Ārzemnieki „met aci” uz Rīgas namīpašumiem
Ārzemnieki „met aci” uz Rīgas namīpašumiem
Romāns Golubevs
2010. gadā Rīgā atkal ir parādījušies ārzemnieki, kas vēlas pirkt daudzdzīvokļu namīpašumus un komerciālas ēkas. Tie, pirmkārt, ir atbraucēji no Krievijas, skandināvi un vācieši. Ja pagājušajā rudenī viņi reti kad piekrita pirkt ēkas dārgāk par 300-400 eiro/m², tad tagad nerenovētās mājās reāli darījumi notiek par 400-500 eiro/m², pilnība izremontētos objektos – par 1000-1200 eiro/m².
Pirms pusotra gada – 2009. gada martā – žurnāla „m²” un portāla varianti.lv viesis bija kompānijas „Ober Haus” izpilddirektors Peters Moriss. Toreiz intervijā mūsu izdevumam viņš izklāstīja savu redzējumu par investoru atgriešanās perspektīvām Latvijas nekustamo īpašumu tirgū. „Ir jāizprot, tirgus attīstības cikliskuma teorija. Investori nepirks nekustamos īpašumu cenu augstakajā stadijā. Viņi nepirks tos arī, kad sāksies cenu lejupslīde, un arī tad, kad cenas būs viszemākajā punktā. Nauda tiks ieguldīta tad, kad cenas sāks celties. Zema cena pati par sevi nenozīmē neko. Tai ir jābūt zemai un jāmainās pareiza virzienā – tas ir, tai ir jāpaaugstinās,” toreiz paziņoja Peters Moriss. Un Latvijas realitāte namīpašumu segmentā, kas atrodas Rīgas prestižajās vietās, apstiprina viņa vārdu patiesumu.
Bankas šādas cenas neinteresē
Iepriekšējā, 2009. gadā, investīciju darījumu bija ļoti maz, kaut arī gada otrajā pusē Latvijas nekustamo īpašumu tirgus bija sasniedzis zemāko punktu. Potenciālie investori pētīja objektus, taču pirka tikai retais. Jaunus īpašniekus ieguva tikai visiekārojamākie objekti – tie, kuri varēja ģenerēt labu naudas plūsmu, vai arī tie, kuru īpašniekus bija piespiedušas pie sienas hipotēkas saistības un kuri tādēļ bija gatavi uz visu, lai tikai atbrīvotos no saistībām. „Manuprāt, tirgus pasivitātes galvenais iemesls bija ne tikai pašu investoru piesardzība, bet arī tas, ka tobrīd vēl nebija precīzi formulēta banku politika attiecībā uz namīpašumiem, kas bija iegādāti, piesaistot kredītus, un kuru īpašnieki ir palikuši parādā bankām. Bankas tos pārdot neļāva, bet arī pašas nepārņēma. Taču tagad banku fondi izsolēs aktīvi pārņem parādnieku namīpašumus. Tomēr labos objektus tās nepārdod, bet atstāj sev,” stāsta kompānijas „Latio” tirdzniecības daļas vadītājs Jānis Šīns.
„Investori visai aktīvi klauvēja pie mūsu durvīm pagājušā gada beigās un šī gada sākumā. Parasti piedāvāja ne vairāk par 400 eiro/m². Šāds cenu līmenis mums nebija interesants. Tagad pieprasījuma plūsma nedaudz ir samazinājusies, jo investori ir sapratuši, ka bankas „par sviestmaizi” neko neatdos,” šādi tirgus situāciju komentēja Aizkraukles bankas pārstāvji. Savukārt SEB bankas Sabiedrisko attiecību daļas vadītāja Agnese Strazda pastāstīja, ka cenas, ko ārzemju investori piedāvā par komerciālām jaunbūvēm, visbiežāk ir zemākas par šo objektu pašizmaksu. „Mēs saņemam apstiprinājumus, ka investorus interesē visu veidu objekti,” šo domu tālāk attīstīja „Parex banka” valdes loceklis Juris Adamovičs. „Kaut arī ir nekustamo īpašumu tirgū jūtams piesardzīgs optimisms, pagaidām ir vērojama investoru vēlēšanās pirkt par salīdzinoši zemām cenām. Vairumā gadījumu šie piedāvājumi neatbilst bankas interesēm un mērķiem.”
