Līga Uzkalne: «Cenu celšanās ir likumsakarīga!»
Rīgas centra nekustamie īpašumi un jaunie projekti līdz 2013. gada beigām pieņemsies cenā. Tieši ārzemnieku pieplūdums nodrošina darbu lielākajai daļai Latvijas mākleru kompāniju. Rietumos dzīvojošie latvieši aizvien biežāk izliek pārdošanā savus Rīgas namīpašumus, bet ārzemju investori pērk komerciālos nekustamos īpašumus Latvijas galvaspilsētas labākajās vietās.
Par to visu intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kompānijas Vestabalt valdes locekle Līga Uzkalne.
— Francijas prezidents Fransuā Olands jūnija vidū publiski paziņoja, ka krīze Eiropas Savienībā ir beigusies. Vai Latvijas nekustamo īpašumu tirgū viss ir tikpat rožaini?
— Latvijas tirgus krīze ir jau noiets posms. Ar ko salīdzinot? Visiem, protams, patīk atcerēties labākos gadus — 2005. līdz 2007. Šo gadu līmeni Latvijas nekustamo īpašumu tirgus joprojām nav sasniedzis. Kopš 2012. gada pieaug gan cenas, gan darījumu skaits. To apstiprina visi mākleru biznesa pārstāvji.
— Kompāniju Vestabalt visai ilgi uztvēra kā tādu, kuras klientu lielākā daļa ir vietējie pircēji. Vai jūsu uzņēmums darbojas arī kā dzīvojamo projektu pasūtinātājs?
— Pašlaik mēs vairāk darbojamies Rīgas centrā — gan tā vēsturiskajā daļā, gan arī Klusajā centrā un tā nomalēs. Tādēļ, par laimi (kādam, iespējams, arī par nelaimi), pēdējos gados aptuveni 70% mūsu klientu ir ārzemnieki, kurus nekustamā īpašuma iegāde interesē saistībā ar mūsu valsts uzturēšanās atļauju iegūšanu. Imigrācijas likuma labojumi aktīvi darbojas, un tiem ir savs pozitīvs rezultāts: daudziem ir iedots darbs, un, neliegšos, tie glābj arī mūs.
Galvaspilsētas mikrorajonos, kuriem Vestabalt savā darbībā īpaši nepievērš uzmanību, situācija ir atšķirīga. Tajos 90% pircēju ir vietējie iedzīvotāji. Mūsu tautiešiem ir atšķirīga pieeja darījumiem: tie norit ilgāk un par zemākām cenām. Ar ārzemniekiem ir vienkāršāk: viņi atbrauc uz divām trim dienām un nereti šajā laikā pagūst arī nokārtot darījumu, vai arī tiek atstāta pilnvara, kas ļauj nopirkt objektu uz viņu vārda, ja nekustamais īpašums un tā cena viņus apmierina. Viņi precīzi zina, ko grib. Klasisks pieprasījums, ko izsaka mūsu kompānijas ārzemju klienti, ir šāds: trīsistabu dzīvoklis ar divām guļamistabām Klusajā centrā vai Rīgas vēsturiskajā centrā, vēlams, pilnībā restaurētā mājā. Cena — 250—300 tūkstoši eiro. Ar remontu šie cilvēki nodarboties nevēlas.
— Jūsu kolēģi apgalvo, ka Rīgas centrā ir piedienīgu un cenas ziņā loģisku piedāvājumu deficīts.
