Austrumu pērle
Austrumu pērle
15.06.2009.
Elitārā līmeņa dzīvokļu vidējā platība Taškentā pārsniedz 250 kv.m, bet privātās savrupmājas Uzbekistanas galvaspilsētā mūs gandrīz vai šokē ar saviem gabarītiem – tie ir 1 000 - 3 000 kvadrātmetru.
Mājokli tipveida projektos uzbeku ģimenes nereti iepērk pa veselām mājas stāvu ailēm. Taču tas vēl nav viss, ko sava Uzbekistanas apmeklējuma laikā ir uzzinājusi Latvijas nekustamā īpašuma asociācijas Lanīda oficiālā delegācija. Jo delegācijas locekļi tikuši iepazīstināti nevien ar Uzbekistanas nekustamā īpašuma sektora attīstību, bet arī ar investēšanas iespējām citās šīs Vidusāzijas valsts ekonomikas nozarēs.
Latvijas mākleru vizīte Uzbekistanā notika maija vidū. Delegācijas sastāvā bija 8 cilvēki, to skaitā kompānijas Latio īpašnieks Edgars Šīns, kompānijas Balsts īpašnieks Aigars Zariņš, Langes pils īpašnieks Andrejs Valters... Savos brauciena laikā gūtajos iespaidos ar mums, kataloga „m2” redakciju, dalījās Andrejs Valters.
„Kāpēc par brauciena mērķi tika izvēlēta tieši Uzbekistana?”
„Nav nekāds noslēpums, ka Latvijas nekustamā īpašuma tirgus patreiz ir nonācis lielās grūtībās. Mēs gribējām iepazīties ar situāciju citos tirgos un izvērtēt to iespējas, jo uzskatījām, ka Uzbekistana ir jaunattīstības valsts, kuras ekonomikas un nekustamā īpašuma tirgus līmenis atpaliek no mūsu sasniegtā līmeņa. Un arī tur varētu izmantot mūsu pieredzi. Jāatzīmē, ka Latvijas delegāciju uzņēma ļoti viesmīlīgi, bija daudzas tikšanās ar augstām amatpersonām. Guvām nenovērtējamu pieredzi. Uzbekistanā ir samērā labi attīstīta rūpniecība, ar kuru šī tauta lepojas. Tāpēc visās mūsu tikšanās reizēs sarunu sākumā parasti tika apspriesti investīciju varianti tieši rūpnieciskajā sektorā. Mēs tikām uzskatīti par veiksmīgiem uzņēmējiem, kuru ir rīcībā ir zināms kapitāls, kuru esam gatavi ieguldīt citās, no nekustamā īpašuma tirgus atšķirīgās ekonomikas nozarēs.Turklāt ņemiet vērā to, ka, kaut arī mēs strādājam nekustamā īpašuma sfērā, mums ir pietiekami plašs kontaktu un turīgu klientu loks, ar kuriem mēs tāpat varam dalīties savos novērojumos.
Izdarījām secinājumu, ka Uzbekistana pirmām kārtām ir ieinteresēta investīciju piesaistē savai teritorijai. Uzbekiem ir vajadzīgi līdzekļi ražošanas modernizācijai un paplašināšanai. Bija saruna arī par viņu produkcijas noietu. Kaut arī Uzbekistanas tirgus ir samērā plašs un noregulēts ir arī produkcijas eksports uz citām Vidusāzijas valstīm. Mums tika vērienīgi piedāvāta lauksaimniecības produkcija. Samarkandas uzņēmēji ļoti tieši izteica savu piedāvājumu: ja vajadzīgs, kaut vai tūlīt piekraujam ar to divas lidmašīnas un uzreiz nosūtām uz Latviju.
Latvijas un Uzbekistanas starpā pastāv diezgan cieša sadarbība. Turklāt Rīga ir Taškentas draudzības pilsēta. Uzbeku apziņā ir iemājojis tāds jēdziens kā “Rīgas transporta koridors”, pa kuru cauri mūsu valstij Uzbekistanā no Eiropas un citiem attālākajiem pasaules reģioniem nonāk aptuveni 70% importa. Un dažas Latvijas bankas veiksmīgi apkalpo daudzas uzbeku uzņēmēju importa-eksporta operācijas.“
„Kurās pilsētās jūs bijāt?”
