Mihails Morozovs. Ārzemnieki tic mūsu potenciālam
Romāns Golubevs 09.2007
Vēl pirms gada no desmit potenciālajiem ārzemju attīstītājiem, kas apsvēra par savu projektu realizēšanas vietu izvēlēties Rīgu, reāli palika tikai viens. Šobrīd statistika ir nedaudz uzlabojusies – paliek divi attīstītāji no desmit. Taču arī tas ir maz. Lai vairotu Latvijas galvaspilsētas pievilcību ārzemju apbūvētāju acīs, nepieciešama pašvaldības aktīva līdzdalība šajā procesā. Tā uzskata kompānijas „Colliers International” vadošais partneris Baltijas valstīs un Baltkrievijā Mihails Morozovs. Pašvaldības pasivitāte, pēc viņa domām, var izraisīt atsevišķu padomju laikos būvētu paneļu māju tirgus vērtības strauju pazemināšanos, un pēc 25-30 gadiem tā var nokristies pat līdz... 0 eiro.
Unikāla pilsēta
„Colliers International” Latvijas pārstāvniecība šobrīd ir saistīta ar vairāk nekā desmit galvaspilsētā realizējamajiem lielajiem attīstītāju projektiem. Turklāt, virkne ārzemju investoru, tieši pateicoties „Colliers International” pūlēm, ir izvēlējušies Rīgu savu plānu realizēšanai. „Kur slēpjas Latvijas galvaspilsētas pievilcīgums?” – ar šo jautājumu sākām mūsu sarunu ar Mihailu Morozovu, kurš, pirms atbildes izklāja uz galda milzīgu Rīgas karti.
Tādu pilsētu kā Rīga nav daudz. Paskatieties (rāda uz karti): praktiski pašā tās sirdī ir milzīgas platības (tās iezīmētas ar pelēku krāsu) – tās ir rūpnieciskās apbūves teritorijas, padomju plānveida ekonomikas mantojums. Rīga tika uzskatīta par PSRS ceturto lielāko rūpniecības centru un uzņēmumi tika izvietoti, neņemot vērā iedzīvotāju intereses – praktiski pašā pilsētas centrā vai Daugavas krastā. Un tikai tagad Latvijas galvaspilsētas attīstībā sāk atgriezties kaut kāda loģika. To veicina ievērojami pieaugusī zemes vērtība. Tikai retā ražotne spēj rentabli strādāt pilsētas centrā, kur zemes vērtība ir no 300 līdz 1000 eiro kvadrātmetrā. Ņemot vērā biroju un dzīvojamo projektu investoru interesi par šīm kartē ar pelēko krāsu iezīmētajām vietām un to īpašnieku interesi par pārdošanu, pašlaik aktivizējas ražošanas jaudu pārvietošana ārpus pilsētas.
Bez šaubām, viss iepriekšminētais attiecas arī uz kādreizējām industriālajām telpām, kas tiek izmantotas par noliktavām. Arī tās tiek pārvietotas ārpus pilsētas, bet industriālo objektu aizņemtās teritorijas tiek attīrītas. Piemērs – Daugavgrīvas iela, kurā tiek attīrītas visas platības, sākot ar kādreizējo Lauksaimniecības mašīnu rūpnīcu un beidzot ar mēbeļu rūpnīcu, cietumu un ostas objektiem. Šejienes zemes statuss tiek mainīts „jauktu apbūvi”. Tā kā pēc 10-15 gadiem pilsēta šīs teritorijas atgūs sev un iegūs lielisku promenādi pie ūdens.
Nākotnes aktivitāšu zonas
Nopietnas izmaiņas (un tās jau ir sākušās) gaida Ķīpsalu. No tās apbūvētāju intereses vilnis velsies pāri abiem upes krastiem piegulošajiem rajoniem. Tas aizvelsies līdz Spilves ielas gruntsgabaliem un nebūs ilgi jāgaida, kad sāks īstenot projektus gar Kurzemes prospektu. Zem lielas jautājuma zīmes ir Buļļu ielas noliktavas. Tās vēl darbojas... Taču redzēsim, cik laika būs vajadzīgs, lai tās pārbūvētu mūsdienu vajadzībām – tām, kas vajadzīgas pilsētai. Pēc loģikas šeit būtu jābūt tirdzniecības un izklaides objektiem.
