Apbūvētāji grib vairāk, pircēji viņiem piekrīt
Pozitīvs, pozitīvs un vēlreiz pozitīvs. Tieši tā var raksturot noskaņojumu, kas valda kompānijās, kas nodarbojas ar tādu jaunu daudzdzīvokļu projektu attīstīšanu Rīgā, kas ir orientēti uz vietējo pircēju.
Spriežot pēc darījumu skaita pieauguma un lielākās daļas žurnāla m2 un portāla varianti.lv aptaujāto klasisko apbūvētāju nodomiem īstenot jaunus projektus, pozitīvs noskaņojums valda arī pircēju vidū.
Statistika ir stūrgalvīga lieta. Saskaņā ar jaunākajām ziņām tikai 4,8% Latvijas iedzīvotāju dzīvo mājās vai dzīvokļos, kas uzbūvēti laikā no 2001. līdz 2011.gadam. 4,7% iedzīvotāju dzīvo salīdzinoši jaunos mājokļos, kas ekspluatācijā ir nodoti laikā no 1991. līdz 2000.gadam. Savukārt individuālās mājas un daudzdzīvokļu mājas, kurās dzīvo lielākā daļa iedzīvotāju (62%), ir nodotas ekspluatācijā laikā no 1946. līdz 1990.gadam. Rīgā šis rādītājs ir vēl augstāks.
Var, protams, spriedelēt par to, ka 50—60 gadu mājai nav daudz. Tās var kalpot vēl ilgi. Tomēr šādi spriest var tikai tad, ja neņem vērā, ka daudzām padomju laikā būvētajām paneļu mājām paredzētais darbmūžs ir akurāt 50—75 gadi. Daļa no tām jau ir morāli novecojušas un, ņemot vērā, ka pēdējos 25—30 gadus tās neviens nav remontējis, ir visai bēdīgā stāvoklī.
«Ilgus gadus dzīvojām tā sauktās Brežņeva sērijas projekta ķieģeļu mājā — četratā divistabu dzīvoklī. Vienmēr bijām uzskatījuši, ka mūsu māja un kāpņu telpa uz pārējo sērijveida mājokļu fona ir vēl «tīri tā nekas». Ilgi mocījāmies saistībā ar pārcelšanos uz jauno projektu. Grozies, kā gribi, bet, tā kā bija jāmaksā kredīts, būtiski pieauga ikmēneša izdevumi. Pārcēlāmies uz četristabu dzīvokli jaunajā projektā un pirmajā laikā nekādi nevarējām pierast pie plašuma — grūti bija noticēt, ka var dzīvot arī tā (smejas — aut.). Kad pienāca maksājumu laiks, nedaudz satraucāmies, bet vēlāk tomēr pieradām, un tagad mēs izbaudām dzīvošanu jaunajā dzīvoklī. Pilnībā ir mainījusies dzīves uztvere. Nesen ar sievu aizbraucām līdz mūsu vecajai mājai un iegājām tajā. Galvenā doma, kas radās pēc šī apmeklējuma, bija: strādāt, strādāt un tikai strādāt, lai nekad nepieļautu situāciju, kas liktu mums atgriezties atpakaļ sērijveida dzīvoklī. Pie labā pierod ātri,» par savām izjūtām, sākot dzīvi jaunajā projektā, žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāstīja kāds rīdzinieks.
Apstrīdēt to, ka šodien dzīvot jaunajos projektos ir daudz labāk un komfortablāk, nav jēgas. Tāpat arī ir skaidrs, ka, lai varētu nopirkt mājokli un pārcelties uz to dzīvot, ar vienu vien vēlēšanos ir par maz. Problēma ir potenciālo pircēju finanšu iespējas un arī viņu psiholoģiskā gatavība spert šādu soli. Tikai retajam ir visa pirkumam vajadzīgā summa, bet tas nozīmē, ka ir jāņem kredīts. Turklāt cilvēki joprojām nav aizmirsuši 2006.—2007.gada banku dāsnumu un cilvēku izšķērdību, kas radīja nekustamā īpašuma tirgus sabrukumu. Tūkstošiem hipotēkas parādnieku tika atņemti dzīvokļi, un tas tagad liek cilvēkiem ļoti piesardzīgi izvērtēt jauna mājokļa izvēles jautājumu.