— Pilnīgi piekrītu viņiem. Galvaspilsētas centrā, kas pieder ekskluzīvo nekustamo īpašumu segmentam, piedāvājumu skaits ir mazāks nekā reālais pieprasījums pēc tiem. Nākas saskarties ar divām galvenajām problēmām: ir labi dzīvokļi, bet par neadekvāti augstu cenu, un, otrkārt, labās vietās esošu apartamentu īpašnieki, kas tos ir par dārgu naudu remontējuši pirms pieciem septiņiem gadiem un mēģina tos pozicionēt kā objektus ar tikko veiktu remontu. Kvalitatīvu un adekvātu piedāvājumu ir maz. Tādēļ, ja pārdevējs prasa nepamatoti augstu cenu, esam spiesti atrunāt klientus no pirkuma, pamatojot to kā neattaisnojamu no investīciju viedokļa. Gadījumi, kad cilvēks ir gatavs pārmaksāt, attiecas tikai uz tiešām ekskluzīviem apartamentiem, kuru platība, teiksim, ir no 205 līdz 400 kvadrātmetriem. Šādi objekti «aiziet» par 5 000 eiro/m². To, starp citu, apstiprina Ķīpsalā esošā projekta Ģipša fabrika otrā kārta. Šo projektu uzskatu par vienu no visinteresantākajiem savā segmentā. Pavasara beigās un vasaras sākumā tajā visai aktīvi norisinājās tirdzniecība par 7 000—8 000 eiro/m². Tas pamudināja attīstītājus pat pacelt interesantāko vienumu cenas. Piemēram, kompleksā Ģipša fabrika - 2 ir četras savrupmājās. Trīs no tām tika pārdotas par 1,9—2,2 miljoniem eiro. Pēdējā tiek piedāvāta par gandrīz trim miljoniem eiro. Ņemot vērā objekta platību, tā cena ir tuva 10 000 (!) eiro/m².
Tomēr vēlos atvēsināt «fantazētājus»: cenu situāciju, kas vērojama projektā Ģipša fabrika – 2, nevar attiecināt uz visu tirgu. Tā teikt: «Tur notiek dārgi darījumi, gan jau pie mums arī dārgi pirks.» Patiesībā katram projektam ir savs liktenis: notiek visu tirgus segmentu noslāņošanās. Klusajā centrā ir daudz renovētu māju, kuros dzīvokļi tiek piedāvāti divreiz lētāki nekā Ķīpsalā, bet pircēju nav. Vai, piemēram, Kuģu ielas 26.māja, no kuras logiem paveras varbūt pat labāks skats uz Daugavu un Vecrīgu nekā no Ķīpsalas. Tajā pastāvīgi notiek darījumi, cilvēki dzīvokļus pārdod tālāk, un ir piedāvājumi par 2 500 eiro/m².
— Ir zināms, ka ārzemju pircēji ir aktīvi mazākos segmentos — Jūrmalā un Rīgas centrā. Latvijā mākleri pašlaik ir sadalījušies divās nometnēs. Vieni ir stingri pārliecināti, ka minētajās vietās briest jauns «cenu burbulis», bet otri apgalvo, ka situācija nav kritiska.
— Es sliecos piekrist viedoklim, ka «cenu burbuļa« nav un ka neviens «cenas neuzpūš». Tās kāpj, taču kāpj rāmi un pamatoti — bez mākslīgas lētu hipotekāro kredītu iepludināšanas. Tiesa, daži īpašnieki, līdzīgi kā iepriekšējos gados, mēģināja, tuvojoties vasarai, pacelt cenu, jo cerēja uz potenciālo pircēju lielu pieplūdumu. Cerība tiek saistīta ar «Jauno vilni» (pasmaida — m2 ). Tikai, kā rāda iepriekšējo gadu pieredze, «Jaunā viļņa» laikā cilvēki praktiski neko nepērk. Viņi ir atbraukuši atpūsties. Tomēr ir tādi nekustamo īpašumu īpašnieku, kurus tas neaptur. Viņi ikreiz cer, ka uzradīsies kāds, kas «uzķersies uz viņu cenas». Lai viņiem veicas! Pateikšu tikai, ka atbraucēji no Krievijas šeit ierodas, jau zinot, kas un cik pie mums maksā. Neviens negrasās pirkt visu pēc kārtas par 5000—10 000 eiro/m².
Jaunie projekti galvaspilsētas mikrorajonos? Labi tiek pirkti dzīvokļi par 1 100—1 300 eiro/m². Ja cena ir lielāka par 1 500 eiro/m², tirdzniecība rit lēnāk. Manuprāt, ja ekonomiskās klases jaunajos projektos vidējās cenas Rīgā pietuvosies 2 000 eiro/m², šis segments var nonākt pie bīstamās robežas, aiz kuras ir iespējama cenu lejupslīde.
