Kas svešas pieredzes vācelītē?
Kas svešas pieredzes vācelītē?
Romāns Golubevs
25.05.2009
Latvijas nekustamo īpašumu tirgus krīze pasaules vēsturē nav nedz pirmā, nedz arī pēdējā. Un kad tā sākas, tad svarīgi ir nevis sēdēt un vaidēt, cik viss ir slikti, bet gan strādāt un meklēt izeju no situācijas.
Biedējošais izdarīgums
Nekustamie īpašumi un celtniecība – nozares, kas labajos laikos nodrošināja turpat ceturto daļu Latvijas iekšzemes kopprodukta, valstsvīri ar savu uzmanību vairs nelutina. Tieši šāds secinājums izriet, analizējot konferences „Baltijas nekustamie īpašumi un celtniecība - 2009”, kuru Rīgas menedžeru skola aprīlī nu jau divpadsmito reizi rīkoja Latvijas galvaspilsētā. Ja agrāk foruma dalībnieku vidū bija redzami daudzi ministriju un Rīgas Domes pārstāvji, tad šoreiz valsts varu (un arī tikai galvaspilsētas līmenī) pārstāvēja tikai divi cilvēki. Tas it kā būtu pat saprotams: pašreizējos ekonomikas apstākļos augstie ierēdņi ir gauži aizņemti un izbrīvēt laiku konferencēm ir grūti – nomāc rūpes par viņu pakļautībā esošo valsts struktūru budžetu apcirpšanu. Pie kam, cērp viņi tik centīgi, ka neviļus prātā iezogas doma: vai tikai viņi nav nodomājuši ne tikai slēgt nevajadzīgo izdevumu posteņus, bet arī padarīt valsti par vairoties nespējīgu einuhu.
Īpaši biedē gatavība, ar kādu mūsu varasvīri ir gatavi pieņemt jebkādas no Vašingtonas un Briseles saņemtās direktīvas. Uzņēmēji, kas piedalījās konferencē, kuluāru sarunās atzīmēja izveidojušās situācijas absurdumu. Piemēram, kā krīzes problēmas risina pasaules ekonomikas lielvalsts ASV? Iedarbināja naudas drukāšanas mašīnu, piepildīja ar miljardiem dolāru ekonomikas problemātiskos sektorus un vienlaikus samazināja nodokļu slogu. Gandrīz tieši tādu pat ceļu ir izvēlējusies Eiropas Savienība. Bet ko no mums prasa Starptautiskais Valūtas fonds – struktūra, kuru faktiski kontrolē amerikāņi un eiropieši!? Apcirpt izdevumus! Un mūsu valstsvīri tad nu arī cērp – bez prāta un apdoma, un nevienam padomu neprasot. Atlaižot cilvēkus un samazinot algas viņi cenšas visus mērīt ar vienu olekti – gan „biezos” ierēdņus, kuru ienākumi skaitāmi tūkstošos, gan skolotājus un policistus ar viņu trīs līdz piecu simtu latu lielo mēnešalgu. Tikai, ja bez ierēdņu armijas Latvija kaut kā ne būt izdzīvos, tad bez skolotājiem, kas ir mūsu bērnu izglītotības ķīla, un policistiem, kas ir kaut vai minimālas tiesiskās kārtības garantija, diez vai.
„Ar šādām vadības metodēm, ņemot vērā, ka netiek veikti nekādi praktiski ekonomikas atveseļošanas pasākumi, apstākļos, kad nodokļu slogs kļūst aizvien lielāks, ne tikai celtniecības un nekustamo īpašumu sektoros, bet arī visā ekonomikā nekas labs nav gaidāms”, - šāds viedoklis bija visai izplatīts konferences dalībnieku vidū. Īpaši skumji kļuva, salīdzinot mūsu realitāti ar krīzes pārvarēšanas pasākumiem, ko veic citas valstis. Tuvākais piemērs ir mūsu dienvidu kaimiņi – lietuvieši.
Ar knipja sitienu
Kā atzina Lietuvas Nekustamo īpašumu aģentūru asociācijas prezidents Vitas Zabiļus, vēl līdz pat pagājušā gada rudenim Lietuvā visi bija svēti pārliecināti, ka finanšu krīze viņu valstij paies garām. Nepagāja. Un ne tikai tāpēc, ka Lietuvas nekustamo īpašumu tirgū darījumi praktiski vairs nenotika. Krasi sāka samazināties valsts iekšzemes kopprodukts. Ko šajā situācijā novembrī izdarīja Andrjusa Kubiļusa vadītā jaunā Lietuvas valdība? Tā, protams, sāka meklēt valsts izdevumu samazināšanas iespējas, bet… paralēli tam valdība ķērās pie uzņēmējdarbības aktivizēšanas apstākļu radīšanas. „Ministrijas no katras ekonomikas nozares kā konsultantus piesaistīja labākos uzņēmējus. Tika izveidotas dažādas sabiedriskās padomes, kas ķērās pie esošo likumu monitoringa un jaunu likumu izstrādes. Galvenais mērķis bija radīt vislabākos apstākļus biznesa attīstībai. Tādēļ visi racionālie un nepieciešamie jaunievedumi tika pieņemti burtiski ar knipja sitienu”, - stāstīja Zabiļus „m2” korespondentam, ilustrējot savus vārdus, uzsizdams knipi ar īkšķi un vidējo pirkstu.