„Brauciena laikā apmeklējām Taškentu un Samarkandu. Uzbekistanas galvaspilsēta 1966.gadā pārdzīvoja smagu zemestrīci. Pilsētas atjaunošanā piedalījās visa Padomju savienība.Taškenta ir ļoti apzaļumota pilsēta ar platām ielām. PSRS laikā Taškenta, kaut arī ieņēma ceturto vietu iedzīvotāju skaita ziņā, atradās otrajā vietā pēc savas platības, tūlīt aiz Maskavas. Mūs pārsteidza tas, ka Uzbekistanas galvaspilsētā visā mūsu uzturēšanās laikā neredzējām nevienu sastrēgumu, kaut arī satiksmes plūsmā bija iesaistīts daudz automašīnu.
Pilsētas centrā mēs apmeklējām vairākus celtniecības stadijā esošos objektus. Mūs pārsteidza to celtniecības tempi. Daudzdzīvokļu māja vairāku tūkstošu kvadrātmetru platībā top nepilna pusgada laikā. Darbs rit gandrīz visu diennakti. Bijām kāda darba procesa aculiecinieki.Ierobežotā laukumā tika mūrētas ietves flīzes. Vienlaikus šeit strādāja vairāk kā 50 cilvēku. Šādu darba intensitāti Uzbekistanā nodrošina lētais darbaspēks, jo uz galvaspilsētu peļņā dodas daudz lauku reģionu iedzīvotāju. Vidējā darba alga valstī ir aptuveni 150 dolāru. Tādējādi celtniecībā nodarbinātajiem strādniekiem var maksāt 6-8 dolārus dienā. Un tāpēc Latvijas celtniekiem „nespīd” nekādas peļņas iespējas uzbeku tirgū, jo mūsu celtnieki, pat nokļūdami bezdarbnieku statusā, par šādu naudu nekādā ziņā nestrādās.
Tomēr vērīga acs varētu pamanīt, ka jaunajos objektos, kurus to pasūtītāji ir ierindojuši elitāro objektu kategorijā, veiktajiem darbiem ir zema kvalitāte. Mūsuprāt, tik augsta klasifikācija minētajiem objektiem ir piešķirta tāpēc, ka tie atrodas pilsētas centrā. Mēs iegājām vairākos šādos objektos, lai iepazītos ar to kvalitāti, kas bija krietni zemāka par mūsu ierasto kvalitāti. Vaicājam: kāpēc jums sienu un griestu virsma monolītā mājā ne tuvu nav gluda? Mums atbild: tāds ir ieveidnis. Uzbeki neizmanto modernos ieveidņus, jo apšauba to lietderīgumu. Viņiem iznāk lētāk, ja tie nolīgst vairākus desmitus strādnieku, kuri dauza, vāc un šķiro koka ieveidni, nevis iegādājas modernas sistēmas. Cita starpā, pati apdares kvalitāte ir augstāka nekā konstrukciju elementi, kuri ļauj piesegt acīs krītošos trūkumus.”
„Kāda ir Uzbekistanā notiekošās celtniecības pašizmaksa?”
„Es mēģināju uzdot šo jautājumu uzbekiem tieši un pārliecinājos, ka austrumnieki ir patiesi noslēpumaina tauta, jo tiešu atbildi uz savu jautājumu tā arī nesaņēmu. Ne jau katra informācija tur ir pieejama, turklāt arī nekāda oficiāla statistika šajā jautājumā netiek sastādīta. No personīgo sarunu laikā iegūtās informācijas varējām secināt, ka celtniecības pašizmaksa ar pilnu apdari varētu būt aptuveni 500 dolāru par kvadrātmetru, bet bez apdares – aptuveni 400 dolāru.
Pats dzīvojamo māju fonds stipri atšķiras no mūsu valstī ierastās situācijas šajā segmentā. Pirmkārt, ar savām masīvajām konstrukcijām, jo Uzbekistana atrodas seismiskajā rajonā un ēkām ir jābūt ar ievērojami augstāku stabilitātes un izturības koeficientu. Otrkārt, ēku apdarei tiek izmantoti dažādi ornamenta elementi. Ne visai ierasti ir tas, ka centrā ir daudz vienstāva un divstāvu privātmāju, kuras ieskauj ļoti augsti žogi. Pati apbūve kopumā ir loti daudzveidīga, jo šeit sastopami gan grausti, gan arī greznas savrupmājas.”