Tomēr, kaut arī iedzīvotāju noskaņojums ir skeptisks, dzīve vienalga dara savu. Tāda nu reiz ir cilvēka daba. Lai arī ko teiktu skeptiķi, sabiedrība pakāpeniski atgūstas no krīzes. Atliek brīvdienās piebraukt pie lielajiem tirdzniecības centriem, un var pārliecināties, ka visas autostāvvietas ir pilnas ar mašīnām. Arī valsts ekonomika attīstās pozitīvi. Cilvēki aizvien mierīgāk un optimistiskāk sāk raudzīties nākotnē, un, ja ir vajadzība un iespēja, viņi izšķiras par jauna dzīvokļa iegādi. Savu lomu spēlē arī turpat četru gadu atliktais pieprasījums no vietējo pircēju puses. Protams, pircēji nekustamos īpašumus vairs neizķer kā karstus pīrādziņus, kā tas bija kādreiz, tomēr pieprasījums un noslēgto darījumu skaits pieaug ar katru gadu. Tas ietekmē arī cenas, kas pagājušajā gadā vairumā jauno projektu ir cēlušās par 10—15%. To apstiprina arī klasiskie apbūvētāji, kam žurnāls un portāls Varianti.lv lūdza pastāstīt, kā sokas tirdzniecība un kādi ir nākotnes plāni. Jāatzīst, ka neviens no viņiem pa mākoņiem nelidinās. Taču viņi visi ir visnotaļ pozitīvi noskaņoti par jauno projektu tirgus nākotni. Te gan jāpiebilst, ka, tas, cik pozitīva būs šī nākotne, ir atkarīgs ne tik daudz no viņiem, cik no pircējiem.
Māris Mežals, kompānijas Hanner Real Estate Pārdošanas menedžeris:
— 2013. gada pirmais pusgads mūsu kompānijai bija ļoti sekmīgs. Projektā Jaunā Teika ir noslēgti apmēram 50 jaunu līgumu. Šo darījumu cenu robeža bija no
1 100 līdz 1 200 eiro/m². Varu teikt, ka, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, tirdzniecības rezultāti ir būtiski cēlušies. Lielākā daļa pircēju ir vietējie iedzīvotāji. Viņu vidū vispieprasītākie ir trīsistabu dzīvokļi ar nelielu platību - dzīvokļi, kuru platība nepārsniedz 65 m². Nevar nerunāt par to, ka par mūsu projektu palielinās ārzemnieku interesi. No vairāk nekā 330 dzīvokļiem, kas ir Jaunās Teikas divās pirmajās mājās, jūnija beigās brīvā pārdošanā bija palikuši tikai 60 dzīvokļu. Tādēļ mūsu turpmākās attīstības plānos ir paredzēta kompleksa nākamās kārtas būvniecība. Tā būs sešpadsmit stāvu ēka, kuras kopējā platība ir apmēram 10 000 kvadrātmetru. Tajā būs gan dzīvokļi, gan biroji. To plānots nodot ekspluatācijā 2015. gada pirmajā pusgadā.
