Kurzemes piekrastes dažādas tendences
Apkopojot 2015.gada pirmo triju ceturkšņu rezultātus, fiksēts, ka Liepājā ir neliels nekustamo īpašumu tirdzniecības pieaugums, turpretī Ventspilī pircēju aktivitāte šajā pašā laika periodā ir samazinājusies. Abās ostas pilsētās ir ievērojami samazinājies ārzemnieku (potenciālo pircēju) skaits – vismaz 2,5 reizes; šajā ziņā tām bija neiespējami aizsniegties līdz lielākam skaitlim.
Lai pateiktu, kā šodien dzīvo Kurzemes galveno piejūras pilsētu nekustamo īpašumu tirgi, atļaušos, tā sacīt, izmantot klasisko „viss notiek”. Šur tur labāk, šur tur sliktāk, bet notiek. 215.gada pirmajos deviņos mēnešos Liepājas zemesgrāmatu nodaļā bija reģistrēti 1947 pirkšanas pārdošanas līgumi, un tas ir par 41 līgumu vairāk nekā analogā iepriekšējā gada periodā. Tas atbilst 2% lielam pieaugumu. Ventspilī statistika ir bijusi mazāk pievilcīga: 2015.gadā − 697 pirkšanas pārdošanas darījumi, bet 2014.gadā 789 darījumi (salīdzinot tas atbilst 12% samazinājumam).
Pēc mūsu kompānijas speciālistu domām, tirgus situācijas izpratnei tomēr svarīgāk ir tas, ka Liepājā samazinās darījumu budžets, lai arī Liepājai ir daži pozitīvi skaitliskie rādītāji. Šīs tendences iemesls ir ārzemnieku (potenciālo pircēju) skaita samazināšanās, turklāt viņi tradicionāli ir nedaudz dāsnāki nekā vietējie pircēji. Ir salīdzināta nerezidentu aktivitāte Kurzemes galvenajās pilsētās 2015.gadā un laikposmā no 2012. līdz 2014.gadam − mūsu, tas ir, All Invest Real Estate, veikto darījumu apmērs ar ārzemniekiem ir samazinājies vairāk nekā 2,5 reizes. Krievijas un Baltkrievijas valūtu devalvācija, ģeopolitiskā spriedze saistībā ar konfliktu Donbasā un Eiropas un Krievijas savstarpējām sankcijām – tas viss ir atstājis savu negatīvo nospiedumu kūrorta nekustamo īpašumu tirdzniecībā Baltijas jūras Latvijas piekrastē. Vienlaikus ir samazinājies arī pircēju skaits gan no Krievijas, gan Baltkrievijas, gan arī Lietuvas – tieši to pircēju skaits, kuri galvenokārt veidoja pieprasījumu. Tiesa, iepriekš darījumi simtos nebija skaitāmi, bet tagad rezultatīvi darījumi ar ārzemniekiem ir vien daži desmiti gadā.
Tie ārzemnieki, kuri tomēr brauca pie mums kaut ko pirkt, lūdza piemeklēt viņiem mājokli visai pieticīga budžeta ietvaros. Retais izšķīrās iegādāties dzīvokli, kas būtu dārgāks par 25–30 tūkstošiem eiro. Tikai pusotru divus gadus agrāk 40–50 tūkstoši eiro bija pavisam parasts pirkuma budžets. Tas pats attiecas arī uz mājām. Vēl tikai 2014.gadā Liepājā mājas labi pirka absolūti visos cenu segmentos (gan par 50–70 tūkst., gan 100 tūkstošiem, un gadījās − par 150 tūkstošiem eiro), šogad – kā ar nazi nogriezts. Pieprasījums pēc privātmājām ir samazinājies vairāk nekā pieprasījums pēc dzīvokļiem. Cilvēki labi atsaucas tikai uz lētākiem piedāvājumiem.
