Colliers novērtējis 2007. gadu
03.2008
Īpaši smagi atsevišķi inflācijas apkarošanas pasākumi skāra dzīvojamo platību sektoru (piemēram, 10% minimālā līdzfinansējuma daļa mājokļa iegādei). Komercnekustamo platību tirgus ir salīdzinoši privileģētākā stāvoklī. Šajā sektorā tirgus arvien skaidrāk sastrukturējas un kļūst kvalitatīvāks. Cena samazināsies objektiem, kuri plānoti vai jau realizēti, par prioritāti neizvirzot potenciālo nomnieku un investoru ilgtermiņa intereses. Tomēr, vispārējam cenu kritumam pašreizējā situācijā nav pamata.
Mihails Morozovs, vadošais partneris Baltijas valstīs un Baltkrievijā, saka: \"Globālā finanšu krīze un Latvijas valdības pasākumi attiecībā uz nekustamā īpašuma tirgus noteikumiem gan pērn, gan arī šogad ir radījuši daudz grūtību un sarežģītu problēmu visiem tirgus dalībniekiem – investoriem, attīstītājiem, bankām un būvuzņēmumiem. Ir radīts mākslīgs filtrs, kas izspiedīs no tirgus uzņēmumus, kuriem trūkst pašu kapitāla, kuru izmaksas salīdzinoši ir pārāk augstas un ieguldījumi nekustamā īpašuma aktīvos – pārāk lieli, kā rezultātā nekustamais īpašums nerada peļņu un to nav iespējams pārdot relatīvi īsā laika posmā. Spēcīgi attīstītāji ar skaidru izaugsmes stratēģiju un profesionāli izstrādātiem projektiem tirgū būs pieprasīti arī turpmāk, un savos attiecīgajos tirgus segmentos kļūs vēl spēcīgāki. Tāpat mēs varam sagaidīt daudz lielāku starptautisko attīstītāju un būvuzņēmumu interesi un vairākus lielākus darījumus, it īpaši mazumtirdzniecības un industriālā nekustamā īpašuma jomās. Labā ziņa ir tā, ka ir radītas jaunas iespējas kompānijām, kas meklē vidēju tirgus peļņu, ilgtermiņa perspektīvas un horizontus.\"
BIROJU PLATĪBAS
2007. gadā biroju tirgū Rīgā tika piedāvāti 10 jauni augstākās klases biroju projekti, kuru kopējā iznomājamā platība bija aptuveni 52 000 m2. Tikai viens no šiem projektiem ir A klases birojs, kas daļēji tika īstenots kā built-to-suit projekts (ēka tiek būvēta tās īpašnieku – atsevišķu uzņēmumu vajadzībām), bet daļēji paredzēts iznomāšanai, un tas ir biroju centrs \"Ķīpsala\" (attīstītājs \"RBS Skals\"). 2007. gada beigās kopējā iznomājamā platība tirgū pārsniedza 200 000 m2.
2007. gadā uzbūvēto biroju platību daļa, salīdzinot ar kopējo, ko bija paredzēts nodot ekspluatācijā šajā gadā, bija tikai 66%. Daļa no birojiem, kurus bija plānots pabeigt 2007. gadā, ir būvniecības beigu stadijā, un paredzams, ka tie tiks nodoti ekspluatācijā 2008. gada pirmajā ceturksnī. Kopumā pašlaik tiek būvēti 87 000 m2 iznomājamu biroju telpu, kuras paredzēts nodot ekspluatācijā līdz 2008. gada beigām. Objektu nodošanas termiņu kavējumi vēl joprojām ir bieža parādība tirgū; vidējais termiņu kavējums ir 2–3 mēneši, bet atkarībā no projekta lieluma dažos gadījumos objekti tiek nodoti ekspluatācijā vēl vēlāk.
MAZUMTIRDZNIECĪBAS PLATĪBAS
Mazumtirdzniecības realizācijas apjoma pieauguma temps (retail growth) 2007. gadā bija viens no augstākajiem ES, sasniedzot 21,2% pieaugumu salīdzinājumā ar attiecīgo iepriekšējā gada laika posmu. Straujo pieaugumu veicināja pieaugošās darba algas un papildu ienākumi – bieži vien kredītu veidā. Mazumtirdzniecības un vairumtirdzniecības bruto realizācijas apjomi nepārtraukti pieauga, 2007. gada 3. ceturksnī sasniedzot 20,1% no IKP.