Interesanti, ka darbs konsultatīvajās padomēs ir sabiedrisks, tas ir, algu par to nemaksā. Lietuvas ministrijām bija tikai jānodrošina padomes ar apspriežu telpām un sekretāru. „Vai Latvijā kāds ierēdnis ir griezies pie jums ar šādām iniciatīvām?” – „m2” pavaicāja nekustamo īpašumu kompānijas „NIRA Fonds” vadītājam Vadimam Makarovam. Atbildes vietā viņa sejā parādījās tikai ironisks smīns.
Nekustamie īpašumi jāsaudzē
Par vienu no interesantākajiem konferences dalībniekiem, bez šaubām, kļuva kādreizējais Zviedrijas Finanšu ministrijas Novērtējuma departamenta vadītājs Dags Klerfelts. Lūk, ar ko būtu bijis vērts aprunāties mūsu „tēvzemes glābējiem”. Dags Klerfelts, kas tagad vada problemātisko banku restrukturizācijas kompāniju, deviņdesmito gadu sākumā nokļuva cīņas ar Zviedriju aptvērušo nekustamo īpašumu tirgus krīzi epicentrā. Tolaik notikumi attīstījās šādi. No 1985. līdz 1990. gadam Zviedrijas nekustamo īpašumu tirgus strauji attīstījās. To veicināja tirgus liberalizācija un kredītresursu pieejamība (pazīstama diagnoze). Palielinājās celtniecības apjomi. Tik straujas attīstības riskus neviens neizvērtēja. Sākot ar 1990. gadu situācija sāka pasliktināties un divus gadus tirgū neviens neko nepirka. Bet celtniecības spararats jau bija iegriezts. Tā rezultātā 1991. gadā Zviedrijā ekspluatācijā tika nodoti gandrīz 70 000 jaunu mājokļu vienību. Salīdzinājumam pieminēsim, ka tagad šis rādītājs nepārsniedz 25 000 vienību, bet deviņdesmito gadu vidū pat nokritās zem 15 000.
Kritiskākais brīdis pienācās uz 1992. gada rudeni. Nekustamo īpašumu cenas tobrīd bija nokritušās par 50% līdz 60%. Zviedrijas valdība centās noturēt kronas stabilitāti, paaugstinot refinansēšanas likmi no 8% līdz 28%. Tas tomēr nepalīdzēja. No devalvācijas izvairīties neizdevās: šo divu posmu laikā Zviedrijas valūta zaudēja 23% savās vērtības, un tas kļuva par īstu traģēdiju tiem iedzīvotājiem, kas hipotēkas aizdevumus bija paņēmuši ārzemju valūtā. Parex bankas pārņemšanas pretinieku zināšanai: 1992. gada novembrī Zviedrijas valdība pieņēma lēmumu pārņemt šīs valsts lielāko banku – „Gota & Nordea”. Vēlāk tajā tika nodalīti labie aktīvi no sliktajiem un bankas atdalījās.
Tad ar lūgumu pēc valsts garantijām griezās vēl divas lielas bankas. Situācija kļuva aizvien dramatiskāka. Un tad Zviedrijas vadošie politiskie spēki vienojās par konsolidāciju! Tika izveidota plaša konsultantu grupa, kurā tika iekļauti vairāki simti vadošo speciālistu no dažādām nozarēm (to skaitā arī Dags Klerfelts). Spēle, kā atzīmēja zviedru viesis, notika atklāti. Visām bankām, kas lūdza valsts atbalstu, bija pilnībā jāatklāj sava grāmatvedības dokumentācija. Konsultantu grupas strādāja bez mitas un 1993. gada februārī tika iesniegta makroekonomiskā analīze – nekustamo īpašumu attīstības prognoze tuvākajiem 5-15 gadiem. Šajā analīzē tās izstrādātāji pacentās ņemt vērā arī tādus nosacījumus, kā vakanto dzīvojamo un komerciālo platību esamība, demogrāfijas statistika un pat to, cik lielā mērā cilvēki ir apmierināti ar dzīvokļa apstākļiem. 1993. gada aprīlī, t.i., mazāk nekā pēc pusgada kopš valsts iesaistīšanās aktīvā cīņā ar krīzi Zviedrijā tika izveidota visaptveroša nekustamo īpašumu tirgus datu bāze. Tas būtiski paaugstināja veicamo tirgus stimulēšanas pasākumu efektivitāti, un pakāpeniski sākās atveseļošanās.
