Ko diena austošā mums nesīs?
Mihails Gromovs 10.2007
Jautājumi par to, kā attīstīsies notikumi nekustamo īpašumu tirgū un kad beigsies krīze, šodien satrauc daudzus. Un cik cilvēku, tik arī viedokļu. Mākleru kompānijas „Ravena” vadītāja Antoņina Zolotko mēģināja apkopot nekustamo īpašumu tirgus profesionālo spēlētāju cerības un gaidas. Un, lūk, kas no tā ir sanācis.
Neviena matemātiskā formula neļauj aprēķināt nekustamo īpašumu tirgus nākotni. Neviens eksperts nespēj par visiem 100% paredzēt tā attīstības scenāriju. Pārāk daudz ir racionālo un iracionālo mainīgo lielumu. Tomēr ielūkoties nākotnē labprāt vēlētos ikviens no mums. „Man vienkārši gribējās pašai priekš sevis noskaidrot ticamākos notikumu attīstības scenārijus”, - tā savu negaidīto interesi par pētniecisko darbu paskaidroja Antoņina Zolotko. Gandrīz divus mēnešus viņa metodiski aptaujāja banku struktūru darbiniekus, vērtētājus, apdrošinātājus un celtniekus par to, ko viņi personīgi gaida no nekustamo īpašumu tirgus tuvākajā nākotnē... Ar saviem viedokļiem dalījās kopumā 40 cilvēki. Iegūtos rezultātus Antoņina apkopoja un sadalīja trīs grupās.
Pirmais scenārijs – ziema – ir, tā teikt, pesimistiskais. Saskaņā ar to sekundārā mājokļu tirgus cenas Rīgā decembrī, salīdzinot ar augustu, kritīsies vēl par 10-15%, un šāda dinamika būs vērojama uz tirgus piespiedu aktivizēšanās fona, kas saistīta ar pircēju tradicionālo rudens aktivitāti. Šā scenārija piekritēji uzskata, ka tipālo dzīvokļu cenu krišanos pavadīs to nomas cenu celšanās – par tiem pašiem 10-15%. Taču viss iepriekš minētais būs tikai daudz vērienīgāku satricinājumu prelūdija.
Nākamajā gadā skeptiķi gaida īstas krīzes sākšanos, kas ilgs pusotru līdz divus gadus. \"Pašlaik notiek cenu korekcija. Jā, nekustamos īpašumus slikti pērk un pārdod, taču krīzes vēl nav, - paskaidro šo domu Antoņina Zolotko, - Krīze, kā rāda amerikāņu pieredze, izpaudīsies kā krasa to cilvēku skaita palielināšanās, kas nespēj izpildīt savas hipotēkas saistības, un kā valsts ekonomikas vispārēja krišanās. Latvijas bankas apgalvo, ka pie mums ar šo jautājumu viss ir kārtībā – klienti maksā kārtīgi. Bet... aktīvi tiek runāts par darba algu iesaldēšanu. Uz šā fona cilvēku izdevumi pārtikai, komunālajiem maksājumiem, apģērbam un apaviem pastāvīgi pieaug. Kopā ar tiem pieaug arī starpbanku likme un kā rezultāts – bankas maksājumi. Neaizmirstiet arī neveselīgo ažiotāžu ap iespējamo lata devalvāciju. No tā izriet, ka naudas masa, ar kuru aizdevumu ņēmēji varēs dzēst hipotēkas kredītus, samazināsies. „Šā scenārija piekritēju argumenti ir šādi: krīze sāksies no bankām un valdības. Tieši tās pārliecināja iedzīvotājus par nepieciešamību ņemt hipotēkas kredītus un pieradināja cilvēkus dzīvot uz parāda”.