Komunikācijā ar pircējiem redzam, ka viņi, ilgi vilcinoties, šķiras no naudas un vēlas redzēt nedaudz citas cenas nekā tās, par kādām Liepājā un Ventspilī tiek piedāvāti mājokļi jūras tuvumā. Tomēr īpašnieki gan vēl nav noskaņoti kompromisam. Viņi joprojām dzīvo saldajās atmiņās par to, ka kaimiņš pirms pusotra gada pārdeva savu īpašumu par labu naudu. Vai tad kaimiņi grib saņemt mazāk? Cilvēki vēl nav apjēguši, ka kādreizējais pieprasījums stipri atšķiras no pašreizējā. Lai aptvertu notikušās pārmaiņas, ir vajadzīgs laiks.
Šķiet, īpašnieki varētu kļūt piekāpīgāki un sākt meklēt nedaudz zemāku cenu līmeni − tad 2016.gada pavasarī to Liepājas un Ventspils dzīvokļu un māju, par kurām interesējas ārvalstnieki, tirdzniecība noritēs intensīvāk. Šādu procesu jau novērojam Rīgā un Jūrmalā, reģionos tas iekustas novēloti. Runājot par korekciju cenu segmentā „virs vidējā”, es ar to nedomāju atlaides 30–40% apmērā – tam nav nekādu ekonomisku priekšnosacījumu. Cenas nolaišana par 10–20% (atkarībā no objekta raksturlielumiem) sarunu procesā ar potenciālo pircēju ir ne tikai saprātīguma solis. Tas palielina iespēju loku, ka par dārgākiem mājokļiem (atbilstoši Liepājas un Ventspils izpratnei) sāks interesēties arī vietējie pircēji. Viņu budžets ir piesaistīts darba samaksas līmenim, tas ir, vietējo iedzīvotāju ienākumu līmenis ir zemāks par ārzemnieku maksātspējas līmeni.
Vietējo pircēju interese ir samērā laba. Varu teikt, ka kompānijas All Invest Real Estate biznesā vietējie pircēji ir veikuši vairāk par 90% noslēgto darījumu. Te gan jāpiebilst, ka iepriekšējos gados nerezidentu īpatsvars veikto darījumu kopskaitā sniedzās līdz 25–30%. Pašlaik vietējo klientu aktivitāti labvēlīgi ir ietekmējusi valsts atbalsta programma ģimenēm ar bērniem. Tiesa, ne viss rit gludi. Šī produkta masveidīgā izmantošanā sprunguļus spieķos liek… vērtētāji. Pirms iesnieguma par valsts garantiju piešķiršanu un kredīta saņemšanas iesniegšanas, ir jāiesniedz noskatītā īpašuma vērtējums. Mēs ne reizi vien esam saskārušies ar situāciju, ka vērtētajam dzīvoklim ar adekvātu cenu tiek noteikta zemāka summa. Piemērs: pircējs ir vienojies iegādāties divistabu dzīvokli par 20 000 eiro, bet vērtētājs to novērtē par 16–17 tūkstošiem eiro. Tā notiek, kaut īpašuma reālā tirgus cena ir apmēram 20 000 eiro robežās (to, starp citu, apstiprina arī daudzie mūsu kārtotie darījumi). Šādu pazeminātu vērtējumu nekustamajiem īpašumiem gadījumos – klientiem, noskaņotiem veikt pirkumu, ir vajadzīgi par diviem trim tūkstošiem eiro vairāk, nekā viņi bija plānojuši tērēt. Un diemžēl tā kā naudas pirmajai iemaksai nepietiek, viņi ir spiesti atlikt mājokļa iegādi, līdz būs izdevies sakrāt nepieciešamo summu. Man šādas nekustamo īpašumu vērtētāju rīcības motivācija ir neatminēta.
Apkopojums: Liepājas un Ventspils nekustamo īpašumu cenas tuvākā gada laikā saglabās stabilitāti. Izņēmums būs tie īpašumi, kuru mērķa auditorija ir nerezidenti, vai arī īpašumi, kas pieder pie augstāka līmeņa īpašumiem (atbilstoši vietējai izpratnei). Vienkārši – šādiem īpašumiem potenciālo pircēju loks ir samazinājies, un tādēļ tos gaidīt gaida neliela cenu pazemināšana, kas ļaus atsaukt vietējo iedzīvotāju interesi pirkt.
Raksta pilno versiju var aplūkot: http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/2795