Inga Miglāne-Ābele, kompānijas Ordo Agency Rīgas biroja tirdzniecības vadītāja:
— Esam pārliecināti, ka tirgus ir iegājis posmā, ko raksturo noturīgs pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem Rīgas mikrorajonos. Tomēr, analizējot situāciju, cenšamies jauno piedāvājumu pacietīgi ievadīt tirgū. Imantas projekta Dammes Liepas ietvaros paredzēts uzbūvēt četras daudzdzīvokļu mājas. Tas tiks darīts ne uzreiz, bet gan pakāpeniski - pa posmiem. Pirmā posmā ietvaros tiek būvētas divas — septiņstāvu un astoņstāvu mājas. To būvniecība ir nobeiguma posmā: visi darbi tiks pabeigti septembrī. Ap šo laiku dzīvokļi (pirmajās divās mājās ir 120 dzīvokļu, bet projektā kopumā — 284) būs pilnībā gatavi dzīvošanai. Ar to mēs saprotam ne tikai iekšējo apdari, bet arī ar iebūvēto tehniku aprīkotas virtuves. Kā liecina mūsu ilggadējie novērojumi (Ordo Agency tirgo ne tikai mājokļus projektā Dammes Liepas), mūsdienu klients aizvien biežāk izšķiras par labu gatavam mājoklim. Ja tas ir labs, viņš piekrīt ieiet tajā jau būvniecības posmā. Jūlija sākumā mūsu Imantas projektā bija rezervēti 10% dzīvokļu. Ir manāma interese arī no investoru puses, kas ir gatavi pirkt dzīvokļus vairumā. Pagaidām ar viņiem notiek sarunas. Visus dzīvokļus tirgojam par 1500 eiro/m². Mums galvenokārt ir divistabu un trīsistabu dzīvokļi, bet ir arī vienistabas un četristabu dzīvokļi. Gribu īpaši akcentēt, ka potenciālie pircēji divistabu dzīvokļiem var izvēlēties četru veidu plānojumu, bet trīsistabu dzīvokļiem — piecu veidu plānojumu.
Dace Tumšā, kompānijas Merks tirdzniecības vadītāja:
— 2013. gadā mūsu kompānija beidza tirgot dzīvokļus Rīgas projektā Skanstes virsotnes un uzsāka tirdzniecību projekta Skanstes mājas pirmajā mājā. Tajā ir 62 dzīvokļi, no tiem vairāk nekā puse ir jau rezervēti. Visas rezervācijas ir apstiprinātas ar pirmo iemaksu. Praktiski visi pircēji ir vietējie iedzīvotāji. Ārzemnieki parasti parādās pēc māju nodošanas ekspluatācijā, jo, lai varētu pretendēt uz uzturēšanās atļaujas piešķiršanu, nekustamajam īpašumam jābūt reģistrētam Zemesgrāmatā. Projekta Skanstes mājas pirmā māja iemītniekus varēs uzņemt, sākot no novembra. Vidējā cena? Tas dzīvokļu kopums, par kuru stāstīju, tika tirgots par 1 850 eiro/m². Visbiežāk pirka divistabu un trīsistabu dzīvokļus, savukārt no septiņiem četristabu dzīvokļiem rezervēts ir tikai viens.
Projektā Skanstes mājas ir trīs mājas. Jūnija beigās Merks uzsāka otrās mājas būvniecību, to paredzēts pabeigt 2014. gada vasarā. Kā būs ar trešo māju? Grūti pateikt. Daudz kas būs atkarīgs no tā, kā noritēs tirdzniecība otrajā mājā. Ja tāpat kā pirmajā mājā, tad visu kompleksu pabeigsim 2015. gadā.
Varu tikai piebilst, ka gada vidū projekta Skanstes Virsotnes četrās daudzstāvu mājās brīvi ir palikuši tikai četri dzīvokļi. Tie visi ir augšējos stāvos, un to cena ir vairāk nekā 2 700 eiro/m². Daudzi analītiķi uzskata, ka šādus objektus pērk tikai ārzemnieki. Tā tas gluži nav. Mūsu rīcībā esošās ziņas saka, ka vietējo pircēju īpatsvars projektā Skanstes virsotnes ir sasniedzis 50%. Bet pēdējā 24 stāvu mājā apmēram 70% visdārgāko apartamentu augšējos stāvos plānoti rīdziniekiem un citu Latvijas reģionu iedzīvotājiem.