Vietu, kas kardināli mainīs savu veidolu, ir ļoti daudz. Tas ir Ganību dambja rajons un Andrejosta, Mūkusalas un Jelgavas iela, teritorijas, kas piekļaujas pašlaik topošajam Dienvidu tiltam un Torņakalnam, kur visai tuvā nākotnē atradīsies galvaspilsētas jaunais administratīvais centrs. Tas viss, protams, nenotiks vienā dienā. Pārāk daudz ir nianšu, kas jāņem vērā un jārisina. Tādēļ nav brīnums, ka projekti virzās visai lēni. Citādi, ņemot vērā nepieciešamo investīciju apjomu, tas nemaz arī nevar būt. Piemēram, „Ezerparka” projektā, pirms galīgās koncepcijas izstrādes, tika veikta ļoti rūpīga analīze un rezultātā plānoto dzīvokļu skaits samazinājās divkārt, bet palielinājās komerciālās platības.
Līdz nulles cenai
Taču lielu industriālo teritoriju esamība Rīgas centrā ir nāves spriedums vecajam dzīvojamam fondam. Apbūvei piemērotas zemes trūkuma gadījumā investori būs spiesti nojaukt vecās mājas un būvēt to vietā jaunas, bet pašreiz šāds variants nemaz netiek pat apsvērts.
Tas, ka nav skaidra scenārija, kas notiks ar morāli novecojušo dzīvojamo fondu, ir Rīgas problēma. Tirgū vērojamā cenu korekcija daļēji ir saistīta ar neskaidro nākotni. Ir skaidrs, ka sēriju mājas ir novērtētas pārāk augstu, taču baida tas, ka bez veco projektu kapitālas rekonstrukcijas vai to nojaukšanas un jaunu celtņu celtniecības sēriju mājas to avārijas stāvokļa dēļ sasniegs nulles vērtību. Lielākā daļa sērijveida dzīvojamā fonda var zaudēt savu vērtību tuvāko 25-30 gadu laikā. Sekundārā tirgus objektu likviditāte kritīsies un tos nebūs iespējams izmantot kā instrumentu, lai pārceltos uz jaunajiem projektiem. Starpība starp jauno un veco projektu vērtību pieaug un, tātad, lai uzlabotu dzīvošanas apstākļus, cilvēkiem būs vajadzīgs vairāk naudas, kas būs jāiegūst, ņemot vērā aizvien stingrākās banku prasības.
Turklāt mums nav pietiekami daudz informācijas par tirgus ilgtermiņa perspektīvām. Ir ļoti riskanti ieguldīt līdzekļus mājokļos, kam nav stabilas vērtības. Runa nav pat par to vērtības palielināšanos. Būtu kaut stabilitāte! Mājokļiem jānodrošina noteikta kvalitātes raksturlielumu likviditāte visā kredīta dzēšanas termiņa laikā. Pie mums pašlaik kredītus ņem gan uz 20, gan 30 gadiem. Taču padomju laika sērijveida būves tik ilgā laika periodā pavisam noteikti nespēs nodrošināt stabilu cenu.
Vajadzīga elastīga pieeja
Kāds, jūsuprāt, būs sekundārā mājokļu tirgus attīstības scenārijs?
Tagad pieņemts runāt par Latvijas ekonomikas nosēšanās maigo un skarbo scenāriju. Attiecībā uz mājokļu tirgu, ļoti gribētos redzēt maigo variantu. To var panākt, ja sāks konsekventi izņemt no ekspluatācijas veco dzīvojamo fondu, ja tiks radīti priekšnosacījumi apbūvētājiem – lai atpirktu vecās mājas un to vietā celtu objektus ar lielāku apbūves intensitāti. Privāto daudzstāvu māju gadījumā nāksies, protams, saņemt visu iedzīvotāju piekrišanu. Taču arī šeit bez Rīgas Domes līdzdalības neizteikt, jo visām pusēm nāksies meklēt kompromisa risinājumu.
Atzīmēšu, ka, neraugoties uz „lielajām pelēkajām zonām” Rīgas kartē, tipālo māju celtniecības rajoni saglabā pievilcību attīstītāju acīs – infrastruktūra šajās vietās jau ir labi attīstīta.
Gribētos, lai pilsētas vara būtu elastīgāka, pieņemot lēmumus. Piemēram, risinot Maskavas priekšpilsētas attīstības jautājumu. Šeit ir liels skaits koka ēku, kas jau sen ir izņemtas no ekspluatācijas...