Atliek tikai cerēt, ka krīze, kuru esam pārdzīvojuši, ir iemācījusi cilvēkus saprast, kas ir kvalitatīvs un kas ir nekvalitatīvs produkts. Ir daudzdzīvokļu mājas, kurās neviens neko nepērk, lai arī ir visai parastas vidējās tirgus cenas. Tas nozīmē, ka projektam ir trūkumi. Tas attiecas uz daudzām mājām, kas ir būvētas laikā no 2005. līdz 2008.gadam. Šo «šedevru» autori parasti ir neprofesionāli apbūvētāji. Daudzi no šiem objektiem tagad ir banku portfeļos. Šajos projektos jāveic izmaiņas, lai tos kaut cik pielāgotu mūsdienu prasībām un realitātei. Potenciālie pircēji salīdzina piecus sešus objektus un izvēlas labāko. Tādēļ cenas var celties tikai tam konkrētajam objektam, kas tiešām ir pieprasīts.
Runājot par tirgus vispārējo situāciju, piebildīšu, ka vietējie pircēji atkal ir sākuši labākajās vietās pirkt privātai apbūvei paredzētus gruntsgabalus. To cenas nereti ir pat trīs reizes zemākas nekā cenu pīķa periodā. Piemēram, Mārupē 2007. gadā prasīja 100—120 eiro par kvadrātmetru, tagad darījumi parasti notiek par cenu, kas nepārsniedz 40 eiro/m². Turklāt «pērk — nepērk» robežšķirtne ir ļoti šaura. Iztaustot tirgu, izlikām Mārupē vairākus labus gruntsgabalus par 45 eiro/m² — un nekādas intereses. Tas nozīmē, ka pareizam nekustamo īpašumu tirgus produktam jābūt arī pareizai cenai.
— Tie 30% jūsu klientu, kas ir vietējie pircēji, ko viņi meklē centrā?
— Tālo centru vai dzīvokļus bez remonta. Cenas reti ir augstākas par 2000 eiro/m².
— Ja jau, jūsuprāt, krīze ir beigusies, kad Vestabalt atgriezīsies jauno projektu attīstīšanas biznesā?
— Šādi plāni tiek saistīti ar nākamo gadu. Mums ir trīs daudzdzīvokļu projektu attīstīšanai paredzēti gruntsgabali: Strēlnieku ielā 5 un 46, kā arī gruntsgabals Blaumaņa ielā. Tomēr, līdzīgi kā citi projektu attīstītāji, arī mēs domājam par to, kas notiks ar Rīgas centra tirgu, kad kādā nepavisam ne jaukā dienā tiks slēgta uzturēšanās atļauju piešķiršanas programma apmaiņā pret nekustamo īpašumu iegādi. Lai samazinātu riskus, mēs minimizējam projektus. Skatāmies, vai varēsim tos pārdot vietējiem pircējiem, ja nu kaut kas notiks. Šī iemesla dēļ mums arī Jūrmalā apbūves gabals ir nevis Dzintaru koncertzāles tuvumā, bet gan Oļģerta ielā. Tas tādēļ, lai vieta būtu «pa kabatai» vietējiem pircējiem - gadījumā, ja izsīkst ārzemnieku plūsma. Mēs izstrādājam savus biznesa plānus, nerēķinoties ar pārdošanas cenu 5 000—7 000 eiro/m².
— Uzņēmumam Vestabalt kopš deviņdesmito gadu sākuma ir labi sakari ar latviešu kopienu ASV un Kanādā. Jūs apkalpojat vairākus viņiem piederošos nekustamos īpašumus. Vai šie īpašnieki Latvijā nedomā atgriezties?
— Runāju ar žurnāla Laiks izdevējiem. Viņi godīgi atzina, ka žurnāla, kuru izraksta klaida latvieši, lasītāju auditorija samazinās. Tiem klaida latviešiem, kurus uztrauc Latvijas liktenis, ir jau krietni pāri 80 gadiem. Viņu bērni un mazbērni latviešu valodu zina vāji vai bieži vien to vispār neprot. Ģimenei kādreiz piederējušie Rīgas namīpašumi viņiem nozīmē maz. No tām desmit mājām, kuru pārvaldīšanu mums ir uzticējuši to īpašnieki, Rīgu apmeklē tikai vecākā paaudze, bet viņu bērni nav atbraukuši ne reizi, - arī tā mēdz atgadīties. Tādēļ īpašnieki sāk domāt par māju pārdošanu. Viņi saprot, ka mantinieki šo īpašumu vienalga pārdos. Mēs galvaspilsētā pašlaik pārdodam piecus šādus namīpašumus.
— Vai par namīpašumiem ir manāma interese?