Ne no Austrumiem, ne no Rietumiem
Ja vēl pagājušajā ziemā lēto Rīgas namīpašumu meklētāju saraksta augšgalā dominēja Skandināvijas valstu pārstāvji, tad tagad ne mazāk kā puse pieprasījumu nāk no Krievijas. Bez visa cita tas ir saistīts arī ar Imigrācijas likuma labojumiem, kas dod iespēju šīs valsts pilsoņiem apmaiņā pret investīcijām Latvijas nekustamo īpašumu tirgū saņemt piecu gadu termiņuzturēšanās atļauju. Parādījušies ir arī Vācijas fondu pārstāvji, izraēlieši, itāļi… „Tikai vajag gan precīzi salikt visus punktus uz „i”: ārzemju investoru simti, kas vēlētos pirkt namīpašumus, pa Rīgu neskraida. Mēs runājam par nekustamo īpašumu tirgus atdzīvošanos uz praktiski pilnīgas šī segmenta stagnācijas fona, kas valdīja tajā kopš 2009. gada. Jārunā arī par faktu, ka investoru interešu ģeogrāfija ir visai šaura – 90% gadījumu runa ir par Vecrīgu un Kluso centru. Viņi apskata dzīvojamos projektus vai biroju ēkas, kuras vēlāk varētu pārbūvēt par mājokļiem. Bet galvaspilsētas nomalēs esošie namīpašumi, lai kādi tie arī būtu, viņus maz interesē,” paskaidro Vecrīgā esošā kompānijas „Ober Haus” biroja vadītājs Aleksandrs Sviridovs.
Pieci līdz desmit pieprasījumi pēc namīpašumiem – tāda pēc „Latio”, „Ober Haus” un „Balsts” pārstāvju vārdiem ir potenciālo pircēju intereses statistika katrā no minētajām kompānijām. Turklāt nopietnus vietējos, tas ir, Latvijas pircējus var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem.
Šeit nav „banānu republika”
Ārzemnieku – Latvijas nekustamo īpašumu uzpircēju - parasto uzvedību spilgti raksturoja nelielas Rīgas viesnīcas „Augustine”, kas pašlaik ir izlikta pārdošanai par 900 000 eiro, īpašnieka Ulda Sebra stāsts. „Ziemā pie manis atnāca norvēģu investīciju fondu pārstāvji. Nezinu, kā un ko viņi bija rēķinājuši, bet par ēku Rīgas centrā piedāvāja 285 00 eiro, t.i., mazāk nekā 380 eiro par kvadrātmetru. Un tas, ņemot vērā, ka mans nekustamais īpašums ir strādājoša viesnīca ar vienpadsmit numuriem un gruntsgabals, uz kura ir atļauts būvēt daudzstāvu ēku! Protams, ka es atteicu – ir absurdi pārdot par tādu cenu!” bija sašutis Uldis Sebris.
Pēc Jāņa Šīna vārdiem, pēdējo pusotru gadu starpība starp to, ko ir gatavs piedāvāt investors, un to, ko vēlētos saņemt īpašnieks, ir 40-50%. Atrast saskares punktus, ja ir tik atšķirīgi viedokļi, izdodas reti. Pieci-seši darījumi ar namīpašumiem ir tas maksimālais un ļoti pozitīvi uztveramais pirkšanas pārdošanas darījumu līmenis, ko 2010. gadā ir nokārtojušas vai pašlaik beidz kārtot kompānijas, kas ir Rīgas namīpašumu segmenta līderi. Žurnāla „m²” un portāla varianti.lv aptaujātos ekspertus pozitīvi noskaņo fakts, ka interese par Rīgas namīpašumiem sāka pieaugt pavasara beigās un vasaras sākumā. No tirgus pakāpeniski sāka izzust vislētākie piedāvājumi, kas izraisīja pat nelielu cenu celšanos.
Arī tagad gadās potenciāli klienti, kas vēlas nopirkt ēku Rīgas tuvējā centrā lētāk par 300 eiro/m². Taču, ja tas nav objekts ar 10 000 m² platību, tad atrast tādu nekustamo īpašumu ir grūti.
Peļņai jābūt labai
Ko īsti vēlas iegūt mūsu galvaspilsētas namīpašumu pircēji? „Protams, ka vislabāko kvadrātmetra cenu!” pasmaida Jānis Šīns. Apkopojot mūsu sarunas biedru saziņas ar investoriem praktisko pieredzi, potenciālo pircēju vidēji statistiskais pieprasījums izskatās šādi: nerenovētas mājas Rīgas Tuvējā centrā viņi vēlas pirkt par 300–500 eiro/m², bet renovētas mājas – par 1000 –1200 eiro/m². Aprēķins šeit ir visai vienkāršs. Ņemam nerenovētu māju. Tās sakārtošana atkarībā no stāvokļa izmaksās 500-600 eiro/m². Ja normāla šādu dzīvokļu pārdošanas cena pašreiz ir 1 500 eiro/m², tad pirkt šādu māju dārgāk kā par 400–500 eiro/m² investors nepiekritīs, jo, ņemot vērā riskus, viņš vēlēsies atgūt savu naudu divu-trīs gadu laikā un iegūt, ka minimums, 30-40% peļņu”, – ar saviem novērojumiem dalās kompānijas „Balsts” speciālists Jans Žečickis.