...un kuras pilsēta neļauj nojaukt, jo pa pusei sagruvušās ēkas ir pasludinātas par arhitektūras pieminekļiem.
Tieši tā. No vienas puses, pilsētai tiešām ir jāsaglabā UNESCO aizgādībā esošas pilsētas statuss. No citas – neviens nevēlas dzīvot laikmeta prasībām neatbilstošās mājās. Ir jāmeklē saprātīgi kompromisi, saglabājot vienus objektus un tajā pat laikā ceļot arī jaunus un pievadot tiem mūsdienīgus inženieru tīklus, to visu rūpīgi plānojot un kontrolējot.
Pašlaik pilsēta ir paziņojusi, ka ir gatava pieņemt investīcijas infrastruktūras attīstīšanai. Jautājums tikai, kā šī nauda tiks izmantota un cik ātri investīciju pieplūdums atspoguļosies, piemēram, uz pietiekami bēdīgo ceļu stāvokli daudzos pilsētas rajonos.
Mulsina arī tas, ka Rīgā mikrorajonu attīstība noris visai vienpusēji: par vieniem investori izrāda milzīgu interesi, par citiem – pilnīgi nekādu. Ir jāizstrādā degradējošo teritoriju attīstīšanas programmas līdzīgi kā tas jau ir citās Austrumeiropas valstīs. Investori jāmotivē būvēt tur, kur tas vajadzīgs pilsētai.
Kā motivēt? Uz kāda pamata?
Nodrošinot zināmas pašvaldības nodokļu atlaides, piedāvājot pievilcīgākus apbūves parametrus un vienkāršojot celtniecības atļauju saņemšanas procedūras. Pilsēta var līdzfinansēt jaunajiem projektiem piegulošo teritoriju attīstīšanu... Ja Rīgas tēvi nāktu klajā ar šādu iniciatīvu, domāju, investori tiem neliktu vilties.
Vispār, Rīgā labu projektu, kas interesētu Rietumu uzņēmējus, ir ļoti maz. Viņi bieži atbrauc, iepazīstas ar situāciju, uz aizbrauc.
Atbaida Profesionālisma līmenis
Un kas visbiežāk liek viņiem Rīgai uzgriezt muguru?
Pie mums ir nepietiekami attīstīta celtniecības pakalpojumu sfēra. Rietumu attīstītājus stipri biedē mūsu celtniecības kompāniju profesionalitātes viduvējais līmenis. Un secinājumus viņi izdara, pat nesākot darbus, bet tikai iepazīstoties ar pie mums izmantojamajiem izdevumu cenu veidošanas principiem un pieeju darbu kvalitātes nodrošināšanas jautājumiem. Baida tas, ka mūsu arhitektiem nav pietiekama lielo projektu īstenošanas pieredze. Ne visi potenciālie investori izprot projektu saskaņošanas procedūru: kāpēc tā ievelkas uz tik ilgu laiku? Ir ārzemju kompānijas, kas ir gatavas risināt šī problēmas vai samierināties ar tām, un ir kompānijas, kas izvēlas citus tirgus, pat ja tie ir nedaudz sarežģītāki, kā, piemēram, Krievija, Rumānija vai Ukraina. Taču tur vismaz runa ir par objektiem ar simtiem tūkstošu kvadrātmetru lielām platībām nevis desmitiem tūkstošu, kā tas ir pie mums.
No desmit potenciālajiem ārzemju attīstītājiem, kas ierodas iepazīties ar Rīgu, cik rezultātā paliek šeit?
Vēl pirms gada es atbildētu – viens, šodien – jau divi.
Tas ir, vērojama pozitīva tendence un, tātad, ceļas mūsu celtnieku profesionālais līmenis?
Gribētos tam ticēt. Patiesībā nevis profesionālais līmenis aug, bet mainās viņu psiholoģija. Ieklausoties runās par iespējamo krīzi, viņi sāk reālāk skatīties uz savu noslodzi, mīkstināt pozīciju cenu jautājumos... Pateicoties tam un mūsu valsts atpazīstamībai, Latvijā sāk ienākt attīstītāji, piemēram, no Spānijas un Itālijas – valstīm, kurām agrāk mēs nebijām interesanti. Tas nozīmē, ka ārzemnieki turpina ticēt mūsu potenciālam.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