— Domāju, ka ir. Par sviestmaizi mēs neko nepārdodam. Tomēr namīpašumu tirgus ir dzīvs. Objektu cenas ir no 750 eiro/m² līdz 2 000 eiro/m² un vairāk. Pēdējais skaitlis ir tuvu cenai, par kādu, piemēram, kompānija Ordo nopirka māju Elizabetes ielā 3. Darījumi notiek visu laiku. To nav daudzi desmiti, bet ir.
— Kā jūs vērtējat tirgus perspektīvas līdz šā gada beigām?
— Mājokļu cenas Klusajā centrā var pakāpties par 8–10%, jaunajos projektos mikrorajonos — par 3–4%. Kaut kāds pluss laikam būs vērojams arī sērijveida mājokļu segmentā.
Starp citu, sērijveida dzīvokļi ir vienīgais segments, kuru izvērtējot var orientēties uz valstī esošo vidējo darba algu un īres likmju līmeni. Šeit darbojas investīciju matemātika. Rīgas centrā nekustamo īpašumu izdevīgāk ir pārdod nekā izīrēt. Tādēļ tur nav tā saucamo īres namu. Lai uzņēmējiem gribētos būvēt mājas un izīrēt tās ilgtermiņa īrniekiem, likmēm centrā vajadzētu būt divas reizes augstākām, nekā tās ir pašreiz. Turklāt īres dzīvokļu piedāvājums galvaspilsētas centrā ir nepietiekams. Tas, kas parādās, tiek momentā «izķerts».
Ir vērojams spējš investoru intereses kāpums par komerciāliem nekustamajiem īpašumiem Vecrīgā. Mēs sadarbojamies ar itāļu investīciju fondu Baltic RE Group, kas aktīvi uzpērk ēkas Kaļķu ielā. Ne visas, protams, bet precīzi apzinātās vietās. Un šī izpratne ienāk arī tirgū. Agrāk Blaumaņa un Krišjāņa Barona ielā cenas abās ielas pusēs bija robežās no 25 līdz 30 eiro kvadrātmetrā. Tagad no cilvēku plūsmas viedokļa mazāk populārā ielas pusē cena ir 20 eiro/m², bet pretējā — visi 35 eiro/m². Nomnieki un īpašnieki sāk pievērst uzmanību visām niansēm: piemēram, ja jākāpj uz pakāpiena, lai ieietu mājā no ielas, nomas likmei jābūt mazākai.
Vecrīgas prestižākajās vietās — Vaļņu, Audēju un Kaļķu ielā — nomas likmes ir sasniegušas pirmskrīzes cenu: 65—75 eiro/m² mēnesī. Līdzīgas nomas cenas tiek prasītas arī par telpām Merķeļa un Krišjāņa Barona ielas krustojumā.
— Kāda Rīgas centrā ir visaugstākā komercplatību nomas likme, par kuru jums ir gadījies dzirdēt?
— Man nav gadījies dzirdēt — es to zinu. Divdesmit kvadrātmetru Šķūņu ielā pie Doma laukuma itāļi piedāvā par 120 eiro/m². Īrnieku, manuprāt, viņi atradīs ātri. Tas ir tikai laika jautājums. Jāsaka, ka itāļu investori ir superprofesionālisma paraugs. Pērkot nekustamo īpašumu, viņi jau zina, kam un par cik to izīrēs. Viņi nekad neuzsāks cenu sacensību, ja tas nav pamatots ar aprēķiniem.
Pēdējā gada laikā Latvijā atkal sāk parādīties investori, kas iegulda naudu izklaides jomā un viesnīcu biznesā. Viņu vidū ir arī lielie starptautiskie investīciju fondi. Tie ir ilgtermiņa investori, kas iegulda vismaz ar piecu līdz septiņu gadu perspektīvu. Zinu, ka tiek apsvērta Hilton viesnīcu ķēdes ienākšana Rīgā. Notiek sarunas par nekustamo īpašumu portfeļu pirkšanu no Latvijas vadošajām bankām piederošām kompānijām. Sarunās figurē vairākus simtus miljonu eiro lielas summas. Potenciālie pircēji ir pasaules līmeņa spēlētāji no Rietumeiropas. Tirgus izpratnes dziļuma viņiem netrūkst: šajā biznesā viņi jau ir gandrīz simt gadu un redz gan visas pasaules tirgus, gan arī mūsu valsts perspektīvas.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2482