Oksana Pedele, kompānijas YIT Celtniecība Tirdzniecības daļas vadītāja:
Projekta Biķerziedi (Teika) pirmā un otrā kārta, deviņstāvu projekts Akācijas un piecu māju komplekss Ēbeļmuiža (Ziepniekkalns) — tieši šajos Rīgas mikrorajonu projektos kompānija YIT Celtniecība tirgoja dzīvokļus 2013.gada pirmajā pusgadā. Un mēs esam apmierināti ar to, kā tirgus reaģēja uz mūsu aktivitātēm: ir noslēgti vairāk nekā 60 pirkšanas pārdošanas un rezervēšanas līgumi. Tas ir aptuveni par ceturtdaļu vairāk nekā analoģiskā periodā pagājušajā gadā. Tomēr jāsaka, ka piedāvājuma apjoms ir mazāks nekā toreiz. Savu pozitīvo lomu pārdošanu apjoma kāpumā spēlē ārzemnieki — tie paši Krievijas, un Ķīnas pilsoņi, kas sev atklāj mūsu jaunos projektus. Aktīvi ir arī investori, kas nopirktos dzīvokļus izīrē. Piemēram, pircējs, kas nopirka demonstrācijas divistabu dzīvokli projektā Biķerziedi uzreiz arī atrada tam īrnieku par 320 latiem mēnesī. Saskaņā ar speciālistu aprēķiniem dzīvokļu iegādes YIT Celtniecība Rīgas jaunajos projektos un to izīrēšana nodrošina gada rentabilitāti 6-7% apmērā.
Taisnību sakot, dzīvokļi mūsu projektos tiek izpirkti pat nedaudz ātrāk, nekā mēs tos būvējam. Projektā Ēbeļmuiža ir palikuši vairs tikai vienistabas dzīvokļi. Tāda pati situācija ir arī projekta Akācijas pēdējā mājā. Izņemot vienistabas dzīvokļus, visi pārējie piedāvājumi ir ļoti pieprasīti. Projekta Biķerziedi otrajā kārtā ir plānots uzbūvēt trešo un ceturto māju. būvniecības darbi šajos objektos jau rit pilnā sparā. Biķerziedu trešās mājās projektā ir paredzēts izveidot piecus četristabu dzīvokļus. Pašlaik četri no tiem ir jau rezervēti, un interesentiem ir vairs pieejams tikai pirmajā stāvā esošais dzīvoklis. Tas pamudināja mūs mainīt ceturtās mājas plānojumu: tajā būs desmit četristabu dzīvokļu. Tos, tāpat kā pārējos dzīvokļus, var iegādāties vidēji par 1 400 eiro/m².
Tuvākajā laikā mūsu piedāvājums paplašināsies par 67 dzīvokļiem. Ir plānots uzbūvēt daudzdzīvokļu māju Hospitāļu ielā 39. Savu kārtu gaida deviņstāvu māja Žagatu ielā. Šīs mājas būvniecību mēs ceram uzsākt 2013.gada beigās vai 2014.gada sākumā. Mūsu nākotni mēs plānojam, noticot pieņēmumam, ka Rīgas jauno projektu tirgus savu virzību augšup saglabās vēl vismaz piecus septiņus gadus.
Mareks Kļaviņš, NCC Housing valdes loceklis:
— Tirdzniecība mums piederošajā kompleksā Biķernieku ielā 160 norisinās ļoti labi. Pašlaik tirgojam dzīvokļus gan pilnībā gatavās mājās, gan divās pašlaik būvniecības stadijā esošajās mājās, kas tiks pabeigtas novembrī. Strādājot ar šo portfeli, 2013.gadā ir pārdoti vai rezervēti vairāk nekā 60 dzīvokļu. Pēdējo mēnešu tendence: ir palielinājies pieprasījums pēc divistabu dzīvokļiem. Pircēji — praktiski visi simtprocentīgi ir vietējie iedzīvotāji. Cilvēki pērk paši, bet pēc tam atved uz kompleksu radiniekus un draugus. Ir gadījumi, kad klienti pirmoreiz ir nākuši apskatīt mūsu projektu jau 2008. gadā, bet pirkumu nokārtojuši tikai pagājušā gada pavasara beigās. Tas liecina, ka cilvēkiem ir vēlēšanās pārcelties uz jaunajiem projektiem. Problēma ir tikai nepieciešamais finansējums.