„Kāda ir krīzes ietekme uz Uzbekistanu un kā jūs raksturotu situāciju nekustamā īpašuma tirgū?”
”Uzbekus krīze īpaši nesatrauc. Viņiem nav ārējo parādu. Tomēr nekustamā īpašuma tirgū ir vērojama zināma lejupslīde.Kopš pagājušā gada mājoklis kļuvis par 25-30% lētāks. Uzbeku izpratnē, tas ir izskaidrojams ar pasaules finanšu krīzi un pircēju ieņemto, nogaidošo pozīciju. Lūk, pircējiem nauda ir, taču viņi cer uz vēl lielāku mājokļa cenu pazeminājumu. Tomēr pirkuma darījumi tiek noslēgti, jo mūs iepazīstināja ar vēl ekspluatācijā nenodotajiem projektiem, kuros jau izpārdoti 97% platību. Celtniecības sākumstadijā, tāpat kā agrāk, tiek izpirkts līdz 30-40% nākamo jauno dzīvokļu. Pircēju vairākums ir galapatērētāji. Austrumos ir ļoti spēcīgas radnieciskās saites. Uzbeku attīstītāji mums pastāstīja par gadījumiem, kad ģimenes iegādājas pa veselām jaunceļamās mājas stāvu ailēm.
Atzīmēšu arī tādu Taškentas centra īpatnību, ka tur sastopamas greznas savrupmājas 1 000 – 3 000 kvadrātmetru platībā. Elitārās klases dzīvokļu platība ir no 180 līdz 450 kv.m, bet par vidējiem tiek uzskatīti dzīvokļi 250 kv.m platībā. Tas atkal izskaidrojams ar lielo bērnu skaitu uzbeku ģimenēs.
Mums radas izdevība pabūt unikālā vietā – visīstākajā mājokļu tirgū, kurā pārdevēju statusā rosīgi darbojas mākleri. Stāv cilvēki, kuriem uz krūtīm karājas tabulas ar piedāvājamā objekta aprakstiem un fotogrāfijām. Kāds no šiem cilvēkiem apsēdies zem lietussarga un rāda interesentiem katalogu, kurā redzamas piedāvājamo objektu fotogrāfijas.Godīgi sakot, man nekur neko tamlīdzīgu nebija gadījies redzēt!”
„Varbūt nedaudz pastāstīsiet arī par turienes spekulantiem un nekustamā īpašuma cenām?”
„Protams, tirgū apgrozās arī spekulanti, taču pašlaik viņi to atstāj, jo cenas krītas. Visturīgākais pircēju slānis ir ierēdņi. Pēc Austrumu tradīcijām, bez viņu klātbūtnes netiek risināts neviens jautājums. Nākošo slāni veido uzņēmēji, kurus Uzbekistanā sauc par komersamiem. Tālāk seko visi pārējie valsts iedzīvotāji. Sabiedrība ir spēcīgi noslāņojusies bagātajos un nabadzīgajos. Vidusšķira šeit praktiski nepastāv.
Pēc analītiskā centra Avesta Research datiem, aprīlī tipveida mājoklis Taškentas guļamrajonos maksāja 462 dolārus kvadrātmetrā, bet centrā tas bija gandrīz divas reizes dārgāks, tas ir, 803 dolāri kvadrātmetrā. Jaunceltnes tiek pārdotas par 800 – 1 200 dolāriem kvadrātmetrā.”
„Kā Uzbekistanā var iegādāties nekustamo īpašumu?”