Šeit vietā atcerēties tādu brīnišķīgu bankas piedāvājumu kā kredītu brīvdienas. Šī akcija aktīvi tika propagandēta pirms diviem gadiem un tagad tuvojas beigām. Tad, lūk, vairums finanšu iestāžu nepavisam nevēlas pagarināt kredītu brīvdienas. Jau tagad banku pārstāvji aktīvi izrāda neapmierinātību ar valdības pozīciju. Visa viņu marketinga politika bija balstīta uz klientu skaita un kredītportfeļa palielināšanu. „Gudri cilvēki Latvijas banku uzvedību pēdējos gados raksturo šādi: alkatība pieveica bailes. Lai gan pašreizējai ekonomiskai situācijai par labu nāktu „būt alkatīgam, kad visiem bail”. Lietderīgāk ir nevis baidīties no inflācijas, bet novērst cēloņus, kas to izraisa”, - uzstāj firmas „Ravena” vadītāja. Viņa uzskata, ka, ja bankas nepratīs izmainīt savu pozīciju, nepārskatīs kredītus un nestrādās ar klientiem, kas nokļuvuši grūtā situācijā, tad no krīzes neizvairīties.
Otrs populārs scenārijs – pavasaris. Cilvēki tic, ka cenu korekcija nebūs ilga un jau pavasarī lietas tirgū sāks uz labo pusi, un kopā ar tām pamazām sāk celties cenas, atgūstot zaudētās pozīcijas. Ap to laiku ir jāuzlabojas dzīvojamo projektu attīstītāju stāvoklim. Lieta tā, ka pašlaik daudzi no viņiem ir apstājušies: viņi nespēj konkurēt ar spekulantiem, kas sagrābušies dzīvokļus viņu pašu projektos. Savukārt, spekulanti tagad nolaiž cenas, bet apbūvētāji uz to iziet nevēlas, un pircēji, protams, griežas pie pirmajiem.
Daļa attīstītāju iesaldē savus projektus. Viņi, pirmkārt, vēlas nogaidīt grūtos laikus, un, otrkārt, celtniecība ziemā, izmantojot sala piedevas un speciālās tehnoloģijas sadārdzina izmaksas par 5-10%. Bet pašreizējā situācijā tas ir daudz.
Taču pavasarī, kad cilvēki attapsies pēc 2007. gada otrās puses notikumiem, tirgū sāksies rosība. Vēlēšanās dzīvot labākos apstākļos un plašākos dzīvokļos ir neiznīcināma. Jo vairāk tāpēc, ka vairāk nekā 90% Latvijas dzīvojamā fonda ir celti vairāk nekā pirms 20 gadiem.
Nu, un, visbeidzot, trešais scenārijs – rudens. Novembrī beigsies cenu korekcija un, sākot ar decembri, tirgus attīstības līkne atkal sāk kāpt augšup. Lai cik tas arī nebūtu dīvaini, šāda notikumu attīstības scenārija piekritēji paļaujas... uz valsts budžeta pieņemšanu un politiskās situācijas mainīšanos. Analoģiska situācija pagājušā gadā bija Lietuvā un Igaunijā, kur tāpat bija vērojama cenu korekcija. Un tiklīdz šajās valstīs tika pieņemts budžets, tiklīdz kļuva skaidrs, cik valsts tērēs vienai vai otrai nozarei, tā lietas atkal iegriezās uz labo pusi.
„Lielākā daļa uzskata, ka nekustamo īpašumu tirgus sāks attīstīties pavasarī, taču es pati esmu pesimistiskā scenārija piekritēja, - atzīst Antoņina Zolotko, taču tūlīt pat piebilst, - Tagad ir jāapvieno spēki, jāmeklē un jāizmanto radoši nestandarta risinājumi, bet pats galvenais – jātic sev un jābūt veselīgiem optimistiem!”
Iespraudums
Antoņina Zolotko: „Aizkraukles bankas” rīkotajā seminārā nekustamo īpašumu tirgus speciālistiem tika piedāvāts izklāstīt savu tirgus nākotnes prognozi. Tā izrādījās šāda: sekundārā dzīvojamā fonda cenas Rīgā 2008. gadā nokritīsies par 10%, 2009. gadā – vēl par 12%. Jaunajos projektos nākamgad ir gaidāma cenu celšanās 3% robežās, bet 2009. gadā šis rādītājs dubultosies līdz 6%.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