Pēdējā laikā darījumi kompleksā Biķernieku ielā 160, piemēram, ar trīsistabu dzīvokļiem notiek par 1 150-1 350 eiro/m². Cenas no gada gadā, protams, pieaug, tomēr tas notiek bez lēcieniem. Mums ir pārdošanu grafiks, kuru cenšamies ievērot. Pieprasījums palielinās, taču tam nav ažiotāžas raksturs. Jābūt piesardzīgiem: ja, nedod Dievs, cenas «atrausies» no mūsu iedzīvotāju pirktspējas, nebūs arī darījumu. Mēs paši jūtam, kā, pat minimāli paceļot tirdzniecības cenu, samazinās rezultatīvo darījumu skaits. Pauze turpinās līdz brīdim, kad cilvēki ir pieraduši pie jaunajām cenām.
Vasaras vidū kompleksā Biķernieku ielā 160, pat ņemot vērā būvniecības stadijā esošo 11. un 12.māju, NCC Housing var piedāvāt potenciālajiem pircējiem gandrīz 55 dzīvokļus. Tādēļ, lai paplašinātu piedāvājumu, vasarā tiks uzsākta vēl trīs māju (tajās būs 57 dzīvokļi) būvniecība. Tās būs gatavas nākama gada rudenī.
Mūsu kompānijai prioritārais attīstāmais projekts ir komplekss Biķernieku ielā 160, kura ietvaros plānots uzbūvēt pavisam 18 māju. Ņemot vērā pašreizējos tirdzniecības un būvniecības tempus, projektu plānojam pabeigt 2015.gadā. Pašlaik Rīgā meklējam jaunu projektu īstenošanai piemērotas jaunas potenciālās platības. To darām bez steigas, rūpīgi visu apsverot, lai iekļautos pircējam pieņemamā cenā. To izdarīt kļūst aizvien grūtāk, jo pieaug gan ar darbaspēku, gan energoresursiem saistītās izmaksas. Jāpiebilst, ka arī objektu pievienošana Latvenergo līnijām un inženieru tīkliem gulstas uz apbūvētāju pleciem un makiem. Tas atspoguļojas dzīvokļu pārdošanas cenās, un līdz ar to dzīvokļi kļūst dārgāki. Ja tas tā nebūtu, projektu attīstītāji vienkārši pārstātu būvēt.
Jurijs Ņefjodovs, kompānijas NG Group valdes loceklis:
— Mēs nodarbojamies tikai ar ēku renovāciju: pārbūvējam vecos objektus. Ar šādiem objektiem strādāt ir vieglāk, jo ir jau atrisināts zemes piederības jautājums, vieglāk saskaņot projektu un var ātrāk uzsākt būvniecības darbus. Vecos objektus mēs pārveidojam par ekonomiskās klases dzīvojamām mājām. Divistabu dzīvokļi objektos, kuriem ir tieša vai netieša saistība ar maniem uzņēmumiem, piemēram, Klijānu ielā 2a, Kastrānes ielā 1 (2.korpuss) vai Murjāņu ielā 61, ir kompakti. To platība reti ir lielāka par 35 kvadrātmetriem, bet cena svārstās robežās no 30 līdz 40 tūkstošiem eiro. Vienistabas dzīvokļi ar platību līdz 22 m² maksā 24—25 tūkstošus eiro. Tikpat tiek prasīts par platības ziņā lielākiem sērijveida mājokļiem Rīgā. Taču mūsu gadījumā cilvēki saņem kvalitatīvu un, galvenais, - jaunu mājokli ar izremontētām kāpņu telpām un labiekārtotu teritoriju. Tas piesaista pircējus. Piemēram, renovētā ēkā Klijānu ielā 2a pēdējo gadu laikā ir pārdoti 120 dzīvokļu: vidēji pieci seši dzīvokļi mēnesī. Ja krīzes laikā mēs sākām ar 600-650 eiro/m², šī gada sākumā darījumi jau notika par 800-850 eiro/m². Pašlaik atsevišķu piedāvājumu cena ir pacēlusies līdz 980 eiro/m².