„Zeme Uzbekistanā atrodas valsts īpašumā un, kā mums tur paskaidroja, vispār netiek pārdota. Šis ir tas pats faktors, kurš atbaida ārvalstu investorus. Fiziskā persona-ārzemnieks dzīvokli šeit nopirkt nevar. Tāpat arī citas pilsētas iedzīvotājs (piemēram,ja viņš pierakstīts Samarkandā) nevar nopirkt dzīvokli Taškentā. Šādā veidā tiek apkarota galvaspilsētas pārapdzīvotība. Tātad, lai iegādātos dzīvokli Uzbekistanā, ir jādibina kompānija tās teritorijā un jānoformē pirkums jau uz tās vārda.Тad līdz ar vīzas un uzturēšanās atļaujas saņemšanu šis process būs vienkāršāks.”
„Gribētos uzzināt par nekustamā īpašuma tirgus pievilcīgajām nišām.”
„Uzbeku attīstītāji piedāvāja mums iesaistīties viņu projektos. Manuprāt, mums vajadzētu pieņemt šo piedāvājumu. Taškentā ir ļoti maz modernu tirdzniecības centru. Milzīga ir nepieciešamība pēc loģistikas parkiem. Varētu runāt ari par ražošanas telpu rekonstrukciju.
Lielu uzmanību sev piesaista arī viesnīcu biznesa un atpūtas un izklaides industrijas iespējas.Blakus Taškentai atrodas Tjanšana kalnu grēdas rietumu atradzes. Šo 3 000 – 4 000 metru augsto kalnu virsotnes pat vasarā klāj sniegs. Kalnu nogāzēs sastopami ezeri, upes un ūdenskrātuves. Vasaras mēnešos, kad gaisa temperatūra pilsētā nereti ir 45-50 grādi ēnā, vairums pilsētnieku savus vaļas brīžus pavada šajās skaistajās vietās. Taču nelielais pansionātu un viesnīcu skaits nespēj izmitināt visus atpūtas meklētājus. Tāpēc lielas privātmājas noma kalnos vasaras periodā varētu izmaksāt vairāk kā 1 000 dolārus diennaktī. Un klienti ir ar mieru to maksāt, turklāt pierasījums pārsniedz piedāvājumu. Tā ir vēl viena iespēja biznesa izvēršanai. Uzbeku kolēģi mums apgalvo, ka viņi reti ķeras pie projekta īstenošanas, ja tā ienesīgums ir mazāks par 30-40% gadā. Bet analītiskajās kompānijās šajā sakarībā tiek minēts cits skatlis – runa te ir par 15-20%. Mums, Latvijas mākleriem, arī šie skaitļi patreiz šķiet fantastikas kalngals.
Priekš sevis es no šī brauciena esmu izdarījis šādu secinājumu: cilvēkam, kurš vēlas izvērst biznesu Uzbekistanā, pastāv reālas iespējas to izdarīt. Tiesa, lai tur nodarbotos ar nekustamo īpašumu, tas ir, ar starpniecības vai vērtēšanas pakalpojumu sniegšanu, ir visu laiku jāatrodas šajā valstī. Bet investēšanas niša attīstītāju biznesā ir interesanta un ar realitāti vairāk saistīta tēma.”
Vizītkarte
Uzbekistanas republikas iedzīvotāju skaits pārsniedz 26,5 miljonus cilvēku. Valsts galvaspilsētā - Taškentā dzīvo vairāk kā 3 miljoni cilvēku. Uzbekistanas platība sastāda 447 400 kvadrātkilometru. 2008.gadā Uzbekistanas iekšējā kopprodukta apjoms bija nedaudz mazāk par 25 miljardiem dolāru. Uzbekistana ir industriāla un agrāra republika. Galvenās rūpniecības nozares šeit ir vieglā, pārtikas, ķīmiskā, mašīnbūves, krāsainā un melnā metalurģija, kurināmā un naftas ķīmiskā rūpniecība.Uzbekistanā ir daudz dabasgāzes atradņu. Pēc Eiropas rekonstrukcijas un attīstības bankas prognozēm, 2009.gadā valsts IKP varētu pieaugt par 7%.
Visvērienīgākais no patreiz īstenojamajiem Uzbekistanas projektiem ir pirmās kategorijas nacionālās maģistrāles būvniecība. Tās tāme tiek lēsta 2,6 miljardu dolāru apmērā. Ap 2015.gadu 1 501 km garais ceļš savienos valsts vislielākās pilsētas, sākot no tās ziemeļrietumu robežām un beidzot ar dienvidaustrumu robežām.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/936