Tā kā Rīgā dzīvo 32% no Latvijas iedzīvotājiem, lielākais mazumtirdzniecības realizācijas apjomu pieaugums ir vērojams tieši šajā pilsētā, apgrozījuma pieaugumam svārstoties no 11-30%. Taču mēs prognozējam, ka 2008. gadā šis rādītājs samazināsies, pateicoties inflācijas kāpumam un samazinoties iedzīvotāju pirktspējai, kam ir ne tikai finansiāls, bet arī emocionāls pamats. 2008. gada 1.oktobrī arī stāsies spēkā Konkurences likuma grozījumi, kas ierobežo mazumtirgotāju tiesības diktēt noteikumus piegādātajiem. Visu šo faktoru rezultātā tirdzniecības centriem būs aktīvi jāmeklē savas darbības ķēdes optimizācijas iespējas.
2007. gadā mazumtirdzniecības platību piedāvājuma pieaugums Rīgā palēninājās - tirgū tika piedāvāti tikai 43 000 m2 jaunu mazumtirdzniecības telpu, kas ir par aptuveni par vienu trešdaļu mazāk salīdzinājumā ar attiecīgo iepriekšējā gada laika posmu, gada beigās kopsummā sasniedzot 520 812 m2. 2008. gadā Rīgā netiek plānots atklāt nevienu jaunu tirdzniecības centru, plānota tikai t/c \"Alfa\" paplašināšanās. Taču 2008. gadā pastiprināsies investoru interese par jauniem reģionu centriem ārpus Rīgas, nodrošinot Latvijas lielākās pilsētas, piemēram, Jelgavu, Valmieru, Kuldīgu, ar moderniem mazumtirdzniecības veikaliem.
Tirdzniecības centrus \"Cube City\" un \"Riga Plaza\" ir plānots nodot ekspluatācijā 2009. gadā. Pat ja savlaicīgi tiks pabeigti iepriekš minētie projekti, kā arī tirdzniecības centra \"Alfa\" paplašināšana, nākamajos divos gados nav gaidāms straujš piedāvājuma pieaugums. Paredzams, ka pēc 2009. gada tirgū parādīsies daži lieli projekti, piemēram, \"Dominante Retail Park\", \"Akropolis\" un \"Linstow Retail Park\".
INDUSTRIĀLĀS PLATĪBAS
Lielāko Latvijas industriālo platību fonda daļu veido novecojušas, zemiem standartiem atbilstošas ēkas. A klases industriālās platības Latvijā nomai nebija pieejamas līdz 2007. gadam, kad parādījās pirmie augstas klases projekti. Līdz tam kompānijām, kurām bija vajadzīgas augstiem standartiem atbilstošas modernas telpas, nācās pašām būvēt noliktavas un loģistikas centrus pēc built-to-suit principa (ēkas tiek būvētas to īpašnieku – atsevišķu uzņēmumu vajadzībām). Tirgum attīstoties, tiek piedāvāti arvien vairāk augstas klases komerciālu projektu rūpnieciskiem nolūkiem, un industriālo telpu fonda līmenis pieaug. Stabilu moderno noliktavu pieprasījumu veicina novecojušā fonda nomaiņa, straujā mazumtirdzniecības attīstība, starptautisku kompāniju piesaiste, kā arī tādu kompāniju attīstība, kas sniedz kravu ekspeditoru un trešās puses loģistikas (3PL) pakalpojumus.
Saskaņā ar \"Colliers International\" veiktajiem aprēķiniem, līdz 2007. gada beigām modernu industriālo platību fonds Rīgā, Jelgavā un Rīgas rajonā sasniedza 211 000 m2, tostarp arī projekti, kas īstenoti pēc built-to-suit principa ar kopējo platību 105 000 m2. Lielākie – pirmā \"Dominante Park\" kārta, pirmā \"Eirkel\" biznesa parka kārta un \"Avers\" loģistikas centrs, kurš būvēts pēc built-to-suit principa. Pēdējo divu gada ceturkšņu laikā lielākā pabeigtā būve bija \"Dommo\" biznesa parka pirmās kārtas pirmā fāze. Kopējais augstas kvalitātes industriālo platību fonda pieaugums Rīgā 2007. gadā bija 107 450 m2, tādējādi divas reizes palielinot modernu platību fondu augstāk minētajā reģionā. Pašlaik turpinās būvdarbi pie aptuveni 177 000 m2 industriālo platību, un tās plānots nodot ekspluatācijā 2008. gadā, tādējādi palielinot fondu vēl divas reizes.
Sagaidāms, ka industriālo platību piedāvājums sasniegs maksimālo līmeni 2009.-2010. gadā. Projekti, kurus plānots nodot ekspluatācijā turpmāko dažu gadu laikā, ievērojami palielinās kopējo piedāvājumu. Ja tiks īstenoti visi paredzētie projekti, 2010. gada beigās kopējais fonds sasniegs 480 000 m2.
Ziņa publicēta sadarbībā ar www.varianti.lv