350 eiro/m² par neremontētu 4 500 m² ēku tuvējā centrā un 1150 eiro/m² par namīpašumu Vecrīgā – tāda ir pēdējā gada darījumos figurējusī kvadrātmetra minimālā un maksimālā cena, ko minēja kompānijas „Balsts” pārstāvis. Aleksandra Sviridova minētie skaitļi ir attiecīgi 500 un 1000 eiro/m². Otrajā gadījumā runa bija par māju Klusajā centrā, par kuru jaunie pircēji pašreizējiem īpašniekiem piedāvā par astoņsimt tūkstošiem lielāku summu. Vislētākā kvadrātmetra cena darījumos ar namīpašumiem, kas pārdoti, piedaloties kompānijai „Latio”, ir bijusi 290 eiro/m², visaugstākā – vairāk nekā 1000 eiro/m².
„Tagad ir lielisks laiks spekulatīviem darījumiem ar šādiem objektiem. Cenu, tāpat kā iepriekš, diktē pircējs, un viņš izdara savu izvēli minimālas konkurences apstākļos. Investori paziņo savu piedāvājumu un gaida pārdevēja lēmumu. Viņi lieliski saprot, ka tuvākajā laikā neuzradīsies vēl pieci tādi pat vai cenas ziņā labāki pirkšanas piedāvājumi,” uzskata „Latio” Komerciālo nekustamo īpašumu tirdzniecības nodaļas vadītājs un tūlīt pat piebilst, „Tomēr gadās arī izņēmumi. Piemēram, kompānijai „Pastorāts” aizvadītajā vasara izdevās pārdot namīpašumu Doma laukumā par 2500 eiro/m². Zinu vēl vienu namīpašumu ļoti izdevīgā vietā, par kuru cīnās vairāki pircēji, „spēlējot” uz cenas paaugstināšanu.”
Nulles intereses zona
Praktiski nekāda interese no potenciālo pircēju puses joprojām netiek izrādīta par namīpašumiem, kuru cena ir robežās no 7,5 līdz 15 miljoniem eiro – lai arī vēl tikai pirms pāris gadiem tie tika piedāvāti par 20-30 miljoniem eiro. Šādi objekti nespēj nodrošināt normālu ieguldījumu atmaksāšanos, jo Rīgas centrā tikai retais dzīvojamais namīpašums spēj nodrošināt rentabilitāti, kas būtu augstāka par 4-5%. Īres maksa 6-7 eiro/m² apmērā tiek uzskatīta par ļoti labu. Ar īres likmi, kas būtu augstāka par 7 eiro/m², var palielīties tikai daži namīpašumi, bet Rietumu fondiem vēlamā rentabilitāte ir 10%, nu, sliktākajā gadījumā Vecpilsētas un Klusā centra labākajās vietās – 6-8%, kas pašreizējos ekonomikas apstākļos ir vienkārši nereāli. Tādēļ lielākā daļa investoru, ja arī iegādājas namīpašumus, tad domājot par to vēlāku izpārdošanu pa atsevišķiem dzīvokļiem, un nepavisam ne tādēļ, lai gūtu peļņu no to iznomāšanas.
„Bet kam viņi domā pārdot visu šo dzīvokļu portfeli? Kas ir gala pircējs?” painteresējās žurnāla „m²” un portāla varianti.lv korespondents sarunu noslēgumā ar mākleriem. „Pircēji no Krievijas un NVS valstīm, kurus interesē termiņuzturēšanās atļauja, un vietējie pircēji,” atbildēja mākleri. Un tas ir ne tikai viņu viedoklis. Tie paši skandināvi. Viņi analizē situāciju, vēro, kā tiek izpārdoti pabeigtie projekti, seko līdzi darījumu statistikai Zemesgrāmatā un redz reālu kustību tirgū. Un tur jau ir vērojama pozitīva dinamika.
Iespraudums
Aleksandrs Sviridovs, kompānijas „Ober Haus” Vecrīgas biroja vadītājs:
„Darījumus ar namīpašumiem sarežģī tas, ka tirgū ir ļoti maz objektu, ar kuriem nebūtu nekādu problēmu – tādu, kuriem ir kārtībā visi dokumenti. Bieži vien pat tad, ja nav nekādu hipotēkas apgrūtinājumu, atklājas, ka nav atrisināti visi mājas mantošanas jautājumi, ir problēmas ar iemītnieku pārcelšanu vai dalījumu ideālajās daļās, nepietiek servitūtu… Tādēļ, kad pircējs saka: „Viss, ņemu!”, viņa juristiem vēl divus trīs mēnešus vajag pūlēties, lai sakārtotu namīpašumu juridiski pilnīgā kārtībā.”
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.varianti.lv/sakums/articles/show/1776
