumu par nekustamā īpašuma iegādi. Kā mēdz teikt, galvenais ir izdzīvot. Tajā pašā laikā veiktie aprēķini liecina, ka Latvijas mājokļa vērtība patreiz ir pietuvojusies cenas ideālajiem rādītājiem. Jānogaida tikai negatīvo emociju pārvarēšanas brīdis. Bet tas, savukārt, iestāsies, kad tiks pārvarēta IKP lejupslīde.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://varianti.lv/sakums/articles/show/887