Latvija nevar cerēt uz drīzu nekustamo cenu celšanos, atzina Dags Klerfelts. Zviedrijai, ņemot vērā tās visai jaudīgo ekonomiku, no cenu lejupslīdes brīža līdz stāvokļa pilnai normalizācijai pagāja gandrīz septiņi gadi. Tiesa, viesis pauda cerību, ka mūsu gadījumā tas notiks ātrāk. Pēc Klerfelta domām Latvijas tirgus pašreiz atrodas kaut kur krīzes vidus posmā. Nekustamo īpašumu īpašniekiem, kas nav spējuši savus īpašumus pārdot, Dags Klerfelts ieteica īpašumus nepārdot par jebkādu piedāvāto naudu, bet gan nodrošināt to pienācīgu uzturēšanu, jo cenas ne vienmēr būs tik zemas kā tagad – tās noteikti celsies.
Pašreizējā situācijā viņš saskatīja arī plusus – investoriem. Viens no tiem ir zemā naudas cena. Tiklīdz ekonomika sāks celties, par tādām procentu likmēm kā tagad varēs tikai sapņot.
Galvaspilsēta modīsies pirmā
1991-1993. gadā ievērojamas problēmas piedzīvoja arī Somijas nekustamo īpašumu tirgus. Tās bija tieši saistītas ar iepriekšējo gadu liberālo kreditēšanas politiku un šīs valsts ekonomikas problēmām. Cilvēki bija paņēmuši naudu, bet pildīt savas saistības nespēja. Pie kopējā iedzīvotāju skaita 5,7 miljoni darbu bija zaudējuši vairāk nekā 800 000 cilvēku. Šajā periodā Somijas banku sektora kopējie zaudējumi, pārrēķinot eiro, sasniedza 8,5 miljardus. Valdība bija spiesta pārņemt praktiski visus banku aktīvus. Valstij, protams, nācās aizņemties arī ārējos aizņēmumus. Parāda summa bija līdzvērtīga desmit miljardiem eiro. Kā norādīja „Sorainen” Rīgas biroja partneris Pekka Puolakka, šos kredītus valsts atmaksā vēl joprojām un nodokļi Somijā ir vieni no augstākajiem pasaulē.
Ja runājam par sekām, tad Somijas nekustamo īpašumu tirgus krīze būtiski izmainīja to iedzīvotāju īpatsvaru, kam pieder savs mājoklis. Ja līdz 1991. gadam 72% somu dzīvoja viņiem piederošā dzīvoklī vai mājā, tad 2002. gadā šis rādītājs bija 63%. Tādejādi būtiski palielinājās īres dzīvokļu tirgus. Starp citu, viens no galvenajiem pasākumiem, ko veica Tūkstoš ezeru zemes valdība, lai izietu no krīzes, bija nekustamo īpašumu iegādes noteiktumu liberalizēšana ārzemniekiem.
Somijas krīze, starp citu, ilga īsāku laiku nekā Zviedrijā – tikai trīs gadus. Un atkal izeja tika meklēta, konsolidējot sabiedrību. Valsts restrukturizēja parādus un pārņēma sliktos aktīvus. Tajā pat laikā arodbiedrības ar izpratni uzņēma nacionālās valūtas devalvāciju un darba algu paaugstināšanas iesaldēšanu. Pekka Puolakka atzīmēja, ka, ja vēl 1990. gada sākumā Somijas bankas strādāja ar milzīgiem zaudējumiem, tad jau 1990. gada beigās tās guva milzīgu peļņu. Šajā laikā tās paguva atbrīvoties no sliktajiem aktīviem. Viena no pareizām tā laika taktikām bija tā, ka uzņēmēji centās savu naudu turēt dažādu banku kontos – tas ļāva viņiem manevrēt, izvēloties sev izdevīgākus noteikumus.
Somijā pirmais no krīzes sāka iziet galvaspilsētas – Helsinku nekustamo īpašumu tirgus. Tas pats visdrīzāk sagaida arī mūs. Piedevām, mūsu ziemeļu kaimiņu pieredze apliecina, ka cilvēku vēlme uzlabot savus mājokļa apstākļus ir neiznīcināma, un tiklīdz stāvoklis normalizējas, viņi sāk to īstenot dzīvē.
Speciālistu padomi
Pekka Puolakka, „Sorainen” Rīgas biroja partneris: „Ne kreditori, ne aizdevumu ņēmēji nedrīkst ļauties panikai. Ir jāstrādā un nevis jāsēž un jāgaida, līdz krīze pāries pati no sevis”.
Dags Klerfelts, kādreizējais Zviedrijas Finanšu ministrijas Novērtējuma departamenta vadītājs: „Par nekustamajiem īpašumiem ir jārūpējas. Un tas ir jāsaprot arī kreditējošām bankām un to īpašniekiem. Ja bankas cer atgūt savus ieguldījumu un nevis domā tos norakstīt, ir jāpabeidz iesāktie objekti un jāpagaida. Pēc 5-7 gadiem tie tiks pārdoti un tiks segtas to celtniecības izmaksas”.
Mihaels Jurss, vācu kompānijas „Otto Stoeben GmbH” tirdzniecības un investīciju direktors: „Attīstītājiem un nekustamo īpašumu īpašniekiem nevajag slēpties, bet gan vienoties ar bankām. Un, ja tas ir labs aktīvs, kad tirgus sāks celties, nekustamais īpašums atradīs savu pircēju”.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/889