Tāda pati aktivitāte, t.i., pieci darījumi mēnesī, 2013. gadā ir vērojama mājā Kastrānes ielā 1 (2.korpuss). Pircēji adekvāti reaģē uz cenu, kas ir 1 000-1 050 eiro/m². Šajā projektā bija pat dzīvokļu pircējs, kas iegādājās 20 dzīvokļus un izīrēja tos. Māja Murjāņu ielā 61 vēl nav pabeigta. Interesanti ir tas, ka arī šajā mājā no 38 dzīvokļiem brīvi ir palikuši tikai astoņi. To pārdošanas cena ir 1 050-1 200 eiro/m². Ņemot vērā dzīvokļu kompaktumu un relatīvi nelielo kopējo cenu, lielākajai daļai klientu parasti nerodas īpašas problēmas ar hipotekārā kredīta saņemšanu no bankām. Taču daudzi pircēji dzīvokļus pērk, neizmantojot banku kredītus.
No pēdējā laika analoģiskiem projektiem varu minēt ēku Ganību dambī 31. Tur būs 105 dzīvokļi, kurus var rezervēt par 800 eiro/m². Varu droši apgalvot, ka par šādu naudu ir iespējams kvalitatīvi izremontēt māju un gūt peļņu.
Latvijas būvniecības uzņēmumu vislielākā problēma jau kopš krīzes laikiem ir tā, ka, izstrādājot savas tāmes, tie cenšas nopelnīt gan uz būvniecības darbu, gan arī materiālu rēķina. Tā kā visus šos jautājumus kontrolējam paši, mēs dodam priekšroku nevis «nogrābt» dubultu peļņu, bet gan iegūt labus pārdošanas rezultātus saistībā ar pircējiem pievilcīgas cenas noteikšanu, - jo vairāk tāpēc, ka interese par šādu produktu tikai palielinās. Šim biznesam ir ilgtermiņa perspektīva. Svarīgākais ir noturēt pareizas cenas līdzsvaru.
Elīna Dūda, kompānijas Marno J tirdzniecības speciāliste:
— Turpinot projekta Mežaparks Pārdaugavā pārdošanu, mēs klientiem piedāvājam dzīvokļus piecās kāpņu telpās, no kurām viena ir pilnībā izpārdota. Pieejami ir 40 dzīvokļu ar platību no 69 līdz 129 m². Dzīvokļi ar pelēko apdari maksā, sākot no 69, eiro/m², bet ar pilnu apdari — 950 eiro/m².
Projektā pavisam ir 88 dzīvokļi. Pārdoto dzīvokļu apjoms tuvojas 50%. Klienti, kas ir izvēlējušies projektu Mežaparks Pārdaugavā, ir atzinīgi novērtējuši dzīvokļu apdari ar dabīgiem materiāliem, ērto plānojumu un augstos griestus. Tiem, kuri izvēlas dzīvokli ar pilnu apdari, mēs bez maksas piedāvājam profesionāla dizainera pakalpojumus.
Pārdoto dzīvokļu dalījums procentos ir šāds: 70% klientu priekšroku dod dzīvokļiem ar pilnu apdari, bet pārēji — ar pelēko apdari. Mūsu novērojumi liecina, ka pelēko apdari izvēlas cilvēki, kas mājokli pērk par savu naudu, nepiesaistot bankas kredītu.
Uzskatām, ka Mežaparks Pārdaugavā ir projekts tiem, kuri meklē mieru, ko sniedz priežu mežs nieka 15 minūšu braucienā no Rīgas centra un jūras. Mūsu pircēju auditorija ir ģimenes ar bērniem, jo ēka ir labiekārtotā un norobežotā teritorijā, kurā ir iekārtoti gājēju celiņi un bērnu rotaļlaukumiņi. Esam novērojuši, ka vislielākais pieprasījums ir pēc divistabu un trīsistabu dzīvokļiem, kuru platība ir no 70 līdz 99 kvadrātmetriem un kuriem ir balkons. Izvēloties dzīvokli jaunajā projektā, par galveno kritērijiu kļūst tas, vai ir zaļā zona un bērnu rotaļlaukums, kā arī laba infrastruktūra: tuvumā ir bērnudārzi, skola un sabiedriskais transports.
Raksta pilno versiju var aplūkot:
http://www.db.lv/razosana/zaharjins-un-segals-piekrit-atdot-akcijas-kreditoru-klubam-399508
